[분양관리신탁] 오피스텔을 분양받을 때 주의할 점

오피스텔을 실거주 목적으로 분양 받기도 하지만, 임대 수익 목적으로 분양 받는 경우도 많습니다.

오피스텔을 분양 받을 때, 분양 대금을 모두 납부했는데도 소유권을 취득하지 못 하는 경우가 있습니다. 오피스텔 신축 부지에 관하여 신탁 계약이 체결되어 있는 경우에 이런 일이 발생할 수 있습니다.

건축물의 분양에 관한 법률(이하 '건분법')은 2015.4. 부터 시행되었는데, 건분법이 적용되면 분양 등에 대해 건분법이 정하는 내용에 따라야 하는 제한이 있습니다.

오피스텔의 경우, 대개 일반 업무시설로서 30실 이상으로 건물의 사용승인 전에 선분양을 하려면 건분법의 적용을 받게 됩니다. 통상 시행사들은 사업 자금이 부족하기 때문에 선분양을 하고 싶어하는데, 건물이 완공되기 전에 선분양을 했다가 건물이 제대로 완공되지 못하는 경우 수분양자들은 이미 납부한 분양 대금의 손해를 볼 수 있습니다.

건분법에 의하면 30실 이상의 오피스텔을 선분양할 경우 신탁계약을 체결해야 합니다. 신축 오피스텔에 대해 신탁이 되어 있는 경우, 신탁 회사가 분양 계약을 관리하고 분양 업무에 대한 감독 의무를 부담하므로, 수분양자는 신탁계약의 내용대로 이행해야 하고, 그렇지 않을 경우 분양 대금을 모두 납부했더라도 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다. 

실례를 들어보겠습니다(2016가단520626). 

A는 갑 중개인으로부터 신축 중인 오피스텔의 한 호실에 관하여 분양 받을 것을 권유 받았습니다. 신축 중인 오피스텔의 부지는 신탁 회사에 분양관리신탁이 되어 있었습니다. 이 분양관리신탁계약에 따르면, 오피스텔이 완공되면 오피스텔에 관하여도 이 신탁 회사에 추가 신탁을 하고, 오피스텔의 분양 수입금은 모두 신탁 회사 명의 계좌로 입금되고 관리되어 분양 사업에 사용한다는 규정이 있었습니다. 

A가 체결한 분양계약서에도 신축 오피스텔의 분양계약은 신탁 회사가 관리한다고 기재되어 있었습니다.

그러나 갑 중개인은  A에게 이러한 내용을 제대로 설명하지 않았고, A는 분양 대금을 납부하였음에도 불구하고, 해당 호실에 대한 소유권은 다른 사람에게 이전되었고, 결국 A는 소유권을 취득하지 못하게 되었습니다.

분양관리신탁이란 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양사업의 시행자가 일정한 요건에 해당하는 건축물을 선분양 하기 위하여,신탁 회사에 수분양자 및 사업이해관계자들의 부동산 소유권 및 분양 대금을 보전 및 관리하게 하는 신탁 상품 중 하나로, 담보신탁과 대리사무계약이 결합된 상품이라고 볼 수 있습니다.

위 사안에서 완공되는 오피스텔에 관하여 분양관리신탁계약이 체결되어 있는데, 분양관리신탁계약에 의하면, 분양 수입금은 분양자인 시행자가 아니라 신탁 회사 명의의 분양수입금관리계좌에 입금되어야 합니다. 이 계좌에 입금되지 않으면 어떠한 다른 방법의 대금 납부 방법도 정당한 분양대금의 납부로 인정되지 않습니다. 신탁 회사는 신탁 회사 명의의 분양수입금관리계좌에 입금된 분양 대금을 확인하고 분양계약서에 관리번호를 부여하여 분양 현황을 관리하게 됩니다.

이러한 내용은 신탁계약서와 분양계약서에 모두 기재되어야 하고, 중개인은 이러한 사실을 모두 수분양자에게 설명해주어야 합니다. 그러나 사안에서 갑 중개인은 A에게 설명 의무를 제대로 이행하지 못했고, 결국 A가 분양 받은 호실은 신탁계약서에 기재된 방법으로 분양 대금을 납부한 다른 사람에게 소유권이 이전된 것입니다.

설명의무 위반으로 A는 갑 중개인에 대해 위임계약상 주의의무를 이행하지 않은 채무불이행으로 손해배상청구를 하였고 갑 중개인은 분양대금 상당의 손해배상 책임이 인정되었지만, A가 분양계약 체결을 통해서 소유권을 취득하려는 목적은 달성할 수 없게 되었으며, A는 소송까지 해서 권리구제를 받을 수 있게 된 것입니다.

부동산을 분양 받는 경우에, 신탁사가 사업관계자로 참여를 하는 경우가 많아지고 있습니다. 신탁사가 참여하는 사업의 경우, 신탁 상품의 종류가 무엇인지 확인할 필요가 있고, 그에 따라 사업 구도가 어떠한지, 그리고 나의 법적 지위는 무엇이고 주의해야 할 점은 무엇인지를 변호사의 자문 등을 통하여 미리 확인하는 것이 권리 확보를 위하여 필요하겠습니다.