2. [관리형토지신탁] 토지신탁수익의 신탁종료 전 지급기준

관리형토지신탁은 사업비의 조달의무를 위탁자가 부담하는 신탁을 말합니다.

 

금융투자협회에서 [금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정] 별표 15에 토지신탁수익의 신탁종료 전 지급기준을 마련해 놓았는데, 관리형토지신탁에서의 기준을 살펴 보겠습니다.

 

1. 선지급 조건

1) 시공사 관련 요건

- 지급시점을 기준으로 회사채 신용등급 BBB˚ 이상 시공사의 책임준공약정이 있어야 함

- 지급시점을 기준으로 회사채 신용등급 BBB- 이하의 시공사가 책임준공 약정을 한 경우에는 BBB+ 이상 시공사(당해 사업의 공사도급금액 이상의 시공능력평가액도 함께 보유)가 자금보충약정 또는 책임준공 연대보증을 해야 함

 

2) 신탁계약서 및 개별약정서, 분양계약서에 토지비 등 선지급에 관한 내용 명시해야 함

 

3) 위탁자의 법인세 지급의 경우 요건 충족 필요(지난번 포스팅 참조)

 

 

 

2. 선지급금액

1) 일반적인 경우

- 선지급금액 ≤  분양수입금 × | 토지비 / (토지비 + 사업비) |

- 기수납된 분양수입금 중 토지비 비율만큼 선지급 가능

- 분양수입금: 지급시점의 분양분에 대한 기수납 분양수입금 의미

- 토지비와 사업지: 신탁계약시 사업수지표상 자료 적용. 단, 토지취득에 따른 이자비용은 계산에서 제외

 

2) 예외적인 경우(모두 충족해야 함)

- 선지급금액 ≤ (분양수입금 - 사업비)

- 시공사의 회사채 신용등급이 BBB° 이상

- 예상 분양수입금이 사업비의 110% 초과

- 전체 공사비(토지매입비 제외)의 50% 이상 투입 확인(단, 아파트는 동별 건축공정이 30% 이상이어야 함)

- 직전 회차 중도금 완납

- 분양수입금: 지급시점의 분양분에 대한 기수납 및 장래수납예정 분양수입금 총액 의미

- 사업비: 지급시점까지 지급된 사업비 및 향후 지급 예상되는 사업비

- 예외 기준 적용 이후에는 일반기준에 의한 지급 불가

 

3) 총 선지급금액은 예상 신탁수입금액을 초과할 수 없음

 

3. 적용예외( 위 요건 상관없이 선지급 가능)

- 대출금융기관이 자금보충약정을 한 경우

- 시공사의 관계회사인 시공사(회사채 신용등급 BBB+이상이어야 함)가 자금보충약정 및 책임준공 연대보증을 한 경우

- 사용승인일 이후

- 분양물건을 일괄매도하여 매수인이 확정되고, 시공사(회사채 신용등금 BBB°이상)의 책임준공약정 체결, 위탁자 빛 시공사의 요청, 매수자 전원의 서면동의가 있는 경우(단, 매수자가 중도금을 납입한 이후거나 사용승인일까지 계약해제를 금지한 경우여야 함)