고봉주 변호사

신탁부동산이 공매가 되었다는 것은 위탁자가 채무를 이행하지 못하였다는 의미입니다. 신탁계약서에 신탁부동산에 대한 처분사유가 정해져 있는데, 위탁자의 기한이익상실이 대표적인 처분사유죠.

신탁부동산이 공매되면 공매대금이 낙찰되고 신탁계약서에 따라 정산이 되는데요, 순서가 정해져 있습니다. 신탁사가 가장 먼저 받아가는데, 신탁사무처리비용과 신탁보수, 세금 등을 모두 낙찰대금에서 공제하고 남은 금액을 1순위 우선수익자부터 정산합니다. 

실무에서 문제가 되는 것은, 신탁관계인들에 대한 채권자의 채권을 어떻게 확보받을 것인지 여부입니다. 위탁자의 채권자의 채권을 어떻게 확보할지가 가장 많이 문제되는데, 위탁자의 채권자 뿐만 아니라 우선수익자의 채권자도 자신의 채권을 변제받을 수 있을지도 당연히 발생합니다. 

먼저 우선수익자의 채권자는 상대적으로 용이하게 채권을 확보할 수 있는데, 우선수익자가 신탁부동산 처분대금, 즉 낙찰대금에서 정산을 받을 가능성이 높다면 그 금액을 어떻게 받을지를 찾아봐야 하는건데요.

우선수익자의 우선수익권에 질권을 설정하는 방법이 있고, 우선수익자가 배당받을 권리에 가압류 하는 것도 가능합니다. 조금 번거롭지만 우선수익자의 지위를 인수받는 방법도 있는데, 우선수익자를 변경하는 방법으로 하거나 우선수익채권을 양도받는 등 우선수익자가 받을 대금을 확보하는 방법은 구체적인 사안에 따라서 가장 효율적인 방법으로 진행할 수 있습니다.

위탁자의 채권자들은 신탁공매가 발생하기 전에 이미 위탁자의 수익권에 대해서 가압류를 하거나, 위탁자의 소유권이전등기청구권에 대해 가압류를 하는 방법으로 일단은 보전조치를 취해놓는데요. 그러나 보전조치를 해놔도 실제 채권을 추심받기까지는 쉽지는 않습니다.

왜냐하면 공매로 처분하면 시가에 못미치는 금액으로 처분되는 경우가 많아서 낙찰대금으로 선순위자가 정산받고 나면 위탁자한테 돌아오는 수익은 없을 가능성이 높기 때문이죠. 사전에 가압류를 해두고, 대물변제 받는 방식도 논의를 해두고, 채권확보를 위한 다양한 방안을 강구해 놓는게 중요합니다. 

자신의 채무자가 신탁관계인인 경우, 채권을 확보하는 것이 쉽지 않기 때문에 사전에 가압류, 가처분을 하는 방법, 질권을 설정하는 방법, 채권을 양도받는 방법, 계약자지위를 인수하는 방법 등 다양한 조치를 해놓는게 중요한 이유입니다. 

채권을 집행하는 일반적인 방법은 압류 후 추심하는 것입니다. 채권을 압류해서 추심명령이나 전부명령을 받고 현금화하는 것이 원칙이지만, 환가가 곤란한 경우 압류 후 특별 현금화명령을 신청을 하게 됩니다. 

금전채권은 추심명령이나 전부명령에 의해 변제받으면 되는데, 환가가 어렵거나 추심이 어려운 채권은 추심이나 전부명령으로 변제를 받는 것이 어렵기 때문에 민사집행법에서 특별한 현금화방법이라는 법 조문을 따로 두고 있는 것인데요. 

제241조(특별한 현금화방법)

① 압류된 채권이 조건 또는 기한이 있거나, 반대의무의 이행과 관련되어 있거나 그 밖의 이유로 추심하기 곤란할 때에는 법원은 채권자의 신청에 따라 다음 각호의 명령을 할 수 있다.

1. 채권을 법원이 정한 값으로 지급함에 갈음하여 압류채권자에게 양도하는 양도명령

2. 추심에 갈음하여 법원이 정한 방법으로 그 채권을 매각하도록 집행관에게 명하는 매각명령

3. 관리인을 선임하여 그 채권의 관리를 명하는 관리명령

4. 그 밖에 적당한 방법으로 현금화하도록 하는 명령

② 법원은 제1항의 경우 그 신청을 허가하는 결정을 하기 전에 채무자를 심문하여야 한다. 다만, 채무자가 외국에 있거나 있는 곳이 분명하지 아니한 때에는 심문할 필요가 없다.

③ 제1항의 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

④ 제1항의 결정은 확정되어야 효력을 가진다.

⑤ 압류된 채권을 매각한 경우에는 집행관은 채무자를 대신하여 제3채무자에게 서면으로 양도의 통지를 하여야 한다.

⑥ 양도명령에는 제227조제2항ㆍ제229조제5항ㆍ제230조 및 제231조의 규정을, 매각명령에 의한 집행관의 매각에는 제108조의 규정을, 관리명령에는 제227조제2항의 규정을, 관리명령에 의한 관리에는 제167조, 제169조 내지 제171조, 제222조제2항ㆍ제3항의 규정을 각각 준용한다.

특별현금화명령신청의 절차와 요건, 대상을 알아보겠습니다. 

1. 특별현금화명령신청 절차

 채권자는 압류신청을 하면서 특별현금화명령을 같이 할 수도 있고(압류 및 특별현금화명령신청), 압류명령을 먼저 신청하고 나서 추심이 어려운 경우 제3채무자에 대한 진술신청과 함께 특별현금화명령신청을 해도 됩니다. 실제 후자의 경우가 많습니다. 

2. 특별현금화명령신청이 안되는  경우

압류 및 추심명령에 의해 추심명령이 내려졌어도 추심이 곤란하다는 사정을 밝히면서 특별현금화명령신청을 하는 것이 가능하지만, 전부명령이 내려지면 특별현금화명령신청은 할 수 없습니다. 

이중압류채권자, 배당요구채권자도 특별현금화명령신청을 할 수 있지만 가압류채권자는 신청할 수 없습니다. 

 3. 특별현금화명령신청의 대상이 되는 것

지시채권중 배서가 금지된 것, 주식, 질권이 설정된 압류채권, 임대차종료 후 건물명도 전의 임차보증금반환채권, 장래의 임료채권, 급료채권, 퇴직 전의 퇴직급채권, 주주총회에서 배당금액 확정되기 전의 이익배당청구권, 보험사고 전의 보험금청구권, 우선수익채권(신탁수익채권), 준공 전 공사대금채권, 목적물 인도 전의 매매대금채권, 유체물인도청구권을 집행하는데 제3채무자가 유체물의 즉시인도를 거부하는 경우 등

4. 법 제241조 제1항에서 요건으로 들고 있는 '그 밖의 이유로 추심하기 곤란할 때' 의미

집행을 통해 채권자가 추심하기 어려운 사정을 말하는 것으로, 예를 들면 제3채무자의 무자력, 파산, 거소불명, 외국거주, 국내재판권 불복정 등 

씨네플레이에 영화 정직한 후보에 대해 쓴 글입니다. 사실 이 영화는 타이밍이 정말 안타깝죠.

2월에 개봉해서 올해 4월에 있을 총선과 타이밍이 딱 맞았는데 코로나 때문에 피해를 봤다고 할 수 있어요. 

영화는 정말 잼있습니다. 극장에 잘 안가는데  정말 간만에 극장가서 보면서 현웃 터진 영화랄까요. 이왕이면 선거 전에 보는게 많이 와닿지만, 꼭 선거랑 관련해서 볼 필요는 없는 것 같더라고요. 

왜냐면 우리는 살면서 선거운동을 하는 국회의원 출마자들을 충분히 봐왔기 때문이죠ㅎ 공감가는 상황이 많이 있습니다. 어찌보면 한국식 유머일수도요. 이걸 보고 외국인이 이해하면 그 외국인은 한국 정서를 이해하는거.

사실 영화가 법 위반 이슈들을 많이 다루고 있는데 그걸 다 언급하면 글이 너무 복잡해져서, 선거를 표방한 영화니까 그에 맞게 대표적인 선거법인 공직선거법 위주로 에피소드 3~4개만 소개했습니다. 자세한 내용은 칼럼과 영화를 보시면 되고요. 영화보시고 칼럼을 읽으면 이해가 쉽습니다ㅎㅎ

https://blog.naver.com/cine_play/221831873932

씨네플레이에 영화 <결혼이야기>에 대해 쓴 글인데요, 영화는 미국법에 따라 진행되는 내용이지만, 그게 우리나라에서 한다면 어떤지 설명해봤어요. 자세한 내용은 아래 링크를 통해서 확인~

이 영화 잼있습니다. 한 번 볼때랑 두 번 볼때랑 달라요. 영화를 보고 느낀건 협의이혼이 안되서 이혼소송을 할 거라면 어설프게 준비하면 더 고생인건 똑같구나.. 칼럼을 보시면 영화가 보고싶으실 겁니다ㅎㅎ

https://blog.naver.com/cine_play/221851935546

씨네플레이에서 연재한 글인데요, 구체적인 내용은 아래 링크에서 확인하실 수 있어요. 

개인적으로 제목만 보고 말 그대로 미성년자 영화인줄 알고 안봤다가 '이다혜 기자의 21세기 씨네픽스' 팟캐스트에서 줄거리를 듣고 일부러 찾아본 영화에요. 영화 잼있습니다.

교훈은 분명합니다. 유부남과 알든 모르든 엮이면 인생이 꼬이죠. 생채기도 큽니다. 자세한건 영화와 제 칼럼을 통해서 확인하세요~

https://blog.naver.com/cine_play/221875772416