부동산담보신탁, 우선수익권 질권자의 권리는?

부동산담보신탁이란, 위탁자가 채무를 담보하기 위하여 신탁회사에 부동산을 신탁하고 채권자를 우선수익자로 지정 후 우선수익자에게 수익권증서를 발급하는 신탁상품 중 하나로, 가장 많이 이용되는 신탁 상품입니다.

 

 

얼핏 봐서는 부동산담보신탁은 민법상 저당권과 비슷해보이죠? 맞습니다.

부동산담보신탁은 근저당권을 대체하는 역할로 많이 활용됩니다. 신탁을 하면 신탁회사에 소유권이 이전되기 때문에 위탁자의 채권자로부터 강제집행 등을 배제할 수 있는 것이 가장 큰 장점이고, 그 외 저당권설정보다 비용도 저렴하고 환가시 가격하락도 방지할 수 있는 등 장점이 많습니다.

 

 

실무상 우선수익자의 권리인 우선수익권에 질권을 설정하는 경우가 많은데, 우선수익권의 질권자는 어떤 권리가 있을까요? 

 

 

우선수익자의 우선수익권은 채권을 담보하기 위한 것이므로 저당권과 유사하지만, 우선수익채권이므로 질권을 설정할 수 있습니다. 실무상 우선수익자 역시 위탁자에 대한 원인채권의 재원을 마련하거나 우선수익권의 활용으로 우선수익자에 대한 채권자가 존재할 가능성이 크고, 이 경우 그 채권을 담보하기 위하여 우선수익권에 질권을 설정합니다.

 

 

 

 

 

최근 이와 관련된 판례가 나왔는데 소개해 드리겠습니다(2014다225809).

 

 

판례에 나타난 사실관계에 의하면, 위탁자가 채권을 담보하기 위하여 신탁회사에 토지를 신탁하고 채권자를우선수익자로 지정하였고, 우선수익자는 우선수익권에 질권을 설정하였습니다. 그 후 원인채권인 대여금채권이 제3자에게 전부되고 위탁자가 토지를 임의로 매각하자, 질권자가 원고가 되어 위탁자인 피고를 상대로 주위적으로는 원인채권인 대여금채권을 청구하고, 제2예비적으로는 위탁자의 토지 임의매각행위에 대한 손해배상청구를 한 사안이며, 우선수익자는 소송참가인입니다.

 

 

조금 복잡한 것 같지만 간단하게 정리하면,  

 

① 우선수익권에 질권을 설정받은 질권자가 우선수익권으로 담보되는 피담보채권인 원인채권을 직접 행사 할 수 있는냐 

 

②원인채권이 전부된 경우 원인채권을 담보하기 위한 우선수익채권과 이를 목적으로 한 권리질권이 소멸하는지가 쟁점입니다.

 

 

 

 

판례의 결론은 이렇습니다.

 

1) 우선수익권은 경제적으로 금전채권에 대한 담보로 기능하지만 금전채권과는 독립된 신탁계약상 별개의 권리다. 그러므로 원인채권인 금전채권이 제3자에게 양도 또는 전부되어도 우선수익권이 금전채권에 수반하여 제3자에게 이전하거나 소멸하는것은 아니다.

 

→ 즉, 우선수익권의 수반성을 부정한 것으로 저당권과의 차이점이자 이런 특성때문에 담보신탁이 활용되는 것입니다.

 

 

2) 이 사안에서 질권자, 위탁자, 우선수익자(즉, 원고, 피고, 참가인)가 작성한 문서에 의하면, 우선수익권의 질권자가 위탁자에게 돈을 대여하고, 대여금채권의 변제방법과 토지매각의 경제적 효과가 질권자에게 귀속하지만, 질권자가 직접 대여금채권의 만족을 얻을 권한까지 부여받은 것은 아니므로 질권자는 우선수익권의 피담보채권인 대여금채권의 불가분채권자로 볼 수 없다.

 

→ 그렇기 때문에 질권자의 대여금청구는 인정되지 않았습니다.

 

 

3) 그러나, 질권자인 원고가 대여금채권의 귀속주체와 상관없이 우선수익권을 행사할 수 있는 것으로 약정하였기 때문에, 대여금채권이 전부되어도 권리질권은 소멸하지 않는다.

 

→ 그래서 위탁자인 피고가 토지를 임의로 매각하는 행위는 질권자인 원고의 담보권을 침해한다고 보았습니다.

 

 

 

 

실무상, 돈을 마련하기 위하여 우선수익권에 질권을 설정하는 경우가 많고,이 경우 질권은 권리질권인데, 권리질권의 설정방식은 실제 채권양도방식과 유사합니다. 

 

 

이 경우 질권자의 권리범위가 어디까지인지 다툼이 있는데, 이 사안에서 질권자는 직접 우선수익권의 피담보채권을 행사할 수는 없지만, 우선수익권을 행사할 수 있고 피담보채권이 제3자에게 전부되었어도 우선수익권에는 영향이 없으므로 위탁자의 신탁재산 임의처분행위는 질권자의 담보권을 침해하여 손해배상청구는 가능하다고 하였습니다.

 

 

참고로 전부채권자는 담보권이 없는 채권을 전부받은 것이 되므로, 만약 전부채권자가 채무자인 위탁자에 대하여 원인채권인 대여금을 청구한다면 결론은 달라질 것입니다. 담보권이 없는 채권을 전부받은 전부채권자와 담보권에 질권을 설정받은 질권자 사이의 관계가 문제될 것으로 보이는데 실제 약정내용에 따라 구체적으로 판단해야할 것으로 계약체결부터 불이익을 받지 않도록 주의하셔야겠습니다.