[대지사용료] 신탁계약에 근거한 대지사용권이 소멸한 경우

구분소유자는 전유부분을 소유하기 위해서는 대지사용권을 가지고 있어야 합니다. 대지사용권이 인정되지 않으면 구분소유자는 건물의 대지를 무단점유하는것이기 때문에 그 토지의 소유자에게 대지 사용료를 지급해야 합니다.

특히 상가 등의 구분소유권을 취득할 때 주의가 필요합니다. 자신이 취득할 구분소유권의 대상인 전유부분에 대한 대지사용권이 유효하게 성립하고 있는지, 성립한다면 존재하고 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 그렇지 않으면, 전유부분에 해당하는 대지에 관하여 차임상담의 부당이득반환청구를 당할 수 있기 때문입니다. 

실제 사례를 들어 설명하겠습니다.

임의경매 또는 매매를 통하여 상가의 구분소유권을 취득한 A 등( 이 사건의 피고들)은 주택도시보증공사(원고)로부터 전유부분에 대한 대지사용료 지급청구를 당했습니다. 주택도시보증공사는 A 등이 취득한 구분소유권에 대한 대지사용권이 소멸하였다고 주장하였습니다.

처음에 A 등이 취득한 구분소유권의 대상인 상가동을 포함하여 아파트와 그에 대한 대지에 관하여 건설사 1이 주택도시보증공사와 주택분양보증계약을 체결하고 분양보증의 이행을 목적으로 신탁계약을 체결하였습니다. 

 

그 후 건설사 1이 부도가 나서 건설사 2가 시공권을 이전 받았고, 건설사 2가 주택도시보증공사와 아파트 신축에 관한 승계사업계약을 체결하여, 주택분양보증이 승계되었고, 위탁자 지위도 건설사 1에서 건설사 2로 이전 되었습니다.

그 후 건설사 2도 부도가 나고, 결국 주택도시보증공사가 위 주택분양보증계약에 따라 아파트를 직접 완공하고 아파트에 관하여 자신 앞으로 소유권보존등기를 마쳤습니다.

한편 이 사건에서 문제가 된 상가동의 경우, 건설사 2가 부도가 나고 한 달 후에, 가압류등기의 촉탁을 원인으로 한 소유권보존등기가 건설사 2앞으로 마쳐졌고, 얼마 후 채권최고액을 약 66억원으로 한 근저당권설정등기가 마쳐집니다.

그 후 위 상가동은 사용승인을 받았고 그 무렵 아파트도 주택도시보증공사 앞으로 소유권보존등기가 경료되었습니다. 그리고 A 등은 이 상가동의 사용승인 후 근저당권의 실행으로 인한 임의경매 또는 그 이후의 매매를 통하여 위 상가동의 각 전유부분을 취득하였습니다.

이에 주택도시보증공사는 A 등에 대하여 각 전유부분에 대한 대지사용료를 청구하였고 A 등은 전유부분에 대한 대지사용권이 존재한다고 다투었습니다.

원심은 건설사 2와 주택도시보증공사 사이의 신탁계약이 유효하므로 대지사용권이 존재한다고 판단하였으나, 대법원은 신탁부동산에 대한 사용권, 즉 상가동의 각 전유부분에 대한 대지사용권이 소멸하였다는 취지로 원심을 파기환송하였습니다(2015다227492).

대법원의 '대지사용권은 권리로서 유효하게 존속하고 있어야 하므로 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권은 더 이상 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다'고 설명하였습니다(2010다15158). 

그리고 이 사건의 경우 건설사 2가 부도가 나면서 원고인 주택도시보증공사가 이 사건 아파트에 대한 공사를 인수하였고 건설사 2에게 시행 중인 사업의 중지를 요구하였다면, 이 사건 신탁계약 제 4조 제2항, 제3항에 의하여 건설사 2의 이 사건 신탁부동산에 대한 사용권은 소멸하였고, 그렇다면 이처럼 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권은 더 이상 위 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다고 판단한 것입니다.

결국 A 등은 대지사용권이 없는 전유부분을 낙찰받았거나 매수한 것이므로 대지사용료에 해당하는 차임상당의 부당이득 반환의무를 부담하게 된 것입니다. 

위 사안의 경우 피고들인 A 등은 억울할 수 있습니다. 이런 억울한 일을 피하기 위해서는 상가 등의 구분소유권을 낙찰받거나 매수하여 취득할 때, 전유부분의 소유명의자가 대지사용권을 가지고 있는지 반드시 사전에 확인해야 합니다. 특히, 신탁계약에 의하여 토지에 신탁등기가 경료되어 있다면 대지사용권이 소멸되었을 가능성을 염두에 두고 다시 검토하는 것이 필요합니다.