고봉주 변호사

분양관리신탁이란 '건축물의 분양에 관한 법률'의 규율을 받고, 건축법의 대상이 되는 주택 등 을 제외한 일정규모 이상의 건축물을 사전분양하는 경우, 분양사업자인 위탁자가 수분양자를 보호하기 위하여 신탁회사와 체결하는 신탁상품을 말합니다. 

동대문 굿모닝시티 상가건물의 사기분양 사건이 발생한 후 그 대비책으로 제정된 건분법(건축물의 분양에 관한 법률)에 따르면, 분양사업자가 선분양을 하기 위해서는 1) 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무 계약을 체결하거나, 2) 금융기관 등으로부터 분양보증을 받아야 합니다.

건분법이 적용되는 건축물의 요건은, 건축법상 건축물로서 

1) 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 건축물 

2) 일반업무시설인 오피스텔로서 30실 이상인 것

3) 주택과 주택외의 시설을 동일 건축물로 짓는 주상복합건물 중 주택 외의 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 것

4) 바닥면적의 합계가 3,000㎡ 이상으로서 임대 후 분양전환을 조건으로 임대하는 것(분양전환시 임차인에게 우선순위를 부여하는 것을 포함) 입니다.

건분법의 적용이 배제되는 건축물은 

1)주택법에 따른 주택 및 복리시설 

2) 산업직접활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 지식산업센터

3) 관광진흥법에 따른 관광숙박시설

4) 노인복지법에 따른 노인복지시설

5) 공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관이 매입하는 업무용 건축물

6) 지방공기업법에 따른 지방공기업이 매입하는 업무용 건축물

은 건분법의 취지 및 다른 법률과의 관계를 고려하여 건분법이 적용되지 않고 건분법상의 제한을 받지 않습니다.

현실적으로 분양관리신탁에 의한 부동산개발사업에서 발생하는 문제들은 어떤 것이 있고, 수분양자들한테 어떤 권리가 인정되는 것일까요.

주택은 주택법상 엄격한 제한을 받기 때문에, 건분법은 오피스텔 등의 상가건물의 분양을 규제합니다. 선분양이 관행처럼 되어 있는 우리나라 부동산 개발사업에서는 분양사업자가 수분양자들로부터 분양대금을 미리 납입받은 후 분양이 정상적으로 되지 않는 경우가 많았습니다. 그래서 수분양자보호의 필요성이 컸는데, 건분법은 수분양자들을 보호하기 위하여 분양사업자가 선분양을 하려면, 신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하거나 금융기관으로부터 분양보증을 받도록 하고 있는 것입니다. 

신탁회사는 수분양자들을 보호하기 위하여, 비록 분양사업의 주체는 아니지만, 분양사업자와 수분양자 사이의 분양계약 및 분양사업자의 분양업무를 관리하고 감독할 권한과 의무를 가지고 있습니다.

신탁회사와 관련해서 수분양자들은 어떤 권리를 주장할 수 있고, 신탁회사가 주의해야 할 점은 무엇인지 살펴보겠습니다.

먼저, 신탁회사는 분양계약과 분양업무를 관리감독하기 때문에, 분양과 관련된 각종 서류를 관리 보관하고 있고, 분양대금도 관리하고 있습니다.

수분양자와 분양자 사이에 다툼이 생기면, 신탁회사한테 분양관련 서류제출이 요구될 수 있습니다. 또한 신탁회사는 분양대금을 납입받기 위한 분양수입금 관리계좌를 개설해야 합니다. 

그리고 신탁계약서와 대리사무계약서를 작성할 때는 수분양자의 기납부 분양대금을 우선정산하여야 한다는 내용 등을 꼭 계약서에 꼭 포함해야 하는 제한이 있는데, 계약 당사자들은 법에 맞게 계약서를 작성해야 합니다.

가장 문제가 되는 것은, 수분양자의 분양대금과 신탁회사의 신탁사무처리비용사이의 정산 순서입니다. 

건분법상 수분양자의 분양대금은 우선정산을 하게 되어 있는데, 신탁회사의 신탁사무처리비용도 신탁법상 우선변제권이 인정됩니다. 결국 1차적으로는 계약내용에 따라 처리되는 것이 원칙이나, 금융감독원은 유권해석으로 일응 기준을 제시한바 있습니다. 

1)제세공과금 및 신탁사무처리비용, 2) 기납부한 분양대금, 3) 그 외의 신탁사무처리비용, 신탁보수 의 정산순서를 제시하고 있는 것입니다. 

그러나 금융감독원의 유권해석에 법적 구속력이 있는 것이 아니고, 각 계약서마다 내용이 다르기 때문에, 분쟁이 발생하는 경우에는 구체적으로 따져보아야 합니다. 신탁회사 또한 자신의 의무를 제대로 이행했다고 입증하여 책임을 피할 수 있을 것이기 때문에 계약서 작성부터 이행까지 주의가 요구된다고 하겠습니다.

최근 신탁에서 부가가치세 관련 판례가 많이 나오고 있습니다. 

판례의 경향은 위탁자가 수탁자에게 신탁계약에 의하여 신탁재산을 이전한 후 신탁목적을 위하여 신탁재산을 처분하기까지 일련의 과정에서 수탁자의 지위에서 신탁재산을 처분할 때 부가가치세 부과대상인 재화의 공급이 있다는 것입니다.

부동산담보신탁, 부동산처분신탁에서 위탁자에게 부과한 부가가치세부과처분을 취소하라는 판결이 잇따라 나왔고, 주택분양보증신탁에서 수탁자가 분양보증책임의 일환으로 환급책임의 이행을 완료하고 위탁자에게 보증채무이행금 상환청구를 하자 과세관청이 위탁자에게 부가가치세를 부과했는데 역시 취소하라는 결론이 나왔습니다(2014두13393).

이 사안은 사업주체인 위탁자가 주상복합 아파트를 신축, 분양하는 사업을 하면서 주택분양보증을 위하여 수탁자겸 수익자인 분양보증회사에게 주택분양신탁계약을 원인으로 부동산의 소유권을 이전한 주택분양신탁입니다.

위탁자는 수탁자인 보증회사와 입주예정자를 보증채권자로 하고, 위탁자가 분양계약을 이행할수 없게 되면 수탁자인 보증회사가 분양보증을 이행하기로 주택분양보증계약을 체결했습니다.

그 후 시공사가 부도가 나서 아파트 신축 공사는 중단되었고, 수탁자인 보증회사가 분양계약자들에게 이미 납부된 계약금과 중도금을 환급해주고, 수탁자인 보증회사가 위탁자에게 보증채무이행금액 및 지연손해금 상환을 청구한 사안입니다.

과세관청은 보증회사가 위탁자에게 보증채무이행금 상환청구를 함으로써 신탁재산인 미완성건물의 실질적 통제권이 위탁자로부터 수탁자인 보증회사에 이전되었고, 이것이 재화의 공급에 해당한다고 보아 위탁자한테 부가가치세를 부과한 것이죠.

1심에서는 원고가 이겼으나, 2심에서는 과세관청이 이겼고, 3심 대법원에서는 원고가 결국 이겨서 과세관청의 부가가치세부과처분을 취소하라는 판결이 나왔습니다.

대법원은 이 사건 신탁계약은 주택분양신탁에서 보증회사가 수익자 겸 수탁자의 지위에서 신탁재산을 제3자에게 처분한 것이므로, 보증회사가 주택분양보증계약에 따라 분양대금을 환급한 것을 위탁자가 수탁자인 보증회사에게 신탁계약에 따라 신탁재산을 이전한 것과 구별되는 별도의 재화의 공급으로 볼수 없다고 하였습니다.

이러한 결론은 신탁물건매각의 부가가치세는 수탁자가 부담한다는 최근 전원합의체판결 이후 그 판결의 논리와 궤를 같이하고 있습니다. 앞으로 신탁재산처분과 관련된 부가가치세 판례는 이러한 변화를 반영할 것으로 예상되므로 위탁자에게 부과되는 부가가치세에 대해서는 이러한 내용을 참고하시어 불이익을 받는 일이 없도록 하셔야겠습니다.

부동산담보신탁이란, 위탁자가 채무를 담보하기 위하여 신탁회사에 부동산을 신탁하고 채권자를 우선수익자로 지정 후 우선수익자에게 수익권증서를 발급하는 신탁상품 중 하나로, 가장 많이 이용되는 신탁 상품입니다.

얼핏 봐서는 부동산담보신탁은 민법상 저당권과 비슷해보이죠? 맞습니다.

부동산담보신탁은 근저당권을 대체하는 역할로 많이 활용됩니다. 신탁을 하면 신탁회사에 소유권이 이전되기 때문에 위탁자의 채권자로부터 강제집행 등을 배제할 수 있는 것이 가장 큰 장점이고, 그 외 저당권설정보다 비용도 저렴하고 환가시 가격하락도 방지할 수 있는 등 장점이 많습니다.

실무상 우선수익자의 권리인 우선수익권에 질권을 설정하는 경우가 많은데, 우선수익권의 질권자는 어떤 권리가 있을까요? 

우선수익자의 우선수익권은 채권을 담보하기 위한 것이므로 저당권과 유사하지만, 우선수익채권이므로 질권을 설정할 수 있습니다. 실무상 우선수익자 역시 위탁자에 대한 원인채권의 재원을 마련하거나 우선수익권의 활용으로 우선수익자에 대한 채권자가 존재할 가능성이 크고, 이 경우 그 채권을 담보하기 위하여 우선수익권에 질권을 설정합니다.

최근 이와 관련된 판례가 나왔는데 소개해 드리겠습니다(2014다225809).

판례에 나타난 사실관계에 의하면, 위탁자가 채권을 담보하기 위하여 신탁회사에 토지를 신탁하고 채권자를우선수익자로 지정하였고, 우선수익자는 우선수익권에 질권을 설정하였습니다. 그 후 원인채권인 대여금채권이 제3자에게 전부되고 위탁자가 토지를 임의로 매각하자, 질권자가 원고가 되어 위탁자인 피고를 상대로 주위적으로는 원인채권인 대여금채권을 청구하고, 제2예비적으로는 위탁자의 토지 임의매각행위에 대한 손해배상청구를 한 사안이며, 우선수익자는 소송참가인입니다.

조금 복잡한 것 같지만 간단하게 정리하면,  

① 우선수익권에 질권을 설정받은 질권자가 우선수익권으로 담보되는 피담보채권인 원인채권을 직접 행사 할 수 있는냐 

②원인채권이 전부된 경우 원인채권을 담보하기 위한 우선수익채권과 이를 목적으로 한 권리질권이 소멸하는지가 쟁점입니다.

판례의 결론은 이렇습니다.

1) 우선수익권은 경제적으로 금전채권에 대한 담보로 기능하지만 금전채권과는 독립된 신탁계약상 별개의 권리다. 그러므로 원인채권인 금전채권이 제3자에게 양도 또는 전부되어도 우선수익권이 금전채권에 수반하여 제3자에게 이전하거나 소멸하는것은 아니다.

→ 즉, 우선수익권의 수반성을 부정한 것으로 저당권과의 차이점이자 이런 특성때문에 담보신탁이 활용되는 것입니다.

2) 이 사안에서 질권자, 위탁자, 우선수익자(즉, 원고, 피고, 참가인)가 작성한 문서에 의하면, 우선수익권의 질권자가 위탁자에게 돈을 대여하고, 대여금채권의 변제방법과 토지매각의 경제적 효과가 질권자에게 귀속하지만, 질권자가 직접 대여금채권의 만족을 얻을 권한까지 부여받은 것은 아니므로 질권자는 우선수익권의 피담보채권인 대여금채권의 불가분채권자로 볼 수 없다.

→ 그렇기 때문에 질권자의 대여금청구는 인정되지 않았습니다.

3) 그러나, 질권자인 원고가 대여금채권의 귀속주체와 상관없이 우선수익권을 행사할 수 있는 것으로 약정하였기 때문에, 대여금채권이 전부되어도 권리질권은 소멸하지 않는다.

→ 그래서 위탁자인 피고가 토지를 임의로 매각하는 행위는 질권자인 원고의 담보권을 침해한다고 보았습니다.

실무상, 돈을 마련하기 위하여 우선수익권에 질권을 설정하는 경우가 많고,이 경우 질권은 권리질권인데, 권리질권의 설정방식은 실제 채권양도방식과 유사합니다. 

이 경우 질권자의 권리범위가 어디까지인지 다툼이 있는데, 이 사안에서 질권자는 직접 우선수익권의 피담보채권을 행사할 수는 없지만, 우선수익권을 행사할 수 있고 피담보채권이 제3자에게 전부되었어도 우선수익권에는 영향이 없으므로 위탁자의 신탁재산 임의처분행위는 질권자의 담보권을 침해하여 손해배상청구는 가능하다고 하였습니다.

참고로 전부채권자는 담보권이 없는 채권을 전부받은 것이 되므로, 만약 전부채권자가 채무자인 위탁자에 대하여 원인채권인 대여금을 청구한다면 결론은 달라질 것입니다. 담보권이 없는 채권을 전부받은 전부채권자와 담보권에 질권을 설정받은 질권자 사이의 관계가 문제될 것으로 보이는데 실제 약정내용에 따라 구체적으로 판단해야할 것으로 계약체결부터 불이익을 받지 않도록 주의하셔야겠습니다. 

부동산처분신탁은 처분하기 힘든 부동산, 이를테면 대형 부동산, 고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 처분하기 힘든 부동산을 신탁회사에 신탁하는 것을 말합니다.

위탁자가 신탁회사와 부동산에 대하여 처분신탁계약을 체결하는 것도 부가가치세 부과대상이 될까요?

최근 이와 관련된 판례(2014두6111)가 나왔는데, 신탁건물 매각의 부가가치세는 수탁자가 부담한다는 전원합의체 판례(2012두22485)의 결론과 궤를 같이하여, 위탁자에게 부가가치세부과처분을 한 과세관청이 패소하였습니다.

이 사안은 위탁자가 채권자인 건설회사를 위하여 신탁회사와 미분양 부동산 등에 대하여 처분신탁계약을 체결하면서 채권자인 건설회사에 대한 미지급 공사대금채무의 이행에 갈음하여 채권자를 우선수익자로 지정한 사건입니다. 

1심과 2심에서는 과세관청이 이겼습니다.

1심과 2심은 위탁자가 처분신탁계약을 통하여 채권자를 우선수익자로 지정한 것은 부가가치세 부과대상인 재화의 공급에 해당한다고 본 것입니다.

그러나 대법원에서는 위탁자의 손을 들어줬습니다.

대법원은 최근 신탁건물매각 부가가치세는 수탁자가 부담한다는 판례의 결론에 맞춰, 

수탁자가 위탁자로부터 재산권을 이전받고 이를 전제로 신탁재산을 관리, 처분하면서 재화를 공급하는 것이므로, 

위탁자가 기존채무의 이행에 갈음하여 수탁자에게 재산권을 이전하면서 채권자를 수익자로 지정하였어도, 채권자가 취득하는 수익권은 신탁계약에 의하여 원시적으로 채권자에게 귀속되는 것이지 위탁자의 지정행위를 별도의 재화의 공급이라고 볼 수 없다는 것입니다.

최근 신탁과 부가가치세와 관련된 판례를 살펴보면, 신탁설정에 관하여 재산의 이전을 대내외적 소유권이전이라는 형식에 따라 판단하는 경향이 있습니다. 이러한 판례의 경향은 위탁자와 수탁자에게 부과되는 세금에 영향이 있으므로 더욱 주의를 요한다고 하겠습니다.

에이전시 계약이라고 하면, 과거에는 주로 연예인 등이 체결하는 것으로 생각하였지만, 지금은 다양한 분야에서 에이전시 계약이 이용되고 있습니다.

국내외 (만화)작가, 강사 등 개인부터 스타트업 회사를 포함한 크고 작은 기업체까지 다양한 분야에서 에이전시 계약을 체결하는데요. 

에이전시 계약을 체결할 때, 유의해야 할 점을 살펴보겠습니다.

먼저, 계약서에 들어가야 할 기본적인 사항을 보면, 각 당사자들의 권리와 의무사항 및 범위, 해지, 손해배상, 수익분배, 계약기간, 분쟁시 관할법원 등을 꼭 포함해야 합니다.

● 권리와 의무사항의 경우, 저작권자가 가지는 권리내용에 대해 꼭 명시해야 하는데, 이를테면 작품별로 계약을 체결하는 것인지 여부를 명시하고, 전속성 여부도 포함해야 합니다. 

● 일방이 의무를 위반한 경우 손해배상청구에 관한 내용을 포함해야 하는데, 손해배상액예정 조항을 넣는 경우에는 주의가 필요합니다. 

손해배상액에 대한 다툼이 있을 때 손해배상액예정 조항이 있으면 손해액에 대한 입증이 용이할 수 있으나, 사전에 예상하지 못한 손해액이 발생한 경우에는 예정액을 넘는 금액을 청구하는 것이 힘들수 있습니다.

● 해지의 경우, 3당사자가 계약을 체결하였는데( 예를 들어, 작가와 출판사가 직접 계약을 체결하지 않고 에이전시를 통하는 경우) 작가가 에이전시와 계약을 해지하고 직접 출판사와 계약을 체결하고 싶은 경우가 많이 있습니다. 

이 때는 3당사자가 모두 협의를 해서 계약을 해지해야하고, 앞으로 분쟁을 방지하기 위해서는 양 당사자간에 분리해서 계약을 체결하는 것이 좋습니다.

● 수익분배는 에이전시 계약에서 가장 중요한 조항이라고 할 수 있습니다. 수익과 비용에 대한 회계와 세무는 양 당사자가 협의하여(실무상 한명이 선정하고 다른 당사자의 사전동의를 얻는 방법) 선정한 회계사 및 세무사가 하는 것으로 명시하는 것이 필요합니다.

● 계약기간은 꼭 필요한 조항으로, 보통 2년~3년 정도가 적당하고, 자동갱신되는 경우에도  2년 정도가 적당합니다. 

● 관할법원은 특히, 한 쪽 당사자가 외국에 있는 경우 문제가 되므로 다툼이 있는 경우 관할법원은 어디로 할 것인지에 관하여 명시해야 합니다.

계약서 작성은 보통 한쪽 당사자가 작성하고 상대방이 승낙하는 방식으로 이루어지는데, 계약서에 대한 꼼꼼한 검토가 꼭 필요합니다.