현행 신탁법 제71조는 수익자가 여럿인 경우 수익자 의사의 결정 방법에 관하여 규정하고 있습니다. 구 신탁법에서는 수익자가 여러 명인 경우 의사의 결정 방법에 관하여 규정이 없어서 문제가 되었습니다. 


신탁법 제71조 (수익자가 여럿인 경우 의사결정 방법)

① 수익자가 여럿인 신탁에서 수익자의 의사는 수익자 전원의 동의로 결정한다. 다만, 제61조 각 호의 권리는 각 수익자가 개별적으로 행사할 수 있다.

② 신탁행위로 수익자집회를 두기로 정한 경우에는 제72조부터 제74조까지의 규정에 따른다.

③ 제1항 본문 및 제2항에도 불구하고 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.


따라서 수익자가 여럿인 경우 신탁계약서에 수익자의 의사표시 결정방법에 관하여 각자 행사하기로 정하였다면 각자 행사하면 되지만, 만약 수익자의 의사표시 결정방법에 관하여 아무런 정함이 없다면 신탁법에 의해 수익자 전원의 동의가 필요합니다.


수익자의 의사는 수익자 전원의 동의가 필요하다는 위 규정이 실무상 어떤 의미를 가지는지 실제 사례를 가지고 살펴보겠습니다.


사안은 위탁자인 시행사가 신탁회사와 부동산담보신탁계약과 대리사무계약을 체결하였고, 12개 금융기관의 대주단이 1순위 우선수익자, 시공사가 2순위 우선수익자인 사례입니다.


위탁자겸 수익자인 시행사가 12개 금융기관인 대주단에 대한 대출 채무의 기한의 이익을 상실하게 되고, 결국 신탁부동산을 공매절차에 부쳤으나, 모두 유찰되었습니다.


그래서 신탁사가 마지막으로 수의매매계약을 통해 신탁부동산을 환가처분하였습니다. 그리고 신탁사는 신탁부동산을 처분한 매각대금으로 신탁사가 신탁보수라고 판단한 금액을 먼저 선 공제하고 12개 금융기관인 대주단에 대해 채권액 비율대로 정산해주면서 정산결과에 이의가 있으면 10일 이내에 신탁사에 이의를 제기하라고 했습니다.


위 사안에서 12개 금융기관 중 한 곳만 기간 내에 이의를 제기하였고, 나머지 11개 저축 은행들은 아무런 이의를 제기하지 않았습니다. 그러나 그 후 12개 금융기관인 대주단 전원이 신탁사를 상대로 정산금청구소송을 제기하였습니다.



결론부터 살펴보면 재판부는 신탁사의 대주단에 대한 정산결과 통보에 대해 계산 승인의 효과가 발생하지 않았다고 판단하였습니다. 즉, 대주단 중 한 곳만 이의를 제기했지만 이의를 하지 않은 나머지 대주단 11개까지 포함하여 대주단 전원에 대하여 계산 승인의 효과가 발생하지 않았다고 한 것입니다.


이유를 살펴보면 이렇습니다. 


이 사안에서 계산승인권의 행사는 수익자의 의사표시에 해당하는데, 수익자가 여럿인 신탁에서 계산승인권을 어떻게 행사해야 하는지가 문제가 되었습니다. 


수익권은 크게 자익권과 공익권으로 구분되는데, 자익권은 급부수령권을 의미하고, 공익권은 단체법적 권리를 의미하며 공익권은 다시 신탁감독적 권능과 신탁운영권으로 나누어집니다.


신탁운영권에는 신탁재산의 관리방법의 변경, 신탁약관의 변경 기타 신탁의 구조조정, 신탁위반 처분행위에 대한 취소 여부, 신탁의 해지결의, 신탁의 해지청구, 신탁종료시 계산의 승인 등이 포함됩니다.


공익권 중에는 수익자가 단독으로 권리를 행사하여도 수탁자의 신탁사무처리에 영향을 미치지 아니하는 권리( 서류열람청구권, 신탁사무에 대한 설명요구권 등), 수익권의 행사가 법원의 판단을 구하는 형태로 되어 있는 권리(수탁자의 해임청구, 필요한 처분을 구하는 경우 등), 신탁재산의 보전을 위한 공익권(신탁재산에 대한 손해를 이유로 한 손해배상청구권, 신탁재산의 변경을 이유로 한 원상회복청구권, 분별관리 위반을 이유로 한 손해배상청구권, 원상회복청구권 등)은 수익자가 단독으로 행사 할 수 있습니다.


위 사례에서 신탁종료의 계산의 승인은 수익자가 신탁운영을 결정하는 신탁운영권이라고 할 수 있고 수익자 전원의 의사로 행사해야 하는데, 한 곳이 이의를 하였기 때문에 수익자 전원이 승인을 한 것으로 볼 수 없어 결국 계산 승인의 효과가 발생하지 않는다고 한 것입니다. 결과적으로 신탁사가 패소한 사건입니다(서울고등법원 2015나2025011, 대법원 2016다204585).


현행법은 수익자가 여럿인 경우 수익자 의사표시에 관하여 전원의 동의로 해야 한다고 규정하고 있고, 다만 위 판례에서 단독 행사를 인정한 권리들은 대체로 개별적으로 행사할 수 있다고 하고 있습니다.


실제 규모가 큰 신탁계약에서는 수익자가 여럿인 경우가 흔하기 때문에 수익자 의사 결정방법에 관하여 분쟁이 잦습니다. 특히 수익자들간 이해관계가 모두 일치하는 것은 아니기 때문에 신탁 중이거나 신탁 종료 후 법률행위 효력 발생 여부를 두고 다투는 경우가 많습니다. 이 때 합의된 신탁계약서와 신탁법에 비추어 자신에게 유리한 법리적 해석을 이끌어내어 잘 다투는 것이 권리를 확보하는 방법입니다.

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신탁계약서를 보면 자금의 집행순서에 관하여 규정하고 있습니다. 자금의 집행순서에서 1순위는 거의 예외없이 각종 제세공과금 및 부담금과 신탁사무처리비용 및 신탁보수입니다.


즉, 신탁이 종료하여 신탁사가 최종계산을 할 때 신탁수익에서 1순위로 신탁사무처리비용과 신탁보수를 선 공제하고 나머지 금액을 우선수익자인 대주단과 시공사, 수익자인 위탁자 등에게 비율대로 정산해주는 것입니다.


따라서 신탁사무처리비용과 신탁보수에 포함되는지 여부에 대하여 신탁 관계인들 사이에 이해관계가 달라 다툼이 생기기도 합니다.

특히 신탁계약서에 위약금을 규정하는 경우가 있는데, 위약금이 1순위 자금집행 순서에 해당하는 신탁보수에 해당하는지에 관하여 문제가 됩니다. 


이와 관련된 실제 사례를 살펴보겠습니다.





시행사는 주상복합아파트 신축사업을 위하여 12개 금융기관, 시공사, 신탁사와 사업 및 대리사무약정을 체결하였습니다. 시행사는 대주단과 시공사에 대한 대출금 및 공사비의 각 채무를 담보하기 위하여 신탁사와 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다. 


그리고 계약서에 시행사는 위탁자 겸 수익자, 신탁사가 수탁자, 금융기관이 제1순위 우선수익자, 시공사를 제2순위 우선수익자로 정하였습니다.


그 후 시행사가 대출금채무에 대한 기한의 이익을 상실하여 결국 신탁대상인 토지를 환가처분하게 되었고, 신탁사가 먼저 공매절차를 진행하였으나 모두 유찰되어, 결국 신탁사는 수의매매계약을 체결하여 토지를 약 430억 원에 매각하였습니다.


신탁토지를 매각하였으므로 신탁사가 매각대금을 정산해야 하는데, 신탁사는 1순위로 신탁계약에서 정한 환가처분보수 약 1억 7500만원과 대리사무약정에서 정한 대리사무미수보수의 50%에 해당하는 위약금 약 19억 6000만원을 '신탁계약과 관련된 비용 및 보수'에 해당한다는 이유로 선 공제하고 나머지 금액을 12개 대주단에게 채권액의 비율대로 정산해 주었습니다.


그러자 대주단 중 한 곳이 신탁사의 정산결과에 이의를 제기하였고, 결국 대주단 전원이 신탁사를 상대로 정산금청구소송을 제기하였습니다.



이 소송에서 신탁사가 선 공제한 위약금이 신탁보수에 해당하는지 문제되었는데, 1심에서는 위약금이 1순위로 정산이 가능한 '신탁계약과 관련된 비용 및 보수'인 '미지급재산관리수수료'에 해당하며, 이는 손해배상의 예정으로 추정되고, 법원이 감액할 정도라고 볼 수 없다고 하여 피고인 신탁사가 승소하였습니다.


그러나 2심에서는 신탁보수는 담보관리보수와 환가처분보수로 구분되는데, 재산처분수수료는 환가처분보수를 의미하고, 미지급재산관리수수료는 담보관리보수를 의미한다고 하였습니다. 그리고 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되므로 대리사무약정에서 규정된 위약금은 손해배상액의 예정에 해당하는데, 그 문언과 법적 성실상 손해배상액의 예정이 담보관리보수에 포함된다고 보기 어렵다고 판시하여 원고인 대주단의 항소를 모두 인용하였고, 그 후 신탁사가 상고하였으나 심리불속행기각으로 항소심이 확정되었습니다(2014가합531721, 2015나2025011, 2016다204585).


신탁의 최종계산시 자금의 집행순서에 관하여 신탁계약의 여러 당사자들간 이해관계가 엇갈리기 때문에 각 자금의 항목에 포함되는지 여부는 분쟁의 여지가 많습니다. 만약, 자금의 항목에 해당하는지 여부가 불분명하여 자금집행 순서에 관하여 동의할 수 없다면 적극적으로 이의를 하여 다투는 것이 자신의 권리만큼 정산을 받을 수 있는 방법입니다. 

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차입형토지신탁은 사업비의 조달의무를 신탁회사가 부담하는 신탁을 말합니다.

 

금융투자협회에서 [금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정] 별표 15에 토지신탁수익의 신탁종료 전 지급기준을 마련해 놓았는데, 차입형토지신탁에서의 기준을 살펴 보겠습니다.

 

1. 선지급 조건

1) 신탁계약서 및 개별약정서, 분양계약서에 토지비 등 선지급에 관한 내용 명시해야 함

 

2) 위탁자의 법인세 지급의 경우 요건 충족 필요(지난번 포스팅 참조)

 

 

 

2. 선지급금액

- 선지급금액 ≤ (분양수입금 - 사업비)

- 지급시점에서 안정적인 사업비 확보가 예상되는 경우 선지급 가능

- 분양수입금: 지급시점의 분양분에 대한 기수납 및 장래 수납예정 분양수입금총액 의미

- 사업비: 지급시점까지 지급된 사업비 및 향후 지급 예상되는 사업비

- 총 선지급 금액은 예상 신탁수익금액을 초과할 수 없음

 

3. 적용예외( 위 요건 상관없이 선지급 가능)

- 사용승인일 이후

- 관리형토지신탁의 경우 신탁사가 사업지 조달의무를 부담하지 않기 때문에 대출금융기관이 자금보충약정을 하거나, 시공사 등의 자금보충약정 및 책임준공연대보증이 있어야 적용예외를 인정한 것과 비교

 

 

 

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관리형토지신탁은 사업비의 조달의무를 위탁자가 부담하는 신탁을 말합니다.

 

금융투자협회에서 [금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정] 별표 15에 토지신탁수익의 신탁종료 전 지급기준을 마련해 놓았는데, 관리형토지신탁에서의 기준을 살펴 보겠습니다.

 

1. 선지급 조건

1) 시공사 관련 요건

- 지급시점을 기준으로 회사채 신용등급 BBB˚ 이상 시공사의 책임준공약정이 있어야 함

- 지급시점을 기준으로 회사채 신용등급 BBB- 이하의 시공사가 책임준공 약정을 한 경우에는 BBB+ 이상 시공사(당해 사업의 공사도급금액 이상의 시공능력평가액도 함께 보유)가 자금보충약정 또는 책임준공 연대보증을 해야 함

 

2) 신탁계약서 및 개별약정서, 분양계약서에 토지비 등 선지급에 관한 내용 명시해야 함

 

3) 위탁자의 법인세 지급의 경우 요건 충족 필요(지난번 포스팅 참조)

 

 

 

2. 선지급금액

1) 일반적인 경우

- 선지급금액 ≤  분양수입금 × | 토지비 / (토지비 + 사업비) |

- 기수납된 분양수입금 중 토지비 비율만큼 선지급 가능

- 분양수입금: 지급시점의 분양분에 대한 기수납 분양수입금 의미

- 토지비와 사업지: 신탁계약시 사업수지표상 자료 적용. 단, 토지취득에 따른 이자비용은 계산에서 제외

 

2) 예외적인 경우(모두 충족해야 함)

- 선지급금액 ≤ (분양수입금 - 사업비)

- 시공사의 회사채 신용등급이 BBB° 이상

- 예상 분양수입금이 사업비의 110% 초과

- 전체 공사비(토지매입비 제외)의 50% 이상 투입 확인(단, 아파트는 동별 건축공정이 30% 이상이어야 함)

- 직전 회차 중도금 완납

- 분양수입금: 지급시점의 분양분에 대한 기수납 및 장래수납예정 분양수입금 총액 의미

- 사업비: 지급시점까지 지급된 사업비 및 향후 지급 예상되는 사업비

- 예외 기준 적용 이후에는 일반기준에 의한 지급 불가

 

3) 총 선지급금액은 예상 신탁수입금액을 초과할 수 없음

 

3. 적용예외( 위 요건 상관없이 선지급 가능)

- 대출금융기관이 자금보충약정을 한 경우

- 시공사의 관계회사인 시공사(회사채 신용등급 BBB+이상이어야 함)가 자금보충약정 및 책임준공 연대보증을 한 경우

- 사용승인일 이후

- 분양물건을 일괄매도하여 매수인이 확정되고, 시공사(회사채 신용등금 BBB°이상)의 책임준공약정 체결, 위탁자 빛 시공사의 요청, 매수자 전원의 서면동의가 있는 경우(단, 매수자가 중도금을 납입한 이후거나 사용승인일까지 계약해제를 금지한 경우여야 함)

 

 

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신탁에서 부동산 개발사업의 이익은 신탁사가 신탁법 제103조의  신탁종료에 의한 최종 계산을 하고 정산하는 것이 원칙입니다. 그러나 위탁자 입장에서는 부동산 개발사업을 하기 위하여 토지비용부터 세금까지 여러 채무가 존재하므로 수익을 미리 지급 받아 채무를 갚고자 합니다. 

 

하지만 신탁사 입장에서는 신탁이 종료하기 전에 부동산 개발사업의 이익이 장래에 확실히 발생할 것이라고 판단하고 미리 정산해 주었다가 나중에 이익이 남지 않게 되면 부동산 개발사업의 이해관계자들에 대한 채무불이행이 발생하게 되어 문제가 됩니다.

 

그래서 금융투자협회에서는 [금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정] 별표 15에 토지신탁의 수익에 관하여 신탁종료 전 지급할 수 있는 일정한 기준을 정해 놓았습니다.

 

토지신탁에는 크게 관리형토지신탁과 차입형토지신탁이 있다고 설명드렸는데, 토지신탁수익을 신탁종료 전 지급하기 위한 공통요건을 살펴 보겠습니다. 

 

 

1. 신탁 종료 전 수익지급 가능 대상

- 부동산 개발사업의 토지비용

- 신탁사업에서 발생한 위탁자의 법인세

 

2. 지급받을 자의 요건

- 토지비를 대여한 자가 수익권에 대한 질권자 또는 우선수익자의 지위에 있어야 함

 

3. 계약서 관련 요건

- 토지비 등의 선지급이 가능하다는 것을 신탁계약서에 명시해야 함

- 선지급 범위는 별표 15에서 정한 범위 내에서 가능하다는 취지를 신탁계약서 및 개별약정서 등에 명시해야 함

- 분양계약서에 분양대금이 토지비, 공사비 등의 지급에 사용될 수 있음을 명시해야 함

 

4. 법인세 관련 요건

- 위탁자가 해당 신탁사업의 법인세 산정 내역(전체 사업 및 사업별로 구분된 사업매출, 비용, 산출세액 등 신탁회사가 신탁회사의 법인세 확인을 위해 요구하는 자료 등)을 신탁회사에 제출해야 함

- 우선수익자 및 수익권에 대한 질권자 전원의 동의

- 위탁자가 신탁회사 앞으로 법인세 환급금 양도를 약정

- 별표 15의 선지급금액 범위 내에서 위탁자의 법인세 지급을 목적으로 수익자에 대한 선지급이 가능

 

5. 선지급금액 범위

1) 관리형토지신탁 

- 선지급금액 ≤  분양수입금 × | 토지비 / (토지비 + 사업비) |

- 선지급금액 ≤ (분양수입금 - 사업비)

 

2) 차입형토지신탁: 선지급금액 ≤ (분양수입금 - 사업비)

 

6. 금지사항

- 대출약정과 신탁계약의 효력순위는 신탁계약의 효력이 더 우선해야 함(이에 반하는 신탁계약 체결금지_

- 신탁회사는 위 기준에 반하는 금융기관과의 임의인출 약정, 금융기관과의 자금집행순서 및 방법, 임의변경약정 등 체결 금지

- 신탁회사가 당사자가 되는 토지비 대출약정 체결 금지

- 신탁재산(분양대금계좌, 운영계좌,  보험금 및 건축 중인 건축물 등)에 대한 대출금융기관의 질권설정 또는 대출금융기관에 대한 양도담보 제공 등 금지

- 신탁회사의 분양수입금 관리계좌에서 선지급 및 사업비 집행을 위한 이체 외에 시공사 등 제3자의 계좌로 이체 금지

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