고봉주 변호사

토지신탁이란  부동산 개발사업에서 신탁회사가 사업주체 및 분양자가 되는 것을 의미하는 신탁상품이라고 지난 포스팅에서 살펴보았습니다. 

토지신탁의 유형에는 크게 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁이 있습니다. 두 경우 모두 수탁자인 신탁회사가 사업주체 및 분양자가 되는 것은 동일하지만 사업비의 조달의무가 있는지 여부가 다릅니다. 

차입형 토지신탁은 신탁회사가 부동산 개발사업의 사업비 조달의무를 부담하므로 신탁회사가 부동산 개발사업의 전 과정에 적극적으로 참여하게 됩니다. 사업자금의 집행에 있어서도 (우선)수익자 및 위탁자의 요청 또는(및) 승인에 따라 단순히 자금을 집행하는 소극적인 역할에 그치지 않고 적극적으로 집행을 담당하게 됩니다. 

그러나 관리형 토지신탁은 신탁회사가 대외적으로는 사업주체가 되지만 형식상 사업주체의 지위를 가질 뿐, 실질적인 사업주체는 위탁자인 시행자가 부담합니다. 따라서 자금집행에 있어서도 신탁회사는 (우선)수익자 및 위탁자의 요청 또는(및) 승인에 따라 단순히 자금을 집행하는 소극적인 역할에 그칩니다. 

관리형 토지신탁이 등장하게 된 이유를 살펴보면 위 차이점을 이해할 수 있습니다. 즉,  부동산 개발사업 중에 실질적 사업주체인 시행자의 파산에 의하여 부동산 개발사업이 중단되는 것을 방지하기 위하여 신탁회사가 형식상으로 사업주체가 되어 시행자의 사업주체 지위를 승계하게 되는데, 이것이 관리형 토지신탁입니다. 

차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁은 사업주체의 실질여부에 따라 사업약정 체결여부도 다릅니다. 

관리형 토지신탁의 경우, 시행자의 부도 위험을 실질적으로 부담하는 대주단과 시공사가 신탁계약의 당사자가 아니기 때문에(대개 수익자의 지위를 가지고, 신탁계약의 상대방 당사자인 위탁자는 시행자입니다) 대주단과 시공사도 당사자가 되는 사업약정을 체결하게 됩니다. 일반적으로 부동산 개발사업의 모든 당사자가 참여하는 사업약정이 신탁계약의 효력보다 우선한다고 규정하고 있습니다.

그러나 차입형 토지신탁의 경우, 신탁회사가 실직적으로 사업주체가 되므로 사업약정의 체결이 반드시 필요한 것은 아니고 사업약정을 체결하게 되더라도 신탁계약의 효력이 사업약정보다 더 우선한다고 규정하는 것이 일반적입니다.

부동산 개발사업을 하면서 신탁회사와 토지신탁계약을 체결하는 경우, 시행자의 실질적인 역할을 누가 맡게 되는지 그에 따라 신탁보수 역시 매출액의 1% 또는 3% 내외로 차이가 나고 개발사업의 전체적인 구도 역시 달라지므로, 어떠한 신탁계약을 체결할 것인지 부동산 개발이익을 고려하여 사전에 적극적으로 검토하고 준비할 필요가 있습니다. 

신탁의 여러 유형 중 신탁 수수료가 가장 비싼 토지신탁에 대해서 살펴보겠습니다. 

토지신탁은 다른 신탁과 달리 신탁회사가 사업주체가 되는 것이 가장 큰 특징입니다. 즉, 수탁자인 부동산신탁회사가 부동산개발 사업의 사업주체로서 시행자가 되고 분양자의 역할도 하는 것입니다.

토지신탁의 종류는 크게 차입형토지신탁과 관리형토지신탁으로 구분할 수 있습니다. 전자인 차입형토지신탁은 신탁회사가 사업주체가 되면서 사업비의 조달의무까지 부담하는 것이고, 후자인 관리형토지신탁은 신탁회사가 사업주체가 되지만 사업비의 조달의무는 부담하지 않는 것입니다.

신탁회사 입장에서는 사업비의 조달의무까지 부담하는 차입형토지신탁이 리스크가 크기 때문에 차입형토지신탁의 신탁수수료가 관리형토지신탁의 수수료보다 당연히 높습니다. 

토지신탁은 어떤 점 때문에 수수료가 비싼 것인지, 토지신탁의 장점에 대해 살펴보겠습니다.

토지신탁에서는 신탁회사가 토지소유자를 대신하여 인허가 업무 등을 수행하므로 토지소유자 입장에서는 부동산개발에 대한 전문성을 가지고 있지 않아도 자신의 토지를 개발할 수 있는 장점이 있습니다.

또한 신탁회사가 분양자로서 수분양자와 직접 분양계약을 체결하게 되므로, 신탁회사가 분양대금의 반환책임을 부담하게 되어 토지소유자뿐만 아니라 수분양자 보호 측면에서도 장점이라고 할 수 있습니다.

한편, 토지신탁의 경우 신탁기간이 만료하는 등 신탁이 종료하기 전에는 신탁회사가 위탁자 겸 수익자에게 수익을 지급할 수 없는 단점이 있으나, 금융투자협회에서 제정한 금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정 별표 15에서 토지신탁의 신탁 종료 전 지급기준을 마련하고 있어, 일정한 조건을 충족하면 위 규정에 정해진 범위 안에서 신탁수익을 선지급할 수 있습니다.

토지소유자 등 신탁계약의 이해관계자는 토지신탁의 장정과 단점을 잘 숙지하여 신탁계약을 활용하되, 신탁계약체결시에 대비하는 것이 필요하다고 하겠습니다.

지난 포스팅에서 유언신탁에 대하여 살펴보았는데 이번 포스팅에서는 유언대용신탁에 대해서 살펴보겠습니다.

유언대용신탁이란 유언자, 즉 위탁자의 생전에 신탁회사와 신탁계약을 체결하고, 위탁자 사망 시에 수익자가 될 자가 비로소 수익권을 취득하는 것으로 약정하거나, 수익자로 지정된 자가 위탁자의 사망 후에 신탁재산의 원금과 수익을 지급받을 수 있도록 약정하는 신탁을 말합니다. 

신탁법이 2011년에 전면 개정되면서 유언대용신탁이 도입되었습니다.

신탁법 제59조 (유언대용신탁)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신탁의 경우에는 위탁자가 수익자를 변경할 권리를 갖는다. 다만, 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.

1. 수익자가 될 자로 지정된 자가 위탁자의 사망 시에 수익권을 취득하는 신탁

2. 수익자가 위탁자의 사망 이후에 신탁재산에 기한 급부를 받는 신탁

② 제1항 제2호의 수익자는 위탁자가 사망할 때까지 수익자로서의 권리를 행사하지 못한다. 다만, 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다

아직까지 유언대용신탁이 널리 알려지지 않아 많이 활용되고 있지 않지만, 유언대용신탁은 유언신탁 또는 민법상 기존 유언방식보다 이용에 있어서 장점이 많습니다.

일단 유언신탁과 기존 유언방식에 의하면 민법상 요건을 엄격하게 지켜야 하지만, 유언대용신탁은 그럴 필요가 없습니다. 

그리고 민법에 따른 유언없이 사망하더라도 신탁계약에서 정한 바에 따라 위탁자 사망 후에 수익자가 신탁의 수익권을 취득하거나 행사할 수 있게 됨으로써 유언과 동일한 효과를 가져올 수 있습니다.

또한 위탁자 생전에 신탁회사가 신탁재산을 관리 운용하는 것이 가능하고, 위탁자의 사망 후에도 복잡한 유언집행이나 상속절차를 거칠 필요 없이 상속인을 수익자로 미리 지정하여 상속인에게 상속된 재산관리의 연속성을 유지할 수 있어, 앞으로 유언대용신탁은 그 활용도가 점차 증가할 것으로 기대되고 있습니다.

일반적으로 재산 상속은 피상속인이 유언을 통해서 하거나, 피상속인이 유언 없이 사망하면 상속인에게 민법상 법정상속비율대로 상속이 됩니다. 지금까지 재산상속은 민법상 유언서를 작성해서 이뤄지고 있는 것이 대다수입니다.

그러나 신탁을 통해서도 상속을 할 수가 있는데, 신탁을 통해서 상속을 하면 민법에서 정한 엄격한 유언 방식 외에 다양한 상속설계가 가능하고 유산의 분배 및 관리를 신탁회사가 해주는 장점이 있습니다. 외국에서는 이미 신탁을 통한 상속설계가 많이 이루어지고 있습니다.

유언신탁이란 표현 그대로 유언으로 신탁을 설정하는 것입니다. 즉, 유언자가 생전에 수탁자와 신탁계약 체결하는 것이 아니라 유언으로 신탁을 설정하고, 유언자가 사망하면 신탁의 효력이 발생하는 것입니다. 유언으로 신탁을 설정하기 때문에 유언에 대한 민법상 일반적인 법리가 그대로 적용이 되고, 사후신탁이라고 표현하기도 합니다.

유언신탁은 법리상 상정해볼 수 있지만, 현실에서 상정하기는 어렵습니다. 왜냐하면 유언자의 생전 재산 관리를 맡기는 것이 아니라 유언자가 사망한 후의 재산 관리를 맡기는 것이기 때문입니다.

그래서 실무적으로 은행 등에서 사용되는 유언신탁상품이란, 생전에 위탁자와 신탁계약을 체결하여 신탁재산을 관리해주고, 유언집행의 위임을 받아 유언장 작성을 도와주며(민법상 방식을 지켜야 합니다), 유언장 보관 및 유언자 사망 후 유언집행과 유산분배 등의 사후관리업무까지 수행하는 일련의 업무를 의미하는데, 학문상 의미의 유언신탁과는 차이가 있습니다. 

신탁법 개정으로 유언대용신탁이 도입되기 전에도 유언신탁은 유효했습니다. 다만, 유언으로 신탁을 설정하는 것이므로 유언의 방식을 그대로 지켜야 하고, 유언자의 생전 재산관리는 할 수 없기 때문에 학문상 유언신탁은 실제 활용되기 어려운 현실적인 문제가 있습니다.

신탁에서 환가처분의 한 방법으로 이용하는 공매란 '공개매각'의 줄임말입니다. 

구분해야 할 용어로 민사집행법상 '경매'와 국세체납처분에 의한 '공매'가 있습니다. 

민사집행법상 '경매'는 법원에 의해 절차가 진행되고, 국세징수법에 의한 '공매'는 세무서장이 공매하는 것이 원칙이나, 일정 요건 하에 한국자산관리공사로 하여금 공매를 대행하게 하여 진행합니다.

그러나 신탁에서의 공매는 민법상 매매계약에 해당하고, 매매계약체결에 따라 소유권을 이전하는 것입니다. 

그래서 신탁회사가 신탁재산을 공매하기 전에 위탁자의 채권자 등이 신탁재산에 가압류, 가처분을 설정해도 신탁회사는 공매를 통해 신탁재산을 낙찰받은 매수인에게 소유권을 이전할 수 있습니다. 즉, 가압류가 있어도 공매처분은 가능합니다.

다만, 신탁재산을 낙찰받은 매수인은 신탁재산에 가압류의 제한이 있는 상태로 소유권을 이전 받는 것입니다. 

그래서 공매공고에 공매대상물인 신탁재산에 관한 각종 권리제한 사항이나 소송진행 중인 사항 등을 꼭 기재하고 있습니다. 매수인은 공매 공고에 있는 이러한 내용을 사전에 숙지하고 입찰에 참가하셔야 사후에 낙찰 받은 부동산의 하자로 인한 손해를 방지할 수 있습니다.

그리고 일반적으로 공매 차수는 오전 오후에 두 번씩 진행하되, 일주일에 6회를 넘지 않고, 연속된 영업일에 집행하지는 않습니다.

신탁회사에서 진행하는 공매절차를 알아보겠습니다.

(신탁회사 마다 구체적인 내용이 다를 수 있으니, 실제 공매절차에 참여하기 전 안내문 등을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다).

1. 공매사유 발생: 일반적으로 채무자인 위탁자의 채무불이행이 공매사유임

2. 공매 요청: 채권자인 우선수익자가 신탁회사에 위탁자의 채무불이행 자료를 제출하며 공매 요청

3. 이행최고: 신탁회사가 채무자, 위탁자(채무자와 위탁자가 다른 경우), 수익자(우선수익자 포함) 에게 이행최고( 이행최고의 횟수와 기간은 회사마다 상이함)

4. 감정평가: 일반적으로 신탁재산에 대한 감정평가금액의 130~150% 이상을 최초 공매가격으로 설정

5. 공매계획 설정: 공매일시, 장소, 최초 공매금액 및 차감율, 공매차수, 입찰보증금, 매매계약서, 인도에 대한 책임 주체, 공매대상물의 권리제한 사유에 대한 책임 주체, 일괄매각과 개별매각 중 매각 방법 선택, 매각대금의 정산방법 등 구체적인 공매조건 결정

6. 공매공고: 일간신문, 신탁회사의 홈페이지, 신탁회사의 점두게시 및 위탁자, 채무자, (우선)수익자, 질권자 등에 대한 공매통지

7. 공매집행: 공매기일에 공매를 집행하여 낙찰 또는 유찰 결정, 공매결과를 신탁관계인들에게 통지

8.매매계약체결: 낙찰되면 (통상)3영업일 내에 낙찰자와 신탁회사간 매매계약 체결, 낙찰일에 계약금을 납입하고, 낙찰일부터 안내 받은 기간까지 잔금 납입

9. 잔금 납입 및 소유권이전등기: 낙찰자가 잔금을 납입하면 동시에 낙찰자에게 소유권이전에 필요한 서류를 교부

10. 배당요구신청서 제출: 우선수익자가 신탁회사에 배당요구신청서를 제출하고, 신탁회사는 매매대금을 약정한 방식에 따라 정산

11. 정산 및 신탁종료: 신탁회사는 정산내역서를 신탁관계인들에게 송부하여 신탁사무에 관한 최종계산을 하고, 수익자 및 귀속권리자의 승인을 받음(신탁법 제103조)