1. [신탁과 공매] 공매 내용 및 절차

신탁에서 환가처분의 한 방법으로 이용하는 공매란 '공개매각'의 줄임말입니다. 

 

구분해야 할 용어로 민사집행법상 '경매'와 국세체납처분에 의한 '공매'가 있습니다. 

 

민사집행법상 '경매'는 법원에 의해 절차가 진행되고, 국세징수법에 의한 '공매'는 세무서장이 공매하는 것이 원칙이나, 일정 요건 하에 한국자산관리공사로 하여금 공매를 대행하게 하여 진행합니다.

 

그러나 신탁에서의 공매는 민법상 매매계약에 해당하고, 매매계약체결에 따라 소유권을 이전하는 것입니다. 

 

그래서 신탁회사가 신탁재산을 공매하기 전에 위탁자의 채권자 등이 신탁재산에 가압류, 가처분을 설정해도 신탁회사는 공매를 통해 신탁재산을 낙찰받은 매수인에게 소유권을 이전할 수 있습니다. 즉, 가압류가 있어도 공매처분은 가능합니다.

 

다만, 신탁재산을 낙찰받은 매수인은 신탁재산에 가압류의 제한이 있는 상태로 소유권을 이전 받는 것입니다. 

 

그래서 공매공고에 공매대상물인 신탁재산에 관한 각종 권리제한 사항이나 소송진행 중인 사항 등을 꼭 기재하고 있습니다. 매수인은 공매 공고에 있는 이러한 내용을 사전에 숙지하고 입찰에 참가하셔야 사후에 낙찰 받은 부동산의 하자로 인한 손해를 방지할 수 있습니다.

 

그리고 일반적으로 공매 차수는 오전 오후에 두 번씩 진행하되, 일주일에 6회를 넘지 않고, 연속된 영업일에 집행하지는 않습니다.

 

신탁회사에서 진행하는 공매절차를 알아보겠습니다.

 

(신탁회사 마다 구체적인 내용이 다를 수 있으니, 실제 공매절차에 참여하기 전 안내문 등을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다).

 

 

1. 공매사유 발생: 일반적으로 채무자인 위탁자의 채무불이행이 공매사유임

 

2. 공매 요청: 채권자인 우선수익자가 신탁회사에 위탁자의 채무불이행 자료를 제출하며 공매 요청

 

3. 이행최고: 신탁회사가 채무자, 위탁자(채무자와 위탁자가 다른 경우), 수익자(우선수익자 포함) 에게 이행최고( 이행최고의 횟수와 기간은 회사마다 상이함)

 

4. 감정평가: 일반적으로 신탁재산에 대한 감정평가금액의 130~150% 이상을 최초 공매가격으로 설정

 

5. 공매계획 설정: 공매일시, 장소, 최초 공매금액 및 차감율, 공매차수, 입찰보증금, 매매계약서, 인도에 대한 책임 주체, 공매대상물의 권리제한 사유에 대한 책임 주체, 일괄매각과 개별매각 중 매각 방법 선택, 매각대금의 정산방법 등 구체적인 공매조건 결정

 

6. 공매공고: 일간신문, 신탁회사의 홈페이지, 신탁회사의 점두게시 및 위탁자, 채무자, (우선)수익자, 질권자 등에 대한 공매통지

 

7. 공매집행: 공매기일에 공매를 집행하여 낙찰 또는 유찰 결정, 공매결과를 신탁관계인들에게 통지

 

8.매매계약체결: 낙찰되면 (통상)3영업일 내에 낙찰자와 신탁회사간 매매계약 체결, 낙찰일에 계약금을 납입하고, 낙찰일부터 안내 받은 기간까지 잔금 납입

 

9. 잔금 납입 및 소유권이전등기: 낙찰자가 잔금을 납입하면 동시에 낙찰자에게 소유권이전에 필요한 서류를 교부

 

10. 배당요구신청서 제출: 우선수익자가 신탁회사에 배당요구신청서를 제출하고, 신탁회사는 매매대금을 약정한 방식에 따라 정산

 

11. 정산 및 신탁종료: 신탁회사는 정산내역서를 신탁관계인들에게 송부하여 신탁사무에 관한 최종계산을 하고, 수익자 및 귀속권리자의 승인을 받음(신탁법 제103조)