1. 신탁등기의 대항력과 임대차보증금 및 관리비

신탁등기의 대항력과 관련해서 실무상 가장 문제가 되는 것 중 하나가 바로 임대차보증금반환과 관리비 등 문제입니다.

 

건물이 신탁되었는데, 건물에 관한 신탁계약 체결 전 또는 후에 임대차가 설정되어 있거나 설정된 경우, 임대차보증금반환의무가 누구에게 있는지의 문제라고 할 수 있죠.

 

부동산이 신탁되는 경우 그 부동산에 임대차나 근저당권 등의 제한이 없는 경우가 오히려 드물기 때문에 이 문제는 부동산 신탁계약 설정시부터 종료시까지 항상 문제가 됩니다.

 

 

실무상, 

 

신탁계약 체결 전에 임대차계약이 설정되어 있는 경우에는 수탁자인 신탁회사가 임대인지위를 승계하지 않는다고 신탁계약에 명시하고, 

 

신탁기간 중에 임대차계약을 체결하는 경우에는 임차인으로부터 보증금반환채권 포기 특약을 받거나 임대차보증금반환채무는 위탁자의 부담이라는 것을 확인받는 등 여러가지 장치를 해둡니다.

 

 

 

 

 

그러나 신탁기간 중 임대차가 종료하는 경우 보증금을 누가 반환해야 하는지, 임차인과 위탁자 및 수탁자 사이에서는 항상 다툼이 있습니다.

 

 

이에 대한 판례의 입장은 일관되지 않습니다. 사안마다 임대차계약체결시기, 임차인과 위탁자 및 수탁자 사이의 계약내용, 신탁계약의 내용 등이 다르기 때문입니다. 

 

이와 관련된 판례의 내용을 정리해보겠습니다.

 

 

신탁회사가 신탁법에 따라 부동산을 신탁받아 소유권이전등기를 마친 경우, 신탁회사의 임대인지위승계는 인정됩니다. 

 

 

한편, 관리비납부의무가 위탁자에게 있다는 내용의 신탁등기가 있는 경우, 그 서면을 신탁원부라 하는데, 신탁법 제3조에 의하여 수탁자는 신탁원부의 내용을 제3자에게 대항할 수 있으므로 수탁자의 관리비납부의무는 인정되지 않는다고 하였습니다.

 

 

그리고 최근에 수탁자가 신탁원부의 대항력에 의하여 임차인의 보증금반환요구를 거절할 수 있다고 보는 것이 상당하나, 신탁계약이 유지되고 있는 경우에 위 규정만으로는 보증금반환주체가 오로지 위탁자에 한정된다고 할 수는 없다고 하여, 수탁자인 신탁회사의 임차보증금반환채무를 인정하기도 하였습니다.

 

 

결국, 신탁원부의 대항력과 임대차보증금반환 문제는 수탁자와 임차인의 이해가 대립하는 경우라고 할 수 있는데, 사안마다 신탁계약서 및 이해당사자들 사이의 약정 내용 등을 모두 검토하여 판단해야합니다.