[토지신탁] 토지신탁 절차 및 사업구도

토지신탁이란 신탁상품 중 하나로, 부동산신탁회사가 직접 시행주체가 되어 부동산개발을 하고, 사업비 등의 조달의무를 신탁회사가 부담하는 것을 말합니다. 

신탁회사가 시행주체가 되면서 사업비조달의무도 부담하기 때문에, 부동산개발에 대한 전문적 지식이 부족한 토지주 또는 위탁자가 자신의 부동산을 개발할 때 토지신탁을 하면 편리합니다. 

시공사 입장에서도 자력이 부족한 토지주 또는 위탁자보다 자력이 풍부한 신탁회사가 공사비를 포함한 사업비에 대한 조달의무를 부담하므로 공사비채권의 상환가능성이 높아 유리한 측면이 있습니다.

그러나 신탁회사가 부담하는 리스크가 크기 때문에 그만큼 신탁보수가 높습니다.

1. 토지신탁의 대략적인 절차는 다음과 같습니다.

신탁사, 사업관계자와 상담 및 미팅 -> 사업구도, 신탁보수 및 사업비용 금액 등 협의 -> 신탁회사 내부심의절차 -> 신탁계약 체결 ->

분양(계약)관련 업무 -> 시공 관련 업무 -> 정산 -> 신탁 종료

2. 사업구도

토지신탁에서 사업구도를 결정할 때 가장 중요한 요소는 사업부지에 대한 소유권 확보 여부입니다. 토지주인 위탁자가 사업부지에 대한 소유권을 모두 확보했다면 토지신탁을 하여 신탁회사가 사업비용(공사비 + 그 외 사업비)을 조달하여 개발사업을 진행하면 됩니다.

그러나 토지주가 토지의 소유권을 모두 확보하지 못한 경우에는 사업부지를 확보하기 위한 토지비용이 필요합니다. 토지비용은 원칙적으로 위탁자가 부담해야 하고, 토지신탁에서 신탁회사가 부담할 수 없습니다. 신탁회사가 조달의무를 부담하는 자금은 공사비용과 그 외 사업비용이지 토지비용이 아닙니다. 

토지주가 사업부지를 확보하지 못한 경우, 사업부지를 확보하기 위하여 보통 PF를 활용하거나, 시공사로부터 토지비용의 대출을 받습니다. 어느 경우든 시공사가 사업부지 비용에 대한 리스크를 공동으로 부담하기 때문에 시공사는 공사비용을 높이게 되어 결국 분양가가 높아지는 결과가 됩니다. 높은 분양가는 분양률에 영향을 미치고 이는 결국 분양수입이 주 사업수익이 되는 신탁사업의 성패에 영향을 미치게 됩니다.

이런 이유로 사업부지 확보를 위한 PF의 경우, 공사비와 분양가를 책정함에 있어서 이해관계자들과 협의를 할 때 개발사업의 실패를 방지하기 위하여 유의가 필요합니다.