위탁자와 분양계약을 체결해도 될까?

신탁된 부동산에 관하여 분양계약을 체결할 때 수분양자는 위탁자와 분양계약을 체결해도 될까요?

이것은 획일적으로 말씀드리기 어렵습니다. 

시행사인 위탁자가 분양회사의 역할을 하기도 하고, 분양대행사가 따로 있는 경우도 있는 등 사안마다 다르기 때문입니다.

또한 이 문제는 신탁원부의 대항력과도 연결되는 문제입니다.

이와 관련된 판례를 하나 소개해드리겠습니다(2012다109682).

**리츠라는 시행사가 위탁자로서 분양회사의 역할도 하였는데, 위탁자가 직접 수분양자와 분양계약을 체결하였고, 수분양자들은 위탁자 명의계좌에 분양대금을 입금하였습니다. 그 후 그 돈이 신탁회사로 들어가지 않자, 신탁회사가 수분양자들을 상대로 건물명도청구를 하였고, 1심에서는 수분양자들이 이겼으나, 2심과 3심에서는 수분양자들이 패소하고 말았습니다.

이 사건의 쟁점은,

첫째, 위탁자가 분양계약을 체결할 권한이 있느지, 즉 위탁자와 체결한 분양계약의 효력을 신탁회사에 주장할 수 있는지

둘째, 위탁자 명의 계좌에 입금한 대금이 유효한 분양대금 납부로 인정될 수 있는지 

라고 할 수 있습니다.

그리고 이 사건 신탁원부에는 위탁자의 분양계약 체결에 관한 내용, 분양대금 입금에 관한 내용 등이 기재되어 있었습니다.

1심에서는 신탁회사 또는 위탁자에게 돈을 빌려준 대주단이 위탁자에게 분양계약 등을 체결할 권한을 포괄적으로 위임한 것으로 봐야하고, 위탁자명의 계좌에 돈을 입금한 것을 수분양자들이 대금납부의무를 적법하게 이행한 것으로 봐야 한다고 했습니다.

그러나 2심과 대법원은, 

신탁계약상 위탁자의 분양계약 체결내용은 분양계약 체결에 따른 위탁자와 신탁회사의 권리와 의무에 관한 규정일뿐, 위탁자에게 분양계약을 체결할 권한을 포괄적으로 위임한 것으로 볼 수 없고, 

신탁원부에 분양대금납부에 관하여 관리계좌로 납부하여야 한다고 기재되어 있는데 위탁자 명의 계좌로 납부했으므로 대금납부의무가 정당하게 이행된 것이 아니라고 하면서 수분양자들의 주장을 받아주지 않았습니다.

결국, 신탁원부에 위탁자의 분양계약 체결에 관한 내용이 기재되어 있고, 분양대금납부에 관한 내용이 있다면 수분양자들은 그 내용을 인지하고 있었고 그에 따른 책임을 져야 한다고 한 것입니다.

그러나 이 사건은 위탁자가 자기 명의 계좌로 받은 분양대금을 관리계좌에 입금하지 않은 위험에 대해 1심은 대주단이 부담해야 한다고 보았지만, 2심과 대법원은 수분양자가 부담한다고 판단한 것인데, 이 결론이 다른 사건에서도 그대로 적용될수 있는지는 구체적인 사정마다 다르다고 할 것입니다.