고봉주 변호사

지식산업센터를 설립하는 경우에는 지방세를 감면해주는 특례가 있습니다.

산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제46조, 조세특례제한법, 지방세특례제한법 등에 관련 내용이 있습니다.

실무상 아파트형공장을 설립하는 경우가 이와 관련되는데요. 

위탁자가 아파트형공장을 설립하기 위하여 토지를 취득하고 건축허가를 받아 아파트형공장을 설립하는 중에 신탁을 하는 경우가 많이 있습니다. 신탁을 하면 소유권이 신탁회사에 이전되는데, 이 경우 위탁자가 여전히 지방세 감면을 받을 수 있을까요? 

결론은 위탁자는 여전히 지방세감면을 받을 수 있는 자격이 유지되므로, 위탁자에게 세금을 부과한 과세관청의 부과처분은 취소됩니다.

이와 관련된 판례를 하나 소개해 드리겠습니다(2016두53951).

이 사안은 위탁자가 지식산업센터를 설립하기 위하여 한국산업단지공단과 입주계약을 체결하고 토지를 취득하였으며 건축허가를 받아 아파트형공장을 설립하던 중 건물을 신탁회사에게 신탁을 하여 수탁자가 설립승인을 받았습니다. 

과세관청은 지방세 감면대상은 지식산업센터의 설립자인데, 이 경우 신탁회사가 설립승인을 받았으므로 위탁자는 설립자로 볼 수 없다고 주장하였습니다.

그러나 판례는 위탁자가 아파트형공장을 설립하기 위하여 한국산업단지공단과 입주계약을 체결하고, 토지를 취득하며, 건축허가도 받았는데, 아파트형공장 설립사업 마무리단계에서 신탁했다는 사정만으로 위탁자가 설립자로서 지식산업센터에 입주할 자격을 상실하는 것은 아니라고 하면서, 이 경우 위탁자는 여전히 지방세 감면을 받을 수 있다고 하였습니다.

실무상 아파트형공장을 설립하면서 신탁을 이용하는 경우가 많습니다. 이 경우 과세관청이 관련법령이나 사안을 잘 못 해석하여 세금감면을 부정하는 것은 아닌지 꼭 유의하시기 바랍니다. 

신탁된 부동산에 관하여 분양계약을 체결할 때 수분양자는 위탁자와 분양계약을 체결해도 될까요?

이것은 획일적으로 말씀드리기 어렵습니다. 

시행사인 위탁자가 분양회사의 역할을 하기도 하고, 분양대행사가 따로 있는 경우도 있는 등 사안마다 다르기 때문입니다.

또한 이 문제는 신탁원부의 대항력과도 연결되는 문제입니다.

이와 관련된 판례를 하나 소개해드리겠습니다(2012다109682).

**리츠라는 시행사가 위탁자로서 분양회사의 역할도 하였는데, 위탁자가 직접 수분양자와 분양계약을 체결하였고, 수분양자들은 위탁자 명의계좌에 분양대금을 입금하였습니다. 그 후 그 돈이 신탁회사로 들어가지 않자, 신탁회사가 수분양자들을 상대로 건물명도청구를 하였고, 1심에서는 수분양자들이 이겼으나, 2심과 3심에서는 수분양자들이 패소하고 말았습니다.

이 사건의 쟁점은,

첫째, 위탁자가 분양계약을 체결할 권한이 있느지, 즉 위탁자와 체결한 분양계약의 효력을 신탁회사에 주장할 수 있는지

둘째, 위탁자 명의 계좌에 입금한 대금이 유효한 분양대금 납부로 인정될 수 있는지 

라고 할 수 있습니다.

그리고 이 사건 신탁원부에는 위탁자의 분양계약 체결에 관한 내용, 분양대금 입금에 관한 내용 등이 기재되어 있었습니다.

1심에서는 신탁회사 또는 위탁자에게 돈을 빌려준 대주단이 위탁자에게 분양계약 등을 체결할 권한을 포괄적으로 위임한 것으로 봐야하고, 위탁자명의 계좌에 돈을 입금한 것을 수분양자들이 대금납부의무를 적법하게 이행한 것으로 봐야 한다고 했습니다.

그러나 2심과 대법원은, 

신탁계약상 위탁자의 분양계약 체결내용은 분양계약 체결에 따른 위탁자와 신탁회사의 권리와 의무에 관한 규정일뿐, 위탁자에게 분양계약을 체결할 권한을 포괄적으로 위임한 것으로 볼 수 없고, 

신탁원부에 분양대금납부에 관하여 관리계좌로 납부하여야 한다고 기재되어 있는데 위탁자 명의 계좌로 납부했으므로 대금납부의무가 정당하게 이행된 것이 아니라고 하면서 수분양자들의 주장을 받아주지 않았습니다.

결국, 신탁원부에 위탁자의 분양계약 체결에 관한 내용이 기재되어 있고, 분양대금납부에 관한 내용이 있다면 수분양자들은 그 내용을 인지하고 있었고 그에 따른 책임을 져야 한다고 한 것입니다.

그러나 이 사건은 위탁자가 자기 명의 계좌로 받은 분양대금을 관리계좌에 입금하지 않은 위험에 대해 1심은 대주단이 부담해야 한다고 보았지만, 2심과 대법원은 수분양자가 부담한다고 판단한 것인데, 이 결론이 다른 사건에서도 그대로 적용될수 있는지는 구체적인 사정마다 다르다고 할 것입니다.

신탁등기의 대항력과 관련해서 실무상 가장 문제가 되는 것 중 하나가 바로 임대차보증금반환과 관리비 등 문제입니다.

건물이 신탁되었는데, 건물에 관한 신탁계약 체결 전 또는 후에 임대차가 설정되어 있거나 설정된 경우, 임대차보증금반환의무가 누구에게 있는지의 문제라고 할 수 있죠.

부동산이 신탁되는 경우 그 부동산에 임대차나 근저당권 등의 제한이 없는 경우가 오히려 드물기 때문에 이 문제는 부동산 신탁계약 설정시부터 종료시까지 항상 문제가 됩니다.

실무상, 

신탁계약 체결 전에 임대차계약이 설정되어 있는 경우에는 수탁자인 신탁회사가 임대인지위를 승계하지 않는다고 신탁계약에 명시하고, 

신탁기간 중에 임대차계약을 체결하는 경우에는 임차인으로부터 보증금반환채권 포기 특약을 받거나 임대차보증금반환채무는 위탁자의 부담이라는 것을 확인받는 등 여러가지 장치를 해둡니다.

 

 

 

그러나 신탁기간 중 임대차가 종료하는 경우 보증금을 누가 반환해야 하는지, 임차인과 위탁자 및 수탁자 사이에서는 항상 다툼이 있습니다.

 

 

이에 대한 판례의 입장은 일관되지 않습니다. 사안마다 임대차계약체결시기, 임차인과 위탁자 및 수탁자 사이의 계약내용, 신탁계약의 내용 등이 다르기 때문입니다. 

 

이와 관련된 판례의 내용을 정리해보겠습니다.

 

 

신탁회사가 신탁법에 따라 부동산을 신탁받아 소유권이전등기를 마친 경우, 신탁회사의 임대인지위승계는 인정됩니다. 

 

 

한편, 관리비납부의무가 위탁자에게 있다는 내용의 신탁등기가 있는 경우, 그 서면을 신탁원부라 하는데, 신탁법 제3조에 의하여 수탁자는 신탁원부의 내용을 제3자에게 대항할 수 있으므로 수탁자의 관리비납부의무는 인정되지 않는다고 하였습니다.

 

 

그리고 최근에 수탁자가 신탁원부의 대항력에 의하여 임차인의 보증금반환요구를 거절할 수 있다고 보는 것이 상당하나, 신탁계약이 유지되고 있는 경우에 위 규정만으로는 보증금반환주체가 오로지 위탁자에 한정된다고 할 수는 없다고 하여, 수탁자인 신탁회사의 임차보증금반환채무를 인정하기도 하였습니다.

 

 

결국, 신탁원부의 대항력과 임대차보증금반환 문제는 수탁자와 임차인의 이해가 대립하는 경우라고 할 수 있는데, 사안마다 신탁계약서 및 이해당사자들 사이의 약정 내용 등을 모두 검토하여 판단해야합니다. 

 

정치에 대한 관심이 그 어느 때보다 높습니다. 

우리는 책으로 배웠던 대의민주주의를 직접 경험하고 있는 시대에 살고 있습니다. 

우리가 뽑은 국회의원들을 통하여 민의를 반영하는 방법은 결국 입법을 통해서 입니다. 

더 이상 낯설지 않은 입법행위, 그 과정에 대해서 한 번 알아볼까요. 

입법과정을 정확하게 알고 있어야 국회의원들에 대한 감시기능도 강화됩니다.

《법률안 제개정절차》 

법률안발의:  의원10인이상, 정부, 위원회도 소관사항에 관해 법률안 제출가능

      ↓

본회의 보고: 폐회 또는 휴회 때 생략가능

      ↓ 

위원회 회부

      ↓

위원회 심사: 제안설명, 검토보고, 대체토론, 소위원회심사, 축조심사, 

               찬반토론, 표결  

      ↓

가결  /   폐기: 본회의 부의요구( 의원30인이상 요구 & 본회의에 보고된 날부터 

                   폐회 또는 휴회 중의 기간을 제외한 7일이내)

 ↓

체계·자구심사

 ↓

심사보고서 제출

 ↓ ↔전원위원회심사, 수정안 제출

본회의 심의: 전원위원장의 심사보고, 표결

 ↓

가결 / 부결

 ↓

정부이송: 이송된 날부터 15일이내 재의요구하면 본회의 부의되어 재적과반수출석 

            출석3분의2이상 

 ↓

공포: 대통령이 15일이내 공포, 공포한날부터 20일 경과하면 효력발생

신탁재산에 대해서는 강제집행 등을 할 수 없습니다. 부동산개발에 신탁을 이용하는 주된 이유이기도 합니다. 

그러나 신탁 전의 원인으로 발생한 권리나 신탁사무의 처리상 발생한 권리는 예외적으로 강제집행 등을 할 수 있습니다. 

   [신탁법]

제22조(강제집행 등의 금지)

① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 "강제집행등"이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.

② 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 강제집행등에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 「민사집행법」 제48조를 준용한다.

③ 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 국세 등 체납처분에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 국세 등 체납처분에 대한 불복절차를 준용한다.