분양관리신탁, 수분양자들과 신탁회사의 권리는?

분양관리신탁이란 '건축물의 분양에 관한 법률'의 규율을 받고, 건축법의 대상이 되는 주택 등 을 제외한 일정규모 이상의 건축물을 사전분양하는 경우, 분양사업자인 위탁자가 수분양자를 보호하기 위하여 신탁회사와 체결하는 신탁상품을 말합니다. 

동대문 굿모닝시티 상가건물의 사기분양 사건이 발생한 후 그 대비책으로 제정된 건분법(건축물의 분양에 관한 법률)에 따르면, 분양사업자가 선분양을 하기 위해서는 1) 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무 계약을 체결하거나, 2) 금융기관 등으로부터 분양보증을 받아야 합니다.

건분법이 적용되는 건축물의 요건은, 건축법상 건축물로서 

1) 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 건축물 

2) 일반업무시설인 오피스텔로서 30실 이상인 것

3) 주택과 주택외의 시설을 동일 건축물로 짓는 주상복합건물 중 주택 외의 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 것

4) 바닥면적의 합계가 3,000㎡ 이상으로서 임대 후 분양전환을 조건으로 임대하는 것(분양전환시 임차인에게 우선순위를 부여하는 것을 포함) 입니다.

건분법의 적용이 배제되는 건축물은 

1)주택법에 따른 주택 및 복리시설 

2) 산업직접활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 지식산업센터

3) 관광진흥법에 따른 관광숙박시설

4) 노인복지법에 따른 노인복지시설

5) 공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관이 매입하는 업무용 건축물

6) 지방공기업법에 따른 지방공기업이 매입하는 업무용 건축물

은 건분법의 취지 및 다른 법률과의 관계를 고려하여 건분법이 적용되지 않고 건분법상의 제한을 받지 않습니다.

현실적으로 분양관리신탁에 의한 부동산개발사업에서 발생하는 문제들은 어떤 것이 있고, 수분양자들한테 어떤 권리가 인정되는 것일까요.

주택은 주택법상 엄격한 제한을 받기 때문에, 건분법은 오피스텔 등의 상가건물의 분양을 규제합니다. 선분양이 관행처럼 되어 있는 우리나라 부동산 개발사업에서는 분양사업자가 수분양자들로부터 분양대금을 미리 납입받은 후 분양이 정상적으로 되지 않는 경우가 많았습니다. 그래서 수분양자보호의 필요성이 컸는데, 건분법은 수분양자들을 보호하기 위하여 분양사업자가 선분양을 하려면, 신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하거나 금융기관으로부터 분양보증을 받도록 하고 있는 것입니다. 

신탁회사는 수분양자들을 보호하기 위하여, 비록 분양사업의 주체는 아니지만, 분양사업자와 수분양자 사이의 분양계약 및 분양사업자의 분양업무를 관리하고 감독할 권한과 의무를 가지고 있습니다.

신탁회사와 관련해서 수분양자들은 어떤 권리를 주장할 수 있고, 신탁회사가 주의해야 할 점은 무엇인지 살펴보겠습니다.

먼저, 신탁회사는 분양계약과 분양업무를 관리감독하기 때문에, 분양과 관련된 각종 서류를 관리 보관하고 있고, 분양대금도 관리하고 있습니다.

수분양자와 분양자 사이에 다툼이 생기면, 신탁회사한테 분양관련 서류제출이 요구될 수 있습니다. 또한 신탁회사는 분양대금을 납입받기 위한 분양수입금 관리계좌를 개설해야 합니다. 

그리고 신탁계약서와 대리사무계약서를 작성할 때는 수분양자의 기납부 분양대금을 우선정산하여야 한다는 내용 등을 꼭 계약서에 꼭 포함해야 하는 제한이 있는데, 계약 당사자들은 법에 맞게 계약서를 작성해야 합니다.

가장 문제가 되는 것은, 수분양자의 분양대금과 신탁회사의 신탁사무처리비용사이의 정산 순서입니다. 

건분법상 수분양자의 분양대금은 우선정산을 하게 되어 있는데, 신탁회사의 신탁사무처리비용도 신탁법상 우선변제권이 인정됩니다. 결국 1차적으로는 계약내용에 따라 처리되는 것이 원칙이나, 금융감독원은 유권해석으로 일응 기준을 제시한바 있습니다. 

1)제세공과금 및 신탁사무처리비용, 2) 기납부한 분양대금, 3) 그 외의 신탁사무처리비용, 신탁보수 의 정산순서를 제시하고 있는 것입니다. 

그러나 금융감독원의 유권해석에 법적 구속력이 있는 것이 아니고, 각 계약서마다 내용이 다르기 때문에, 분쟁이 발생하는 경우에는 구체적으로 따져보아야 합니다. 신탁회사 또한 자신의 의무를 제대로 이행했다고 입증하여 책임을 피할 수 있을 것이기 때문에 계약서 작성부터 이행까지 주의가 요구된다고 하겠습니다.