고봉주 변호사

오피스텔을 실거주 목적으로 분양 받기도 하지만, 임대 수익 목적으로 분양 받는 경우도 많습니다.

오피스텔을 분양 받을 때, 분양 대금을 모두 납부했는데도 소유권을 취득하지 못 하는 경우가 있습니다. 오피스텔 신축 부지에 관하여 신탁 계약이 체결되어 있는 경우에 이런 일이 발생할 수 있습니다.

건축물의 분양에 관한 법률(이하 '건분법')은 2015.4. 부터 시행되었는데, 건분법이 적용되면 분양 등에 대해 건분법이 정하는 내용에 따라야 하는 제한이 있습니다.

오피스텔의 경우, 대개 일반 업무시설로서 30실 이상으로 건물의 사용승인 전에 선분양을 하려면 건분법의 적용을 받게 됩니다. 통상 시행사들은 사업 자금이 부족하기 때문에 선분양을 하고 싶어하는데, 건물이 완공되기 전에 선분양을 했다가 건물이 제대로 완공되지 못하는 경우 수분양자들은 이미 납부한 분양 대금의 손해를 볼 수 있습니다.

건분법에 의하면 30실 이상의 오피스텔을 선분양할 경우 신탁계약을 체결해야 합니다. 신축 오피스텔에 대해 신탁이 되어 있는 경우, 신탁 회사가 분양 계약을 관리하고 분양 업무에 대한 감독 의무를 부담하므로, 수분양자는 신탁계약의 내용대로 이행해야 하고, 그렇지 않을 경우 분양 대금을 모두 납부했더라도 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다. 

실례를 들어보겠습니다(2016가단520626). 

A는 갑 중개인으로부터 신축 중인 오피스텔의 한 호실에 관하여 분양 받을 것을 권유 받았습니다. 신축 중인 오피스텔의 부지는 신탁 회사에 분양관리신탁이 되어 있었습니다. 이 분양관리신탁계약에 따르면, 오피스텔이 완공되면 오피스텔에 관하여도 이 신탁 회사에 추가 신탁을 하고, 오피스텔의 분양 수입금은 모두 신탁 회사 명의 계좌로 입금되고 관리되어 분양 사업에 사용한다는 규정이 있었습니다. 

A가 체결한 분양계약서에도 신축 오피스텔의 분양계약은 신탁 회사가 관리한다고 기재되어 있었습니다.

그러나 갑 중개인은  A에게 이러한 내용을 제대로 설명하지 않았고, A는 분양 대금을 납부하였음에도 불구하고, 해당 호실에 대한 소유권은 다른 사람에게 이전되었고, 결국 A는 소유권을 취득하지 못하게 되었습니다.

분양관리신탁이란 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양사업의 시행자가 일정한 요건에 해당하는 건축물을 선분양 하기 위하여,신탁 회사에 수분양자 및 사업이해관계자들의 부동산 소유권 및 분양 대금을 보전 및 관리하게 하는 신탁 상품 중 하나로, 담보신탁과 대리사무계약이 결합된 상품이라고 볼 수 있습니다.

위 사안에서 완공되는 오피스텔에 관하여 분양관리신탁계약이 체결되어 있는데, 분양관리신탁계약에 의하면, 분양 수입금은 분양자인 시행자가 아니라 신탁 회사 명의의 분양수입금관리계좌에 입금되어야 합니다. 이 계좌에 입금되지 않으면 어떠한 다른 방법의 대금 납부 방법도 정당한 분양대금의 납부로 인정되지 않습니다. 신탁 회사는 신탁 회사 명의의 분양수입금관리계좌에 입금된 분양 대금을 확인하고 분양계약서에 관리번호를 부여하여 분양 현황을 관리하게 됩니다.

이러한 내용은 신탁계약서와 분양계약서에 모두 기재되어야 하고, 중개인은 이러한 사실을 모두 수분양자에게 설명해주어야 합니다. 그러나 사안에서 갑 중개인은 A에게 설명 의무를 제대로 이행하지 못했고, 결국 A가 분양 받은 호실은 신탁계약서에 기재된 방법으로 분양 대금을 납부한 다른 사람에게 소유권이 이전된 것입니다.

설명의무 위반으로 A는 갑 중개인에 대해 위임계약상 주의의무를 이행하지 않은 채무불이행으로 손해배상청구를 하였고 갑 중개인은 분양대금 상당의 손해배상 책임이 인정되었지만, A가 분양계약 체결을 통해서 소유권을 취득하려는 목적은 달성할 수 없게 되었으며, A는 소송까지 해서 권리구제를 받을 수 있게 된 것입니다.

부동산을 분양 받는 경우에, 신탁사가 사업관계자로 참여를 하는 경우가 많아지고 있습니다. 신탁사가 참여하는 사업의 경우, 신탁 상품의 종류가 무엇인지 확인할 필요가 있고, 그에 따라 사업 구도가 어떠한지, 그리고 나의 법적 지위는 무엇이고 주의해야 할 점은 무엇인지를 변호사의 자문 등을 통하여 미리 확인하는 것이 권리 확보를 위하여 필요하겠습니다. 

이혼할 때 귀책사유 있는 상대방과 혼인 파탄에 책임이 있는 제3자에 대해 위자료 청구가 가능합니다. 보통 재판상 이혼을 할 때 위자료 청구를 같이 하지만, 협의이혼 후 나중에 위자료 청구를 하기도 합니다.

이 경우 위자료청구권의 행사기간을 유의하셔야 합니다.

1. 위자료청구권의 행사기간

- 위자료청구권은 그 손해 또는 가해자를 안 날부터 3년 이내에 해야 합니다.

- 이혼의 경우에는 이혼한 날 부터 3년 이내에 해야 합니다.

- 이혼한 날의 의미: 협의이혼의 경우 이혼신고일, 재판상 이혼의 경우 이혼판결 확정일

2. 위자료를 주고 받으면 금전 등의 흐름이 있으므로 과세 여부가 문제됩니다.

1) 위자료를 받는 사람의 경우

- 증여세: 해당하지 않습니다. 위자료는 정신적 고통에 대한 손해배상금이고 증여가 아니기 때문입니다.

- 다만, 조세포탈의 목적으로 위장이혼을 하는 경우, 사실상 증여로 보아 증여세가 부과될 여지가 있습니다.

- 소득세: 해당하지 않습니다. 위자료는 소득이 아닙니다.

- 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세: 납부해야 합니다. 위자료로 부동산을 받으면 소유권이전등기에 대하여 부과됩니다.

2) 위자료를 주는 사람의 경우

- 양도소득세: 납부해야 합니다. 위자료로 부동산을 양도하는 경우에 유상양도에 해당합니다.

- 재산분할의 경우 재산분할을 해주는 사람에 대해 양도소득세가 부과되지 않는 것과 구별해야 합니다. 재산분할은 부부공동재산을 나누는 것으로 유상양도에 해당하지 않기 때문입니다.

아파트나 오피스텔의 모델하우스를 보면 신축 부동산의 내부 인테리어가 정말 예쁩니다. 발코니 확장 등을 해서 내부가 실제 분양 평수보다 더 넓게 보이기도 하죠.

실제로 새 아파트의 경우에는 입주 전에 발코니 확장을 하거나, 욕실에 비데를 설치하기도 하고, 방범시설 설치, 식기세척기 설치 등 부대시설을 미리 설치하는 경우가 많습니다.

이처럼 재건축 아파트의 수분양자들이 개별적으로 설치하는 부대시설 비용을 재건축조합에게 취득세를 부과할 때 포함시킬 수 있을까요.

최근 수분양자들이 개별적으로 설치하는 부대시설에 대한 비용은 재건축조합이 납부할 취득세의 과세표준에 포함시켜서는 안된다는 판결이 나왔습니다(2016구합74224).

사실관계를 살펴보면 이렇습니다.

A 재건축조합은 갑 시공사와 아파트 재건축 계약을 체결하였고, 이 재건축 아파트는 일반 분양분에 대해서 일반 수분양자들에게 분양이 되었습니다. 수분양자들은 갑 시공사 외에 을, 병 등 회사와 발코니 확장, 방범시설 설치, 오븐 및 식기세척기 설치, 욕실비데 설치 등 부대시설을 공급, 설치하는 계약을 별도로 체결하였고, 위 부대시설 비용에 관하여 수분양자들은 취득세를 납부하였습니다. 

그러나 관할관청은 A 조합을 상대로 수분양자들이 개별적으로 설치한 부대시설 비용을 포함하여 취득세를 부과하는 처분을 하였고, A 조합은 관할관청을 상대로 취득세경정신청을 하였으나 받아들여지지 않았습니다. 이에 A조합이 관할관청을 상대로 취득세경정거부처분 취소소송을 제기한 것입니다.

재판부는 부대시설은 수분양자들이 개별적으로 설치한 것으로 아파트 설계당시부터 계획된 것이 아니므로 A 조합이 부대시설 계약체결 과정에 관여하지 않아서 아파트 분양가격에 포함되어 있지 않고, 

조합이 부대시설을 취득한 것으로 보기 어렵기 때문에 취득세 납세의무가 성립한다고 보기 어려우며, 

조합이 부대시설에 대한 취득세를 부담하게 되면 결국 부대시설을 설치하지 않은 사람들이 부대시설에 대한 취득세를 납부하는 결과가 되어 부당하다고 하였습니다.

재건축, 재개발에서 자신이 조합원으로 있는 조합이 납부하는 취득세에 대해 유의할 필요가 있습니다. 취득세의 근거가 된 과세표준에 부대시설 설치비용이 포함되어 있는 경우, 부대시설의 설치가 원래부터 계획된 것인지 여부를 살펴 분양가에 이러한 비용이 포함되어 있는 것이 아니라면, 취득세 부과처분에 대하여 다툴 필요가 있겠습니다. 

사기죄는 처음에 돈을 빌릴 때부터 갚을 능력이 없거나 갚을 의사가 없는데 타인을 속이는 경우에 성립합니다.

변제능력과 변제의사가 있었는지 여부를 입증하는 것은 어렵습니다. 돈을 빌릴 당시에는 분명히 변제의사와 변제능력이 있었지만 사후에 신용상태가 악화되면서 변제능력이 사라져 돈을 갚지 못한 경우가 항상 문제가 됩니다. 

특히, 부동산개발에서 시행사인 건설업자는 일반적으로 PF 대출을 받아 공사대금과 토지매입자금의 많은 부분을 충당하는데, 계획한대로 사업게획 승인을 받지 못하거나 수익성이 의심스러워 PF 대출심의를 통과못하는 경우가 있습니다. 

이렇게 재정상황이 악화된 상태에서 돈을 빌리는 경우, 사후에 돈을 제대로 갚지 못하면 무조건 사기죄가 성립할까요.

부동산개발업에서 흔하게 발생하는 상황입니다.

판례는 사기죄가 성립하는지에 관하여 유죄로 본 경우도 있고 무죄로 본 경우도 있습니다. 결국 피고인인 건설업자가 변제능력과 변제의사 등에 관하여 얼마나 방어를 잘 했는지 그리고 그에  맞는 증거를 잘 준비할 수 있는지 여부가 관건입니다.

판례의 구체적인 내용을 살펴보면, 

건설업자가 부동산개발사업을 하는 중에 재정상황이 악화되어 공사가 중단된 상태에서 공사대금을 빌렸고 사후에 돈을 갚지 못한 경우에도 시행사인 건설업자가 돈을 빌릴 당시 공사가 중단된 상태를 고지하였는지, 각종 증거들에 비추어 건설업자에게 사업진행의 의사와 능력이 있었는지 등을 모두 고려하여 기망의 의사가 있었는지 여부를 판단하고 있습니다(인천지방법원 2017노75 참조).

부동산 PF 를 통해 부동산개발을 하려고 하였으나 공사대금이 부족하여 공사가 중단되는 경우는 아주 흔합니다. 결국 공사대금을 어떻게든 빌려서 공사를 재개하고 건물을 완공할 수 밖에 없는데 그 과정에서 사기죄로 고소를 당하는 경우가 많습니다. 이 때  사기의 고의가 없었다는 것을 주장하고 방어하기 위해서는 모든 증거를 꼼꼼하게 검토하고 준비하는 것이 필요합니다. 

채권자대위권이라는 것이 있습니다. 채권자가 자신의 권리를 보전하기 위하여 일정한 요건이 충족되면 채무자의 권리를 대위하여 행사하는 것을 말합니다. 채권자의 채권은 금전채권 뿐만 아니라 특정채권, 즉 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해서도 채무자를 대위할 수 있습니다.

채권자가 파산관재인과 매매계약을 체결한 경우, 채권자는 파산관재인의 권리를 대위하여 행사 할 수 있을까요.

파산선고를 받고 파산관재인이 선임되면, 파산관재인이 파산재단을 관리하고 환가 등을 통하여 변제절차 등을 진행합니다. 파산재단과 관련하여 '파산채권'과 '재단채권'이라는 것이 있습니다. 

원칙적으로, 파산이 선고되면 파산선고 당시의 채무자의 모든 재산은 파산재단에 속하는데, '파산채권'은 원칙상 임의 변제가 금지되고 법률이 정하는 파산절차에 의해서만 변제가 가능하며, 변제를 받을 수 있는 금액도 제한을 받습니다. 

그러나 재판상 비용, 조세, 임금채권, 파산재단의 관리,환가 및 배당에 관한 비용, 파산관재인이 파산재단에 관하여 한 행위로 인하여 생긴 청구권 등 일정범위에서 '재단채권'을 인정하는데, 재단채권은 법률상 파산절차에 의하지 않고 수시로 변제가 가능합니다. 

판례는 재단채권을 가진 재단채권자가 파산관재인을 대위하여 신탁회사를 상대로 신탁등기말소 및 채무자명의의 이전등기청구를 하는 것이 허용된다는 입장입니다(2013다211803판결).

사실관계를 간략하게 정리하면 이렇습니다. A주택은 신탁회사와 아파트건설 부지 일부에 관하여 분양보증목적의 신탁계약을 체결하였는데, 그 후 A주택은 파산선고를 받았으며, 파산선고 한달 후 이 사건 토지가 분할되면서 아파트 사업부지에서 제외되었습니다. 반년 후, A주택의 파산관재인은 갑과 이 사건 토지를 10억원에 매도하는 계약을 체결합니다.

갑이 A의 파산관재인을 대위하여 신탁회사를 피고로 신탁계약 종료를 원인으로 한 신탁등기의 말소 및 A명의의 이전등기청구를 하였는데, 이것이 허용되는지가 문제가 된 것입니다.

갑의 A에 대한 채권은 재단채권에 속하는데, 재단채권은 앞에서 살펴본 것처럼 파산절차에 의하지 않고 수시로 변제를 받을 수 있습니다.

이 사건처럼 피보전채권인 채권자 갑의 채권이 금전채권이 아니라 소유권이전등기청구권이라는 특정채권의 이행을 확보하기 위한 전용형 채권자대위권의 경우, 다른 재단채권자 등 이해관계인의 이익을 해치지 않으며, 파산관재인의 파산재단에 관한 공정, 타당한 정리를 규정한 파산법 취지에도 반하지 않기 때문에 허용된다고 본 것입니다.

그러나 재단채권에 기하여 파산재단에 속하는 재산에 대한 개별적 강제집행은 허용되지 않고(2006마1277결정), 재단채권에 기한 파산선고 전의 강제집행은 파산선고로 효력을 잃는다(2006마260결정)는 결정처럼, 재단채권자의 파산재단에 대한 권리행사의 제한이 없는 것은 아니므로, 재단채권자가 자신의 채권을 변제받기 위하여는 권리행사가 허용이 되는지 여부에 관하여 변호사의 조언을 받는 것이 필요합니다.