고봉주 변호사

신탁재산에 대해서는 강제집행, 임의경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없습니다. 이것은 신탁제도를 이용하는 중요한 이유이기도 합니다. 즉, 신탁을 해버리면 신탁재산에 대해서 집행 등을 하는 것이 곤란하니까 책임재산에서 신탁재산을 빼기 위하여 신탁을 이용할 수 있는 것이죠.  

원칙적으로 신탁법 22조 1항에서 신탁재산에 대한 강제집행 등을 금지하고 있지만 예외가 있습니다. 즉, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무처리상 발생한 권리를 가진 채권자는 신탁재산에 대한 강제집행 등을 할 수 있습니다. 

따라서 채권자 입장에서는 자신의 채권이 '신탁 전의 원인으로 발생한 권리'에 해당하거나 '신탁사무의 처리상 발생한 권리'에 해당해야 신탁재산에 대한 강제집행 또는 경매에서 배당절차가 진행되는 경우에 배당을 받을 수가 있습니다.

그렇다면 어떤 채권이 '신탁 전의 원인으로 발생한 권리' 또는 '신탁사무처리상 발생한 채권'에 해당하는지가 중요한 문제가 되는데,

'신탁 전의 원인으로 발생한 권리' 에 해당하려면 적어도 신탁 전에 압류를 해야 인정될 여지가 있습니다. 그리고 '신탁사무처리상 발생한 채권'이란, 신탁사(수탁자)와 계약을 체결한 권리여야 인정될 가능성이 있습니다. 예를 들어 수탁자가 매도인의 지위에 있는 분양계약이라면 그 분양계약상 매매대금반환청구권은 신탁사무처리상 발생한 채권에 해당할 여지가 있습니다.

따라서 예외로 인정되는 채권이 아니라면, 그 권리에 기해서는 신탁재산에 대한 강제집행 또는 경매의 배당절차에서 배당을 받을 수가 없습니다. 만약 예외로 인정되는 채권이 아님에도 신탁재산에 대한 배당절차에서 배당을 받는다면 위탁자는 배당이의 소송을 제기해야 합니다. 그리고 배당이의 소송에서 배당을 받은 채권이 신탁법상 강제집행 등을 할 수 있는 예외에 해당한다는 사실은 채권자가 증명해야할 입증책임이 있습니다. 

즉, 위탁자는 원고로서 채권자의 채권이 '신탁 전의 원인으로 발생한 채권'이나 '신탁사무처리상 발생한 채권'에 해당하지 않는다는 주장을 하면 되고,

피고인 채권자가 자신의 채권이 '신탁 전의 원인으로 발생한 채권'에 해당하거나 '신탁사무처리상 발생한 채권'에 해당함을 증명할 책임을 부담하는 것입니다. 

판례를 살펴보면, 수탁자가 신탁사업을 위한 차입을 하고, 기존 차입금 상환용 자금을 신규차입하기 위하여 한국자산관리공사의 지급보증을 받고, 신탁사가 한국자산관리공사에 대한 장래 구상금채무를 담보하기 위하여 신탁재산에 관하여 근저당권설정계약을 체결한 경우에, 한국자산관리공사가 가지는 구상금채권은 신탁사무처리상 발생한 채권이라고 판단한 경우가 있습니다(2018. 2. 28.선고 2013다63950 판결, 배당이의). 

신탁재산에 대한 강제집행, 임의경매, 보전처분(가압류, 가처분), 국세등 체납처분을 원칙적으로 금지하는 신탁법 제22조 제1항은 실무상 매우 중요한 조문입니다. 신탁재산을 위탁자 등의 채권자로부터 보호하는 역할을 하기 때문입니다. 그렇기 때문에 예외적으로 강제집행, 임의경매 등이 가능한 채권에 해당하는지 여부를 판단하는 것도 굉장히 중요합니다.

그런데 이러한 예외에 해당하는 채권인지 여부를 판단하는 것은 법리검토가 필요한 경우가 많습니다. 따라서 신탁재산에 강제집행, 임의경매, 가압류 등을 해야할 필요성이 있거나, 반대로 신탁재산에 대한 강제집행 등의 배당절차에서 권리자가 아닌 채권자가 배당받는 것을 다투어야 할 필요성이 있는 경우, 배당 전에 신탁재산에 대한 강제집행이 되는 것 자체를 다투어야 하는 경우 등 신탁재산 밖에 담보가 없는 경우에는 이 부분을 꼼꼼히 연구하면 해결책을 찾을 수도 있습니다. 

[2018. 2. 8. 선고 2017두67810]

공동사업자들이 부동산을 취득해서 공유지분에 따른 소유권이전등기를 마친 후 은행과 부동산담보신탁계약을 체결하고 그 은행에 신탁을 원인으로 등기를 마쳐주었는데, 일부 공동사업자들 중 일부가 자신들이 채권자인 은행에 대해 부담한 채무와 공동사업자로서 보유하는 사업상 권리를 모두 양도한 사안에서, 

과세관청이 위 권리를 양수한 자(원고)가 사업상 권리를 이전받은 시기(2012년 경)에 신탁재산을 사실상 취득한 것으로 보고 취득세(가산세 포함) 를 부과한 것이 위법하다는 판례입니다. 

* 참조조문

구 지방세법(2013. 1. 1. 법률 제11617호로 개정되기 전의 것) 제7조

제7조

① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권 또는 종합체육시설 이용회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다. 

② 부동산등의 취득은, 민법, 자동차관리법, 건설기계관리법, 항공법, 선박법, 입목에 관한 법률, 광업법 또는 수산업법 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. 

* 참고 

현행 지방법세(2020. 12. 29. 개정, 법률 제17769호, 시행 2021.1.1.) 

제7조

① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다. <개정 2014.1.1, 2019.8.27>

② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」, 「수산업법」 또는 「양식산업발전법」 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. <개정 2016.3.29, 2019.8.27>

이 사안에서 원고(일부 위탁자의 채무와 사업상 권리를 양수한 자)가 위탁자의 지위를 이전받은 2012년 경에는 '위탁자 지위 이전이 있는 경우에 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다'는 지방세법 제7조 제15항이 신설되기 전입니다.

원고는 2015년에 채권자(은행)에 대한 채무(위탁자 지위 이전시 인수한 채무)를 모두 변제하고 신탁계약을 해지하여 공유지분 명의를 취득한 후 취득세를 납부하였으나, 

과세관청은 위탁자 지위 이전이 있었던 2012년에 원고가 신탁재산을 취득한 것으로 보고 취득세에 가산세를 포함하여 부과처분을 한 것입니다.

1심에서는 과세관청이 승소하였으나, 2심과 3심은 원고가 승소하였습니다. 

그 이유를 살펴보면, 

1. 먼저, 구지방세법 제7조 제2항에서 말하는 '사실상 취득'이란 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지 못하였으나 매매대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다는 것이 판례입니다(대법원 2004두6761판결, 2012두28414판결 등).

그런데 신탁법상 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로, 부동산 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니며, 그 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 관한 관리·처분권을 갖게 됩니다(2010다84246판결 참조).

따라서 신탁계약이나 신탁법에 의하여 수탁자가 위탁자에 대한 관계에서 신탁 부동산에 관한 권한을 행사할 때 일정한 의무를 부담하거나 제한을 받게 되더라도 그러한 사정만으로는 위탁자가 신탁 부동산을 사실상 임의처분하거나 관리·운용할 수 있는 지위에 있다고 보기 어렵고, 따라서 이러한 위탁자의 지위 이전은 취득세의 과세 대상인 '부동산의 취득'에 해당하지 않으므로, 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 사실상 취득한 것으로  볼 수 없다는 것이 판례의 태도입니다. 

그러므로 이 사안에서 원고가 2012년에 위탁자의 지위를 이전받은 것은 신탁재산을 사실상 취득한 것으로 볼 수 없으므로 취득세의 과세대상인 '부동산의 취득' 에 해당하지 않는다는 것입니다.

2. 그리고 2015년에 '위탁자 지위 이전은 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다'는 규정이 신설되었으나(지방세법 7조 15항), 이 규정은 확인적 규정이 아니라 창설적 규정에 해당하므로 위 규정이 신설되기 이전의 위탁자 지위 이전은 취득세의 과세대상이 되지 않는다는 것입니다. 

신탁과 관련해서 세법은 특별 규정을 두고 있는 경우가 많기 때문에, 관련 법령을 모두 찾고 검토해서 적극적으로 대응할 필요성이 높고 법령이 복잡하고 어렵기 때문에 전문가한테 상담을 받고 해결책을 모색하는 것이 좋습니다. 

1. 정비사업 순서

 정비계획 수립-> 정비구역 지정-> 추진위원회 구성-> 조합설립인가-> 사업시행인가-> 관리처분계획인가

 -> 이주, 철거, 착공-> 준공인가-> 이전고시

2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)

 - 용도지역: 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역

 - 용도지구: 경관지구, 고도지구, 방재지구, 방화지구, 보호지구, 취락지구

 - 용도구역: 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 입지규제최소구역

 - 도시지역: 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역

 - 주거지역: 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역

 - 국토계획법, 토지이용계획확인서, 각 지자체 조례

* 종류

1. 택지조성: 택지개발촉진법, 도시개발법

2. 건설: 주택법, 건축법

3. 분양: 주택공급에 관한 규칙, 주택법, 도시 및 주거환경정비법(관리처분계획·이전고시)

4. 관리: 공동주택관리법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

5. 정비

- 도시 및 주거환경정비법 (주거환경개선사업, 재개발, 재건축)

- 도시재정비 촉진을 위한 특별법

- 도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법

* 용어정리

서울시 집합건물 통합정보마당에서 집합건물 관련하여 주체와 절차에 대한 표가 나와 있습니다. 

* 집합건물 관리단 관련

- 관리단: 구분소유자 전원, 구분소유관계 성립시 자동구성, 구분소유자, 집합건물법 제23조

- 관리인: 관리단 대표 1인, 구분소유자가 10인 이상이면 의무선출, 구분소유자와 점유자, 집합건물법 제24조

- 관리사무소장: 관리업무 수행자, 자치관리:관리단이 직접고용/ 위탁관리:관리단과 계약한 관리업체에서 직원 파견

- 관리단집회(총회): 정기-매년 회계연도 종료 후 3개월 이내/ 임시: 관리인 또는 구분소유자 1/5이상 요구시, 구분소유자와 점유자, 집합건물법 제31,32,33조

- 관리위원회: 관리인의 관리사무 감독, 규약에서 정하는 바에 따라 설치, 규약에서 정하는 경우 또는 위원 1/5이상 또는 관리인이 청구, 구분소유자(위원 피선거권 결격사유 존재), 집합건물법 제26조의2, 제26조의3

- 관리규약: 자치법규, 구분소유자 및 의결권 3/4이상 의결정족수, 규약없으면 집합건물법 적용, 관리규약이 집합건물법보다 우선 적용

*관리단집회 절차

- 관리단집회 소집요구권자: 관리인, 구분소유자1/5(관리인이 불응시 법원에 개최청구) 또는 시행사

- 집회 절차

    관리단집회 소집 공고

-> 관리단집회 소집통지(총회목적, 안건, 의결권 행사방법 등 집합건물이 요구하는 필요적 기재사항을 기재해 통지, 관리규약 제개정이 안건인 경우 제개정안 첨부해서 통지)

-> 위임장 작성 및 송달(위임내용, 위임범위, 위임을 하는 집회를 명시)

-> 관리단집회 개최

-> 집회 진행(집회 전 과정을 녹화 또는 녹취)

-> 의사록 작성(의장과 구분소유자 2인 이상이 서명날인하고 사후 분쟁을 방지하기 위하여 공증 등을 받음)

-> 총회결과 보고

https://openab.seoul.go.kr/apt/mvn/management_group.do