1. [지주공동사업] 토지주가 토지를 매각할 때 주의할 점

지주공동사업이란, 토지를 가지고 있는 지주와 건설사 또는 시행사가 공동으로 부동산개발 사업을 진행하는 것을 말합니다. 한마디로 토지주는 토지를 공급하고 시행사 또는 건설사는 부동산 개발을 담당하는 사업이라고 말할 수 있으나, 세부적인 모습은 당사자간 협의에 따라 아주 다양합니다.

 

지주공동사업의 태양이 워낙 다양해서, 지주공동개발에 관하여 모든 측면을 다루는 것은 쉽지 않습니다. 이번 포스팅에서는, 토지를 가지고 있는 토지 소유자 입장, 특히 개인이 토지 소유자인 경우에 관하여 다뤄보겠습니다.

 

실제 개인이 토지를 팔려고 하는 경우에 대한 자문과 상담을 많이 하고 있습니다. 매도인이 개인인 경우에는, 매도인은 대개 일반적인 매매 계약처럼 토지를 매도하고 계약금, 중도금, 잔금을 순차적으로 받으면 매수인에게 소유권이전등기를 해주는 것으로 계약을 마무리하고 싶어 하는 경우가 많습니다. 

 

즉, 토지주가 개인인 경우에는 토지 매매 가액의 현금 취득이 목적이고, 토지 매각 후 부동산 개발을 하여 개발이익을 목적으로 하는 경우가 상대적으로 적습니다. 왜냐하면 개발이익을 목적으로 하는 지주공동사업이 낯설기 때문입니다. 

 

그러나 땅값이 몇 십 억이 넘는 경우, 토지주가 원하는 것처럼 일반적인 매매 계약의 형태로 토지를 처분하는 것은 쉽지 않습니다. 잔금까지 모두 지급할 수 있는 개인이 토지를 살 이유가 거의 없기 때문이죠. 대개는 건설사 등이 토지를 사서 토지 위에 건물을 지어 분양이나 임대 수익을 목적으로 매수합니다. 이런 상황이 지주공동사업의 전형입니다.

 

이 경우 토지주 입장에서는 토지를 매각할 때 어떤 점을 주의해야 할까요. 

 

 

 

지주공동사업의 형태는 협의에 따라 아주 다양하다는 것을 말씀드렸습니다. 그렇기 때문에 토지주는 이렇게 해야 한다고 딱 잘라 말할 수 없지만, 크게 두 가지 방향을 생각해 볼 수 있습니다.

 

건설사 등이 토지를 매수하는 경우 대개 토지구입 대금이 없기 때문에 토지를 담보로 대출을 받아야 합니다. 이 경우 대출을 해주는 대주의 요구로 토지를 신탁하는 경우가 많습니다. 

 

토지주 입장에서는 대출과 함께 토지 매매 대금을 모두 받고 이 개발사업에서 나오는 것과 토지 매매계약 외에 대출계약, 신탁계약 등 개발사업과 관련한 각종 약정에 직접 참여하여 개발 이익을 받는 방법이 있습니다.

 

물론 전자나 후자를 선택해도, 당사자들간 협의에 따라 세부적인 권리와 의무는 사업마다 모두 다릅니다. 

 

토지를 처분하려는 매도인 입장에서 자신이 원하는 방향이 어떤 것인지, 그리고 상대방과 이러한 내용으로 협의를 할 수 있는 조건을 갖추고 있는지 그리고 각종 계약서에 날인하기 전에 주의를 해야 하는 것은 무엇인지 등을 꼭 검토하셔야 합니다. 간혹, 계약이 어느 정도 진행이 된 후에야 상담을 오시는 경우가 있는데, 이미 날인한 계약에 대해서는 당연히 수정을 하거나 조언을 드리는 것에 제한이 있습니다. 

 

지주공동사업은 토지주에 불리한 측면만 있는 것은 아니고, 장단점이 모두 있으므로 유불리를 모두 고려해서 진행하는 것이 필요하고 사전에 변호사의 자문을 통하여 자신이 부담해야 할 의무를 확인하고 자신의 권리를 확보하는 것이 필요하겠습니다.