고봉주 변호사

2017.7.11. M B N 뉴스 中

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2017. 7. 11. 형부의 성폭행으로 낳은 아이를 살해한 사건에 대한 대법원 선고가 있었습니다. 

대법원은 징역 4년을 선고한 원심 판결을 확정했는데요, 이 사건은 엄마가 3살 아이를 살해한 것으로, 분만 중 또는 분만 직후의 영아를 살해한 것이 아니므로 영아살해죄가 아닌 살인죄가 적용되는 사안입니다.

살인죄의 법정형은 징역 5년 이상인데, 4년이 선고된 것은 양형기준상 가장 낮은 권고형이 선고된 것입니다. 가해자인 엄마가 지능이 조금 낮고, 형부의 성폭행으로 아이를 낳은 성범죄의 피해자이기도 한 점, 그리고 전과가 없는 점 등을 참작한 것이라고 할 수 있습니다.

가해자의 행위는 처벌받아 마땅하지만, 형부의 성폭행 때문에 아이를 세명이나 출산한 또 다른 범죄의 피해자이기도 한 점에서 무척 안타까운 사건이라고 할 수 있습니다.

http://mbn.mk.co.kr/pages/news/newsView.php?category=mbn00009&news_seq_no=3279892

최근 신탁물건매각 부가가치세에 관하여 위탁자에게 납부의무가 없다는 대법원의 판례변경이 있었던 것을 비롯하여, 신탁과 관련된 부가가치세 판례가 계속 나오고 있습니다.

지금까지는 대법원이 신탁의 이익이 누구에게 귀속이 되는지를 일응의 기준으로 판단하였지만, 최근의 입장은 신탁재산의 공급의 주체를 수탁자로 보고 있습니다.

실무상 위탁자가 신탁이익의 귀속자이므로 위탁자의 제세공과금 납부의무를 보장하기 위하여 신탁계약서에 이러한 내용을 명시하는 방법으로 업무처리를 해왔는데, 판례의 변경으로 실무상 업무처리방식에 변화가 불가피해질것으로 보입니다.

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http://www.munhwanews.com/news/articleView.html?idxno=65387

분양관리신탁이란 '건축물의 분양에 관한 법률'의 규율을 받고, 건축법의 대상이 되는 주택 등 을 제외한 일정규모 이상의 건축물을 사전분양하는 경우, 분양사업자인 위탁자가 수분양자를 보호하기 위하여 신탁회사와 체결하는 신탁상품을 말합니다. 

동대문 굿모닝시티 상가건물의 사기분양 사건이 발생한 후 그 대비책으로 제정된 건분법(건축물의 분양에 관한 법률)에 따르면, 분양사업자가 선분양을 하기 위해서는 1) 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무 계약을 체결하거나, 2) 금융기관 등으로부터 분양보증을 받아야 합니다.

건분법이 적용되는 건축물의 요건은, 건축법상 건축물로서 

1) 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 건축물 

2) 일반업무시설인 오피스텔로서 30실 이상인 것

3) 주택과 주택외의 시설을 동일 건축물로 짓는 주상복합건물 중 주택 외의 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 것

4) 바닥면적의 합계가 3,000㎡ 이상으로서 임대 후 분양전환을 조건으로 임대하는 것(분양전환시 임차인에게 우선순위를 부여하는 것을 포함) 입니다.

건분법의 적용이 배제되는 건축물은 

1)주택법에 따른 주택 및 복리시설 

2) 산업직접활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 지식산업센터

3) 관광진흥법에 따른 관광숙박시설

4) 노인복지법에 따른 노인복지시설

5) 공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관이 매입하는 업무용 건축물

6) 지방공기업법에 따른 지방공기업이 매입하는 업무용 건축물

은 건분법의 취지 및 다른 법률과의 관계를 고려하여 건분법이 적용되지 않고 건분법상의 제한을 받지 않습니다.

현실적으로 분양관리신탁에 의한 부동산개발사업에서 발생하는 문제들은 어떤 것이 있고, 수분양자들한테 어떤 권리가 인정되는 것일까요.

주택은 주택법상 엄격한 제한을 받기 때문에, 건분법은 오피스텔 등의 상가건물의 분양을 규제합니다. 선분양이 관행처럼 되어 있는 우리나라 부동산 개발사업에서는 분양사업자가 수분양자들로부터 분양대금을 미리 납입받은 후 분양이 정상적으로 되지 않는 경우가 많았습니다. 그래서 수분양자보호의 필요성이 컸는데, 건분법은 수분양자들을 보호하기 위하여 분양사업자가 선분양을 하려면, 신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하거나 금융기관으로부터 분양보증을 받도록 하고 있는 것입니다. 

신탁회사는 수분양자들을 보호하기 위하여, 비록 분양사업의 주체는 아니지만, 분양사업자와 수분양자 사이의 분양계약 및 분양사업자의 분양업무를 관리하고 감독할 권한과 의무를 가지고 있습니다.

신탁회사와 관련해서 수분양자들은 어떤 권리를 주장할 수 있고, 신탁회사가 주의해야 할 점은 무엇인지 살펴보겠습니다.

먼저, 신탁회사는 분양계약과 분양업무를 관리감독하기 때문에, 분양과 관련된 각종 서류를 관리 보관하고 있고, 분양대금도 관리하고 있습니다.

수분양자와 분양자 사이에 다툼이 생기면, 신탁회사한테 분양관련 서류제출이 요구될 수 있습니다. 또한 신탁회사는 분양대금을 납입받기 위한 분양수입금 관리계좌를 개설해야 합니다. 

그리고 신탁계약서와 대리사무계약서를 작성할 때는 수분양자의 기납부 분양대금을 우선정산하여야 한다는 내용 등을 꼭 계약서에 꼭 포함해야 하는 제한이 있는데, 계약 당사자들은 법에 맞게 계약서를 작성해야 합니다.

가장 문제가 되는 것은, 수분양자의 분양대금과 신탁회사의 신탁사무처리비용사이의 정산 순서입니다. 

건분법상 수분양자의 분양대금은 우선정산을 하게 되어 있는데, 신탁회사의 신탁사무처리비용도 신탁법상 우선변제권이 인정됩니다. 결국 1차적으로는 계약내용에 따라 처리되는 것이 원칙이나, 금융감독원은 유권해석으로 일응 기준을 제시한바 있습니다. 

1)제세공과금 및 신탁사무처리비용, 2) 기납부한 분양대금, 3) 그 외의 신탁사무처리비용, 신탁보수 의 정산순서를 제시하고 있는 것입니다. 

그러나 금융감독원의 유권해석에 법적 구속력이 있는 것이 아니고, 각 계약서마다 내용이 다르기 때문에, 분쟁이 발생하는 경우에는 구체적으로 따져보아야 합니다. 신탁회사 또한 자신의 의무를 제대로 이행했다고 입증하여 책임을 피할 수 있을 것이기 때문에 계약서 작성부터 이행까지 주의가 요구된다고 하겠습니다.

최근 신탁에서 부가가치세 관련 판례가 많이 나오고 있습니다. 

판례의 경향은 위탁자가 수탁자에게 신탁계약에 의하여 신탁재산을 이전한 후 신탁목적을 위하여 신탁재산을 처분하기까지 일련의 과정에서 수탁자의 지위에서 신탁재산을 처분할 때 부가가치세 부과대상인 재화의 공급이 있다는 것입니다.

부동산담보신탁, 부동산처분신탁에서 위탁자에게 부과한 부가가치세부과처분을 취소하라는 판결이 잇따라 나왔고, 주택분양보증신탁에서 수탁자가 분양보증책임의 일환으로 환급책임의 이행을 완료하고 위탁자에게 보증채무이행금 상환청구를 하자 과세관청이 위탁자에게 부가가치세를 부과했는데 역시 취소하라는 결론이 나왔습니다(2014두13393).

이 사안은 사업주체인 위탁자가 주상복합 아파트를 신축, 분양하는 사업을 하면서 주택분양보증을 위하여 수탁자겸 수익자인 분양보증회사에게 주택분양신탁계약을 원인으로 부동산의 소유권을 이전한 주택분양신탁입니다.

위탁자는 수탁자인 보증회사와 입주예정자를 보증채권자로 하고, 위탁자가 분양계약을 이행할수 없게 되면 수탁자인 보증회사가 분양보증을 이행하기로 주택분양보증계약을 체결했습니다.

그 후 시공사가 부도가 나서 아파트 신축 공사는 중단되었고, 수탁자인 보증회사가 분양계약자들에게 이미 납부된 계약금과 중도금을 환급해주고, 수탁자인 보증회사가 위탁자에게 보증채무이행금액 및 지연손해금 상환을 청구한 사안입니다.

과세관청은 보증회사가 위탁자에게 보증채무이행금 상환청구를 함으로써 신탁재산인 미완성건물의 실질적 통제권이 위탁자로부터 수탁자인 보증회사에 이전되었고, 이것이 재화의 공급에 해당한다고 보아 위탁자한테 부가가치세를 부과한 것이죠.

1심에서는 원고가 이겼으나, 2심에서는 과세관청이 이겼고, 3심 대법원에서는 원고가 결국 이겨서 과세관청의 부가가치세부과처분을 취소하라는 판결이 나왔습니다.

대법원은 이 사건 신탁계약은 주택분양신탁에서 보증회사가 수익자 겸 수탁자의 지위에서 신탁재산을 제3자에게 처분한 것이므로, 보증회사가 주택분양보증계약에 따라 분양대금을 환급한 것을 위탁자가 수탁자인 보증회사에게 신탁계약에 따라 신탁재산을 이전한 것과 구별되는 별도의 재화의 공급으로 볼수 없다고 하였습니다.

이러한 결론은 신탁물건매각의 부가가치세는 수탁자가 부담한다는 최근 전원합의체판결 이후 그 판결의 논리와 궤를 같이하고 있습니다. 앞으로 신탁재산처분과 관련된 부가가치세 판례는 이러한 변화를 반영할 것으로 예상되므로 위탁자에게 부과되는 부가가치세에 대해서는 이러한 내용을 참고하시어 불이익을 받는 일이 없도록 하셔야겠습니다.

부동산담보신탁이란, 위탁자가 채무를 담보하기 위하여 신탁회사에 부동산을 신탁하고 채권자를 우선수익자로 지정 후 우선수익자에게 수익권증서를 발급하는 신탁상품 중 하나로, 가장 많이 이용되는 신탁 상품입니다.

얼핏 봐서는 부동산담보신탁은 민법상 저당권과 비슷해보이죠? 맞습니다.

부동산담보신탁은 근저당권을 대체하는 역할로 많이 활용됩니다. 신탁을 하면 신탁회사에 소유권이 이전되기 때문에 위탁자의 채권자로부터 강제집행 등을 배제할 수 있는 것이 가장 큰 장점이고, 그 외 저당권설정보다 비용도 저렴하고 환가시 가격하락도 방지할 수 있는 등 장점이 많습니다.

실무상 우선수익자의 권리인 우선수익권에 질권을 설정하는 경우가 많은데, 우선수익권의 질권자는 어떤 권리가 있을까요? 

우선수익자의 우선수익권은 채권을 담보하기 위한 것이므로 저당권과 유사하지만, 우선수익채권이므로 질권을 설정할 수 있습니다. 실무상 우선수익자 역시 위탁자에 대한 원인채권의 재원을 마련하거나 우선수익권의 활용으로 우선수익자에 대한 채권자가 존재할 가능성이 크고, 이 경우 그 채권을 담보하기 위하여 우선수익권에 질권을 설정합니다.

최근 이와 관련된 판례가 나왔는데 소개해 드리겠습니다(2014다225809).

판례에 나타난 사실관계에 의하면, 위탁자가 채권을 담보하기 위하여 신탁회사에 토지를 신탁하고 채권자를우선수익자로 지정하였고, 우선수익자는 우선수익권에 질권을 설정하였습니다. 그 후 원인채권인 대여금채권이 제3자에게 전부되고 위탁자가 토지를 임의로 매각하자, 질권자가 원고가 되어 위탁자인 피고를 상대로 주위적으로는 원인채권인 대여금채권을 청구하고, 제2예비적으로는 위탁자의 토지 임의매각행위에 대한 손해배상청구를 한 사안이며, 우선수익자는 소송참가인입니다.

조금 복잡한 것 같지만 간단하게 정리하면,  

① 우선수익권에 질권을 설정받은 질권자가 우선수익권으로 담보되는 피담보채권인 원인채권을 직접 행사 할 수 있는냐 

②원인채권이 전부된 경우 원인채권을 담보하기 위한 우선수익채권과 이를 목적으로 한 권리질권이 소멸하는지가 쟁점입니다.

판례의 결론은 이렇습니다.

1) 우선수익권은 경제적으로 금전채권에 대한 담보로 기능하지만 금전채권과는 독립된 신탁계약상 별개의 권리다. 그러므로 원인채권인 금전채권이 제3자에게 양도 또는 전부되어도 우선수익권이 금전채권에 수반하여 제3자에게 이전하거나 소멸하는것은 아니다.

→ 즉, 우선수익권의 수반성을 부정한 것으로 저당권과의 차이점이자 이런 특성때문에 담보신탁이 활용되는 것입니다.

2) 이 사안에서 질권자, 위탁자, 우선수익자(즉, 원고, 피고, 참가인)가 작성한 문서에 의하면, 우선수익권의 질권자가 위탁자에게 돈을 대여하고, 대여금채권의 변제방법과 토지매각의 경제적 효과가 질권자에게 귀속하지만, 질권자가 직접 대여금채권의 만족을 얻을 권한까지 부여받은 것은 아니므로 질권자는 우선수익권의 피담보채권인 대여금채권의 불가분채권자로 볼 수 없다.

→ 그렇기 때문에 질권자의 대여금청구는 인정되지 않았습니다.

3) 그러나, 질권자인 원고가 대여금채권의 귀속주체와 상관없이 우선수익권을 행사할 수 있는 것으로 약정하였기 때문에, 대여금채권이 전부되어도 권리질권은 소멸하지 않는다.

→ 그래서 위탁자인 피고가 토지를 임의로 매각하는 행위는 질권자인 원고의 담보권을 침해한다고 보았습니다.

실무상, 돈을 마련하기 위하여 우선수익권에 질권을 설정하는 경우가 많고,이 경우 질권은 권리질권인데, 권리질권의 설정방식은 실제 채권양도방식과 유사합니다. 

이 경우 질권자의 권리범위가 어디까지인지 다툼이 있는데, 이 사안에서 질권자는 직접 우선수익권의 피담보채권을 행사할 수는 없지만, 우선수익권을 행사할 수 있고 피담보채권이 제3자에게 전부되었어도 우선수익권에는 영향이 없으므로 위탁자의 신탁재산 임의처분행위는 질권자의 담보권을 침해하여 손해배상청구는 가능하다고 하였습니다.

참고로 전부채권자는 담보권이 없는 채권을 전부받은 것이 되므로, 만약 전부채권자가 채무자인 위탁자에 대하여 원인채권인 대여금을 청구한다면 결론은 달라질 것입니다. 담보권이 없는 채권을 전부받은 전부채권자와 담보권에 질권을 설정받은 질권자 사이의 관계가 문제될 것으로 보이는데 실제 약정내용에 따라 구체적으로 판단해야할 것으로 계약체결부터 불이익을 받지 않도록 주의하셔야겠습니다.