1. 토지신탁수익의 신탁종료 전 지급기준

신탁에서 부동산 개발사업의 이익은 신탁사가 신탁법 제103조의  신탁종료에 의한 최종 계산을 하고 정산하는 것이 원칙입니다. 그러나 위탁자 입장에서는 부동산 개발사업을 하기 위하여 토지비용부터 세금까지 여러 채무가 존재하므로 수익을 미리 지급 받아 채무를 갚고자 합니다. 

 

하지만 신탁사 입장에서는 신탁이 종료하기 전에 부동산 개발사업의 이익이 장래에 확실히 발생할 것이라고 판단하고 미리 정산해 주었다가 나중에 이익이 남지 않게 되면 부동산 개발사업의 이해관계자들에 대한 채무불이행이 발생하게 되어 문제가 됩니다.

 

그래서 금융투자협회에서는 [금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정] 별표 15에 토지신탁의 수익에 관하여 신탁종료 전 지급할 수 있는 일정한 기준을 정해 놓았습니다.

 

토지신탁에는 크게 관리형토지신탁과 차입형토지신탁이 있다고 설명드렸는데, 토지신탁수익을 신탁종료 전 지급하기 위한 공통요건을 살펴 보겠습니다. 

 

 

1. 신탁 종료 전 수익지급 가능 대상

- 부동산 개발사업의 토지비용

- 신탁사업에서 발생한 위탁자의 법인세

 

2. 지급받을 자의 요건

- 토지비를 대여한 자가 수익권에 대한 질권자 또는 우선수익자의 지위에 있어야 함

 

3. 계약서 관련 요건

- 토지비 등의 선지급이 가능하다는 것을 신탁계약서에 명시해야 함

- 선지급 범위는 별표 15에서 정한 범위 내에서 가능하다는 취지를 신탁계약서 및 개별약정서 등에 명시해야 함

- 분양계약서에 분양대금이 토지비, 공사비 등의 지급에 사용될 수 있음을 명시해야 함

 

4. 법인세 관련 요건

- 위탁자가 해당 신탁사업의 법인세 산정 내역(전체 사업 및 사업별로 구분된 사업매출, 비용, 산출세액 등 신탁회사가 신탁회사의 법인세 확인을 위해 요구하는 자료 등)을 신탁회사에 제출해야 함

- 우선수익자 및 수익권에 대한 질권자 전원의 동의

- 위탁자가 신탁회사 앞으로 법인세 환급금 양도를 약정

- 별표 15의 선지급금액 범위 내에서 위탁자의 법인세 지급을 목적으로 수익자에 대한 선지급이 가능

 

5. 선지급금액 범위

1) 관리형토지신탁 

- 선지급금액 ≤  분양수입금 × | 토지비 / (토지비 + 사업비) |

- 선지급금액 ≤ (분양수입금 - 사업비)

 

2) 차입형토지신탁: 선지급금액 ≤ (분양수입금 - 사업비)

 

6. 금지사항

- 대출약정과 신탁계약의 효력순위는 신탁계약의 효력이 더 우선해야 함(이에 반하는 신탁계약 체결금지_

- 신탁회사는 위 기준에 반하는 금융기관과의 임의인출 약정, 금융기관과의 자금집행순서 및 방법, 임의변경약정 등 체결 금지

- 신탁회사가 당사자가 되는 토지비 대출약정 체결 금지

- 신탁재산(분양대금계좌, 운영계좌,  보험금 및 건축 중인 건축물 등)에 대한 대출금융기관의 질권설정 또는 대출금융기관에 대한 양도담보 제공 등 금지

- 신탁회사의 분양수입금 관리계좌에서 선지급 및 사업비 집행을 위한 이체 외에 시공사 등 제3자의 계좌로 이체 금지