[우선수익자] 신탁계약서 및 사업약정서 작성시 주의사항

우선수익자란 수익자 중에서 신탁이익을 우선하여 받을 수 있는 자를 말합니다. 우선수익자는 신탁법상 용어는 아니지만 

일반적으로 수익자들 중에서 우선순위에 따라 제1순위 우선수익자, 제2순위 우선수익자 등의 용어를 사용합니다.

신탁의 경우 우선수익자는 대출기관과 시공사인 경우가 일반적입니다. 그 외 일반 개인도 투자자 입장에서 우선수익자 지위를 가질 수 있고, 나중에 우선수익권을 양도받거나 질권을 설정받아 우선수익자의 지위를 취득하게 되는 경우도 많습니다.

우선수익자로서 신탁계약서와 사업약정서에 당사자로 참여하여 날인을 하는 경우 계약서 작성시 주의할 사항은 당연히 우선수익권의 권리보호와 관련된 내용입니다.

우선수익자의 권리는 우선수익권을 행사할 수 있는 요건, 실행절차, 처분요청권 등과 관련되는데, 이러한 부분을 주의해서 검토해야 합니다.

먼저 우선수익권의 대상인 신탁수익을 지급하는 것과 관련하여 신탁사가 신탁수익의 지급을 유보할 수 있는지 여부를 살펴보아야 합니다. 

신탁사 입장에서는 세금 문제, 소송이 계속 중인 경우 소송비용, 하자문제 등의 사유를 대비하여 준공이후 정산시에 일정금액을 유보할 수 있다고 정해 놓은 경우가 많습니다.

또 한 신탁재산의 처분과 관련하여 우선수익자의 처분요청권이 존재하는지도 검토해야 합니다. 

분양이 잘 안되는 등의 사유로 예상 사업수익을 충족하지 못하는 경우, 우선수익자는 신탁대상 부동산을 처분해서 그 처분대금으로 원리금 등을 반환 받아야 합니다. 신탁대상 부동산을 환가처분 하기 위하여 우선수익자의 처분요청이 가능한지, 그 절차는 규정되어 있는지 등을 살펴보아야 합니다.

담보목적으로 우선수익권을 취득한 경우(양도받거나 질권설정받은 경우 포함), 실제 우선수익권이 담보역할을 제대로 하기 위해서는 신탁계약서 등에 우선수익자의 권리에 관하여 어떻게 합의하였는지를 살펴보는 것이 가장 중요합니다.