신탁은 신탁설정자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)와 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말합니다. 판례에서 설명하는 신탁의 정의입니다.
신탁계약상 수익자는 신탁계약에서 정한 신탁수익을 취득할 권리가 있는 자를 말하는데, 위탁자 자신이 수익자가 되는 것을 자익신탁이라 하고, 제3자를 수익자로 지정하는 것을 타익신탁이라 합니다.
실무에서는 위탁자가 신탁을 하면서 자신이 수익자가 되고, 대신 우선수익자라는 개념을 사용하여 우선수익자를 순위에 맞춰 지정합니다. 예를 들어 대주단이 1순위 우선수익자, 시공사가 2순위 우선수익자가 되는 식이죠.
문제는 위탁자가 부동산개발사업 또는 건설사업 등을 진행하면서 자금사정이 안좋거나 여러 사정에 의해 건축주지위를 이전하거나 수익권을 양도하는 경우가 발생합니다.
먼저 수익권을 양도할 수 있는지부터 검토해야하는데, 신탁계약에서 따로 정함이 있으면 우선적으로 적용이 되고, 신탁법에서도 이에 관한 규정을 여러개 두고 있습니다. 즉, 신탁법은 수익권의 양도를 인정하지만, 신탁계약으로 금지할 수 있다고 정하고 있는 것입니다(신탁법 제64조).
수익자가 바뀌는 것이 수익권의 양도인지, 수익자의 계약당사자 지위 이전인지 등은 구체적으로 신탁계약서에서 어떻게 정하고 있는지에 따라 다릅니다. 이렇게 검토하는 실익은 결국 수탁자의 사전동의가 필요한지, 아니면 통지만으로 족한지 달라지기 때문입니다.
(참고판례 부산지방법원 2006가합251, 부산고등법원 2006나10231, 대법원 2007다13312).
그리고 수탁자의 사전동의가 아니라 수익권 양도당사자간 계약과 수탁자에 대한 통지만으로 족하다고 볼 여지가 있다면 양수인이 양도인을 상대로 수익자명의변경절차 이행청구를 하거나 수탁자를 상대로 수익자지위확인 청구를 검토해볼 수 있습니다.
우선수익자도 변경, 추가 등이 가능한지 문제되는데, 신탁계약서에 우선수익자 변경과 추가에 대해 정하고 있는 것이 일반적입니다. 이때도 변경과 추가의 요건이 무엇인지 꼼꼼하게 살펴봐야 우선수익자지위가 문제될때 우선수익자지위의 존재확인을 구하거나 반대로 우선수익자지위부존재확인을 구할 수도 있습니다. 또는 우선수익자추가지정절차 이행정구를 구하는 것도 고민해볼 수 있습니다.
중요한 것은 신탁계약서에 관련 내용을 정확하게 기재하고, 그 내용을 사전에 검토하는 것입니다. 특히 신탁수익을 담보로 돈을 빌려주거나 양수받는 등 어떤식으로든 신탁수익과 법률관계를 가지게 되면 신탁계약서상 본인의 지위가 무엇이고 권리가 무엇이며 지위를 정확하게 취득했는지(요건을 충족했는지 따져봐야겠죠), 권리행사 절차를 구비했는지 등을 종합적으로 살펴봐야 합니다.
부동산신탁계약 중 많이 체결하는 상품 중 하나가 관리형토지신탁인데 흔히 줄여서 '관토'라고도 합니다.
토지신탁에는 관리형토지신탁과 차입형토지신탁이 있는데, 관리형토지신탁을 관토라고 하고 토지신탁은 차입형토지신탁으로 많이들 통용됩니다. 토지신탁은 개발신탁이라고도 부르는데 '개탁'이라고도 합니다.
용어가 헷갈리지만, 관토인지 개탁을 의미하는 토지신탁인지 그것만 구별하시면 대체로 이해할 수 있습니다.
관리형토지신탁과 차입형토지신탁은 모두 토지신탁계약이므로 수탁자가 사업주체 및 분양자가 되는 것이 원칙이고, 둘의 차이는 사업비, 즉 자금조달의무가 수탁자에게 있는지 여부입니다.
차입형은 말그대로 수탁자가 차입의무를 부담한다고 이해하시면 됩니다. 그래서 차입형토지신탁은 신탁보수가 가장 높습니다. 즉 수탁자의 리스크가 크니까 수탁자한테 지불해야 하는 신탁수수료가 높다는거죠.
그러나 차입형토지신탁이 관리형토지신탁에 비하여 과연 위탁자한테 유리한지는 의문이 있습니다. 신탁계약서를 하나하나 뜯어보면 의문을 가지게 됩니다.
먼저 기본계약서, 흔히 약관이라고 부르는 신탁기본계약서를 보면 관토나 개탁 모두 신탁(사무처리)비용의 부담에 대한 내용은 사실 대동소이합니다.
일반적으로 이렇게 기재되어 있습니다.
제 몇조(신탁사무처리비용의 부담)
① 다음 각 호의 비용은 위탁자(위탁자가 별도 지정된 경우에는 수익자) 또는 수익자의 부담으로 한다.
각 호의 모든 내용은 생략
3. 차입금과 그 이자, 임대차보증금 등의 상환금과 이자
이런식으로 비용의 부담자를 정하고 있는 것이 일반적이고 이것은 관리형토지신탁이나 차입형토지신탁이나 크게 다르지 않습니다. 사업비, 즉 자금 조달의무를 위탁자가 부담하는 관토에서는 이런 내용의 계약조항이 무방하나 개탁에서는 수탁자가 자금조달의무가 있는데 기본계약서에 차입금과 이자가 위탁자(위탁자가 아니면 수익자, 그런데 보통 위탁자가 수익자가 되는게 일반적이죠)의 부담이라고 되어 있으면 이게 과연 개탁이 맞는지 의문이 생길수 있습니다.
그래서 차입형토지신탁의 계약서의 특약사항에 이런 내용을 넣습니다.
제 몇 조(자금차입 등)
수탁자는 사업에 필요한 자금을 분양수입금등으로 충당하고 부족할 경우에는 사업비 총액의 몇 퍼센트를 한도로 차입하여 관리, 운용하며, 잔여 소요비용이 발생하면 위탁자가 조달해야 한다.
즉, 자금차입이 수탁자의 의무임을 특약에 넣는 것입니다. 그러나 수탁자는 보통 사업비의 한도를 정해서 예를 들어 사업비의 70% 한도로 이렇게 비율이나 사업비 총액 100억원 한도로 이렇게 정액으로 한도를 정해서 자금 차입의무를 정하고 그 이상 필요한 사업비는 위탁자의 의무라고 명시합니다.
이렇게 책임한도를 정한 신탁계약은 엄밀한 의미의 차입형토지신탁이라고 할 수 없고 수정된 차입형이라고 봐야겠죠. 이렇게 하는 모든 이유는 당연히 수탁자의 책임을 줄이기 위함입니다.
그러나 의문점은, 수탁자의 의무로 자금을 차입한다고 해서 수탁자의 고유자금으로 차입된 금액을 상환하는 것이 아니라, 결국 분양대금수입으로 차입자금을 상환하는 것이고, 분양이 저조한 이유 등으로 수탁자가 사업비 회수가 어렵다고 판단하면 할인 분양을 하든 신탁재산을 공매로 처분하든 어떤식으로든 신탁재산에서 수탁자는 그 자금을 회수할 수 있도록 계약서에 넣습니다.
즉, 차입된 자금의 상환의무를 궁극적으로 부담하는 것은 신탁재산인데 신탁재산은 원래 위탁자의 재산이었으니 위탁자의 책임이라고 볼 수도 있는 것입니다. 다만 개발사업을 수탁자가 주도적으로 하고 사업 진행 중 조달의무를 수탁자가 부담한다는 것인데 그러한 리스크 때문에 신탁수수료가 높아진 것이죠.
위탁자 입장에서 부동산 개발사업에 참여할 때 신탁수수료가 비싼 차입형으로 할지 여부는 조금더 신중을 기하는 것이 필요하고, 특약사항도 꼼꼼히 보는 것이 필요하겠죠. 그리고 위탁자 보호를 위해 차입형 토지신탁에서 신탁종료전 신탁수익 지급기준을 참고할 필요도 있습니다.
신탁법상 자조매각권이 있습니다. 법에 자조매각권이라고 명시되어 있지 않지만 그 내용을 살펴보면 자조매각권을 정하고 있는 것입니다.
자조매각권이란 수탁자가 신탁재산을 직접 매각하여 자신의 채권 변제에 충당할 수 있는 권리를 말합니다. 쉽게 말해서 신탁회사가 신탁받은 부동산을 직접 처분해서 그 처분대금으로 자신의 채권을 변제받는다는 의미입니다.
수탁자가 신탁재산을 직접 처분하는 것이기 때문에 자조매각권을 무분별하게 인정한다면 자칫 신탁재산이 부실해질 가능성도 있어서 자조매각권 요건을 엄격히 할 필요가 있습니다. 신탁법상 수탁자는 비용상환청구권과 보수청구권에 기해서 자조매각권을 행사할 수 있는데, 그렇더라도 수탁자에게 우선변제권이 인정되는 것은 비용상환청구권에 한하고 보수청구권에 대해서는 다른 채권자들에 대해 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다.
[신탁법]
제46조(비용상환청구권)
① 수탁자는 신탁사무의 처리에 관하여 필요한 비용을 신탁재산에서 지출할 수 있다.
② 수탁자가 신탁사무의 처리에 관하여 필요한 비용을 고유재산에서 지출한 경우에는 지출한 비용과 지출한 날 이후의 이자를 신탁재산에서 상환(상환)받을 수 있다.
③ 수탁자가 신탁사무의 처리를 위하여 자기의 과실 없이 채무를 부담하거나 손해를 입은 경우에도 제1항 및 제2항과 같다.
④ 수탁자는 신탁재산이 신탁사무의 처리에 관하여 필요한 비용을 충당하기에 부족하게 될 우려가 있을 때에는 수익자에게 그가 얻은 이익의 범위에서 그 비용을 청구하거나 그에 상당하는 담보의 제공을 요구할 수 있다. 다만, 수익자가 특정되어 있지 아니하거나 존재하지 아니하는 경우 또는 수익자가 수익권을 포기한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ 수탁자가 신탁사무의 처리를 위하여 자기의 과실 없이 입은 손해를 전보(전보)하기에 신탁재산이 부족할 때에도 제4항과 같다.
⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정에서 정한 사항에 대하여 신탁행위로 달리 정한 사항이 있으면 그에 따른다.
제47조(보수청구권)
① 수탁자는 신탁행위에 정함이 있는 경우에만 보수를 받을 수 있다. 다만, 신탁을 영업으로 하는 수탁자의 경우에는 신탁행위에 정함이 없는 경우에도 보수를 받을 수 있다.
② 보수의 금액 또는 산정방법을 정하지 아니한 경우 수탁자는 신탁사무의 성질과 내용에 비추어 적당한 금액의 보수를 지급받을 수 있다.
③ 제1항의 보수가 사정의 변경으로 신탁사무의 성질 및 내용에 비추어 적당하지 아니하게 된 경우 법원은 위탁자, 수익자 또는 수탁자의 청구에 의하여 수탁자의 보수를 증액하거나 감액할 수 있다.
④ 수탁자의 보수에 관하여는 제46조제4항을 준용한다. 다만, 신탁행위로 달리 정한 사항이 있으면 그에 따른다.
제48조(비용상환청구권의 우선변제권 등)
① 수탁자는 신탁재산에 대한 민사집행절차 또는「국세징수법」에 따른 공매절차에서 수익자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 신탁의 목적에 따라 신탁재산의 보존, 개량을 위하여 지출한 필요비 또는 유익비(유익비)의 우선변제를 받을 권리가 있다.
② 수탁자는 신탁재산을 매각하여 제46조에 따른 비용상환청구권 또는 제47조에 따른 보수청구권에 기한 채권의 변제에 충당할 수 있다. 다만, 그 신탁재산의 매각으로 신탁의 목적을 달성할 수 없게 되거나 그 밖의 상당한 이유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
법 48조 제2항에서 수탁자의 자조매각권이 인정되는 것을 알 수 있습니다.
문제는 수탁자가 자조매각권을 행사하는 방법인데, 결국 공매처분이나 수의계약으로 처분될 것이고 공매로 가면 신탁부동산이 감정가보다 낮게 처분될 가능성이 높습니다. 그래서 신탁부동산의 원 소유권자였던 위탁자는 자조매각권을 막으려는 것이 일반적입니다. 위탁자가 수익자로 지정되는 경우가 많은데 위탁자든 수익자든 신탁재산의 귀속권리자로 지정된 자는 수탁자의 자조매각권을 막기위하여 처분금지가처분 등을 신청할 수 있는지가 문제됩니다.
신탁부동산에 대한 처분금지가처분이 인정되려면, 피보전채권과 보전의 필요성이 인정되어야 하는데, 신탁재산의 귀속권리자인 수익자(위탁자)의 피보전채권은 신탁부동산에 대한 소유권이전등기청구권으로 볼 수 있습니다. 수익자(위탁자)는 수탁자에게 비용 등을 지급하고 신탁재산에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있기 때문입니다.
판례가 수익자의 수탁자에 대한 신탁부동산의 처분금지가처분신청에서 판시한 내용을 살펴보겠습니다.
'수탁자가 신탁종료 후 비용보상 등을 받기 위하여 신탁재산에 대하여 자조매각권을 행사할 수 있다 하더라도, 그와 같은 사정만으로 신탁재산의 귀속권리자로 지정된 수익자의 신탁재산에 대한 소유권이전등기청구권이 부존재하거나 소멸한다고 볼 수는 없고, 수익자는 수탁자가 비용보상 등을 받기 위하여 신탁재산에 대한 자조매각권(自助賣却權)을 행사하여 이를 처분하기 전에 수탁자에게 비용 등을 지급하고 신탁재산에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있다고 할 것이다'
그리고 ' 수탁자가 신탁종료 후 비용보상 등을 받기 위하여 신탁재산에 대하여 자조매각권을 행사할 수 있는 경우, 신탁재산의 귀속권리자로 지정된 수익자는 수탁자에 대하여 비용보상의무 등을 아직 이행하지 아니한 상태라 하더라도 신탁재산에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 그 신탁재산에 대하여 처분금지가처분을 신청할 피보전권리가 있다' 고 판시하였습니다.
즉, 피보전권리에 관하여 수익자가 비용보상의무를 이행하지 않았다고 하더라고 신탁재산에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 처분금지가처분을 신청할 피보전권리가 있다고 한 것입니다.
보전의 필요성에 관하여 살펴보면, '나아가 수탁자가 채무변제를 받고서도 신탁재산을 처분하는 것을 방지할 필요가 있는 경우 등에는 그러한 목적을 달성하기 위하여 필요한 범위 내에서 그 보전의 필요성도 인정할 수 있다' 고 하여 보전의 필요성도 필요한 범위 내에서는 인정할 수 있다고 하였습니다(2006다60991, 2006다62461).
실제 이 사안에서는 처분금지가처분을 구하는 채권자인 수익자가 신탁종료 후 약 5년의 기간이 경과하였음에도 불구하고 신탁종료일까지의 비용 및 보수 원금을 상당한 기간 내에 변제할만한 자력도 없고 신탁재산의 가액이 위 비용 및 보수 상당액을 상회한다는 소명자료도 제출되지 않았으며, 오히려 수탁자가 잔존 신탁사무의 처리를 위하여 채무 및 각종 비용을 지출하고 해다마 비용이 추가된다고 주장하는 사안이었습니다. 그래서 수익자가 수탁자에게 그 채무 전액을 상당한 기간 내에 임의 상환하고 신탁재산의 소유권을 이전받을 것으로 기대할 수 있다고 단정하기 어렵다는 사정 등에 의하여 결국 보전의 필요성을 부정하였습니다.
판례가 보전의 필요성을 부정한 판시 내용을 검토해보면, 신탁재산의 귀속권지라로 지정된 수익자가 신탁 관련 채무를 모두 임의 이행하고, 신탁재산의 가액이 위 채무액을 상회하며, 수탁자가 오히려 수익자의 비용보상의무 등의 범위에 관하여 다투고 있는 사정 등이 있어서 수탁자가 신탁관련 채무의 변제를 받고서도 신탁재산을 부당히 처분할 염려 등을 소명한다면 보전의 필요성이 인정될 수 있다고 보입니다.
가처분의 종류가 다를뿐, 수탁자에 대한 처분금지가처분신청이나 우선수익자에 대한 처분요청금지가처분 등이 모두 신탁재산을 임의로 처분하는 것을 막고자 하는 것이 목적이므로, 피보전채권을 법리적으로 구성할 수 있다면 보전의 필요성을 인정받기 위하여 채권자 측에서 소명해야 하는 내용도 비슷하다고 보입니다.
신탁부동산에 대한 부당한 처분을 막기 위해서는 결국 다양한 가처분을 검토해야 하고, 피보전권리와 보전의 필요성을 잘 구성하고 소명한다면 인정될 수 있고, 신탁재산이 감정가보다 낮게 처분되는 불이익을 방지할 수 있습니다.
집합건물에 관하여 부동산신탁계약을 체결한 경우, 신탁계약서에 관리비 납부의무자를 명시하는 경우가 일반적입니다.
신탁계약서는 일반적으로 위타자한테 상당히 불리하게 작성되어 있는데, 신탁사가 요율에 따른 신탁보수만 받기 때문에 신탁재산에서 발생하는 모든 위험은 위탁자가 부담한다고 합의(계약)하는 것입니다. 반대로 말하면, 신탁사의 리스크가 올라갈수록 신탁보수도 높아지고 신탁사의 책임도 많아지겠죠. 이것은 위탁자가 신탁사와 어떤 신탁 상품으로 신탁계약을 체결할지 선택할 문제입니다.
부동산에 대하여 가장 많이 체결하는 신탁계약이 담보신탁인데, 그 외에 다른 신탁계약을 체결한 경우에도 비슷합니다. 문제는 신탁부동산이 집합건물일 경우에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)과 관련하여 분쟁이 많습니다.
즉, 집합건물법에서는 구분소유자의 책임을 명시적으로 정하고 있고, 구분소유자의 책임을 보면 집합건물의 특성이 반영되어 있는 것을 알 수 있습니다. 즉, 전유부분과 공용부분, 건물의 대지에 관하여 구체적으로 정하고 있습니다.
전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분을 말하고, 공용부분은 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물, 공용부분으로 된 부속의 건물이라고 정의되어 있습니다. 대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말하고요.
한마디로 공용부분은 전체 공유자의 이익에 제공되는 것이기 때문에, 공용부분에 대한 관리비는 건물의 적정한 유지, 관리를 위해서 필요한 비용이라고 할 수 있습니다. 그래서 집합건물법은 제18조에선 '공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에게 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다'고 정하고 있습니다. 따라서 특별승계인의 승계의사의 유무에 관계없이 공유자는 특별승계인한테 공용부분의 관리비를 청구할 수 있습니다. 그리고 이러한 내용을 집합건물의 관리규약은 꼭 넣고 있는데 그 관리규약도 유효하다고 보는 것이 판례입니다(2001다8677 전원합의체).
문제는 공용부분의 관리비를 전 구분소유자의 특별승계인이 승계하도록 정하고 있는 관리규약과 이 관리규약이 터잡은 집합건물법의 규정이 신탁계약서의 내용과 모순된다는 점입니다. 신탁계약서에는 관리비 납부의무자를 위탁자라고 정해놓습니다.
그러나 신탁등기가 경료되면, 수탁자인 신탁회사는 소유권을 취득하고 대내외적으로 소유권자가 됩니다. 즉, 신탁회사가 구분소유자인 위탁자의 특별승계인이 되는 것입니다. 그래서 집합건물의 관리비 청구권한을 가지고 있는 관리회사(집합건물의 관리비청구권한이 누구한테 있는지 여부도 분쟁이 많습니다) 가 신탁회사를 상대로 관리비 청구를 하는 경우가 많은데, 판례의 입장은 구체적인 사안별로 다르게 나오고 있지만 아직은 신탁회사가 관리비납부의무가 없다는 판례가 더 많다고 보입니다. 그러나 점차 신탁회사의 책임을 확대하는 판례가 많이 나오고 있고, 아래 설명드릴 판례도 신탁사의 의무를 인정한 판례입니다.
실제 사례는 더 복잡한데, 이해를 위하여 사실관계를 간단하게 정리해서 설명드리겠습니다.
위탁자인 건물주가 토지와 그 지상에 신축된 쇼핑몰 건물에 관하여 신탁회사와 부동산관리처분계약을 체결하였습니다. 신탁계약서에는 관리비 납부의무자는 위탁자라는 내용이 기재되어 있었고, 이러한 내용이 기재된 신탁계약서는 신탁등기 신청서에 첨부되어 신탁원부에 포함되었고 등기부로 편철이 되었습니다.
그 후 신탁회사는 우선수익자들의 요청에 따라 전유부분에 대한 공매절차를 진행하여, 피고들 회사가 낙찰받거나 수의계약 방식으로 전유부분에 관하여하여 소유권이전등기를 마쳤고, 신탁등기는 신탁재산 처분을 원인으로 말소되었습니다.
원고들은 관리회사에 대한 각 양수금 및 약정금 채권이나 대납금 반환채권을 취득한 회사로, 그 후 피고들을 상대로 관리비청구를 한 사안입니다.
결론부터 살펴보면, 수탁자와 제3취득자인 피고들은 각 종전 구분소유권자들인 위탁자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수하는 것이 원칙이고, 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다고 기재되어 있더라도 마찬가지라고 하였습니다(2018.9.28.선고 2017다273984).
판결요지는 다음과 같습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조의 입법 취지와 공용부분 관리비의 승계 및 신탁의 법리 등에 비추어 보면, 위탁자의 구분소유권에 관하여 신탁을 원인으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고 신탁등기는 말소됨으로써, 위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 순차로 이전된 경우, 각 구분소유권의 특별승계인들인 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는 한 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 타당하다. 또한 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도, 제3취득자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 보아야 한다.
정리하자면, 신탁건물에 대한 공용부분 체납관리비 납무의무가 신탁계약서에 위탁자라고 되어 있어도 대외적으로는 수탁자도 납부의무를 부담한다는 것이고, 신탁부동산을 공매나 수의계약으로 취득한 제3자 매수인도 공용부분 체납관리비는 책임을 진다는 의미입니다. 위 판례에 따르면 신탁계약서에 위탁자 의무라고 기재해도 대외적으로는 대항할 수 없다고 봐야합니다.
현실적으로는 공용부분 체납관리비가 있는 경우, 공매나 수의계약으로 취득할 때 체납비용을 매수대금에 반영을 할 텐데, 만약 매수대금에 체납액만큼 공제되지 않았다면 사후에 매도인인 신탁회사나 위탁자를 상대로 구상권을 행사할 수 있다고 보입니다. 신탁사 입장에서도 대내적으로는 위탁자를 상대로 구상권을 청구할 여지가 있다고 보이고요. 제3취득자는 위탁자와 신탁사를 공동피고로 하여 구상권을 청구하는 것이 효과적일 것입니다. 신탁부동산에 대한 관리비 납부청구를 당한 경우, 최종 납부의무가 자신에게 있는지 잘 검토해서 구상권 청구 등을 적극적으로 검토해야합니다.
신탁재산이 처분된 경우 부가가치세 납세 의무자가 위탁자인지 수탁자인지 여부에 관하여 계속 논란이 있었습니다. 2017년에 전원합의체 판결로 일응 정리가 되었으나, 부가가치세법이 2017. 12. 19. 개정되어 다시 한번 부가가치세 납세의무자에 대한 논란이 있었습니다.
아래에서 법령의 내용과 전원합의체 내용을 모두 살펴보겠습니다.
부가가치세법 제10조(재화 공급의 특례)
⑧ 신탁재산을 수탁자의 명의로 매매할 때에는 「신탁법」 제2조에 따른 위탁자(이하 "위탁자"라 한다)가 직접 재화를 공급하는 것으로 본다. 다만, 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 경우로서 수탁자가 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우에는 수탁자가 재화를 공급하는 것으로 본다. <신설 2017.12.19>
부가가치세법 시행령 제21조의2(수탁자가 재화를 공급하는 것으로 보는 경우)
법 제10조제8항 단서에서 "대통령령으로 정하는 신탁계약"이란 수탁자가 위탁자로부터 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제103조제1항제5호 또는 제6호의 재산(부동산, 부동산 관련 권리)을 위탁자의 채무이행을 담보하기 위하여 수탁으로 운용하는 내용으로 체결되는 신탁계약을 말한다.
그리고 위 2017. 12. 19. 개정된 부가가치세법은 2018. 1. 1. 부터 시행이 되었습니다.
정리하자면, 2018. 1. 1. 부터 신탁재산이 수탁자 명의로 매매가 되는 경우에도 위탁자가 부가세 납세의무자이고, 부동산담보신탁의 경우에는 수탁자가 부가세 납세의무자가 됩니다.
그렇다면 2017. 12. 31. 까지 신탁재산이 처분된 경우에는 어떻게 보아야 할까요.
위 전원합의체 판례는 '수탁자가 위탁자로부터 이전받은 신탁재산을 관리·처분하면서 재화를 공급하는 경우, 재화의 공급이라는 거래행위를 통하여 재화를 사용·소비할 수 있는 권한을 거래상대방에게 이전한 수탁자가 부가가치세 납세의무자인지 여부(적극)' (2012두22485) 라고 하여, 수탁자가 부가세 납세의무자라고 2017. 5. 18. 선고하였습니다.
그러나 위 전원합의체 판례가 있기 전에 부가세 납세의무자가 누군지에 대해 판례의 입장도 일관되지 못하였고 전합판례로 정리가 되는듯 하였으나 다시 부가세법이 개정되어 현재 기준으로는(2018.1.1.이후 신탁재산이 처분된 경우) 위탁자가 부가세 납세의무자이되, 부동산담보신탁에서는 수탁자가 납세의무자라고 정리할 수 있습니다.
부가세 개정법의 내용을 더 살펴보면,
부가가치세법 제10조
⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. <개정 2014.1.1, 2017.12.19>
1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다.
3. 법률에 따라 조세를 물납(물납)하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것
4. 신탁재산의 소유권 이전으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
나. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
다. 수탁자가 변경되어 새로운 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
즉, 위탁자가 신탁계약을 체결하고 수탁자한테 신탁등기를 하는 것, 신탁이 종료되어 위탁자한테 신탁재산이 환원(복)되는 것, 수탁자가 변경되어 신탁등기가 이전되는 경우, 이 세 경우에는 형식상 소유권등기이전의 외관이 생기지만 재화의 공급으로 보지 않는다는 의미입니다. 따라서 부가세도 발생하지 않는 것이죠.
한편 위탁자가 부가가치세(가산금, 체납처분비 포함)를 체납해서 위탁자의 다른 재산으로 납부가 불가능할 때에는 수탁자가 위탁자가 신탁한 신탁재산으로 부가가치세를 납부할 의무가 있다는 내용도 신설되었습니다.
제3조의2(신탁 관련 수탁자의 물적납세의무)
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부가가치세ㆍ가산금 또는 체납처분비(이하 "부가가치세등"이라 한다)를 체납한 제3조에 따른 납세의무자에게 대통령령으로 정하는 신탁재산(이하 "신탁재산"이라 한다)이 있는 경우로서 그 납세의무자의 다른 재산에 대하여 체납처분을 하여도 징수할 금액에 미치지 못할 때에는 그 신탁재산으로써 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 이 조, 제10조제8항, 같은 조 제9항제4호 및 제52조의2에서 "수탁자"라 한다)는 이 법에 따라 납세의무자의 부가가치세등을 납부할 의무가 있다.
1. 신탁 설정일 이후에 「국세기본법」 제35조제1항제3호에 따른 법정기일이 도래하는 부가가치세 또는 가산금(부가가치세에 대한 가산금으로 한정한다)으로서 해당 신탁재산과 관련하여 발생한 것
2. 제1호의 금액에 대한 체납처분 과정에서 발생한 체납처분비
제52조의2(물적납세의무에 대한 납부 특례 등)
① 제3조의2에 따른 납세의무자를 관할하는 세무서장은 수탁자로부터 납세의무자의 부가가치세등을 징수하려면 다음 각 호의 사항을 적은 납부통지서를 수탁자에게 고지하여야 한다. 이 경우 수탁자의 주소 또는 거소를 관할하는 세무서장과 납세의무자에게 그 사실을 통지하여야 한다.
1. 부가가치세등의 과세기간, 세액 및 그 산출 근거
2. 부가가치세등의 납부기한 및 납부장소
3. 그 밖에 부가가치세등의 징수를 위하여 필요한 사항
② 제1항에 따른 고지가 있은 후 납세의무자가 신탁의 이익을 받을 권리를 포기 또는 이전하거나 신탁재산을 양도하는 등의 경우에도 제1항에 따라 고지된 부분에 대한 납세의무에는 영향을 미치지 아니한다.
③ 신탁재산의 수탁자가 변경되는 경우에 새로운 수탁자는 제1항에 따라 이전의 수탁자에게 고지된 납세의무를 승계한다.
④ 제1항에 따른 납세의무자의 관할 세무서장은 최초의 수탁자에 대한 신탁 설정일을 기준으로 제3조의2에 따라 그 신탁재산에 대한 현재 수탁자에게 납세의무자의 부가가치세등을 징수할 수 있다.
⑤ 신탁재산에 대하여 「국세징수법」에 따라 체납처분을 하는 경우 「국세기본법」 제35조제1항에도 불구하고 수탁자는 「신탁법」 제48조제1항에 따른 신탁재산의 보존 및 개량을 위하여 지출한 필요비 또는 유익비의 우선변제를 받을 권리가 있다.
⑥ 제1항부터 제5항까지에서 규정한 사항 외에 물적납세의무의 적용에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
주의할 점은, 수탁자가 변경되어도 신 수탁자는 구 수탁자의 물적납세의무를 승계한다는 사실이고, 수탁자에게 물적납세의무에 대한 납부통지서가 고지되면 그 후에 위탁자가 신탁의 이익이나 권리를 포기, 이전, 신탁재산의 양도를 해도 수탁자는 위 물적납세의무를 부담합니다.
실무상 부가세를 위탁자가 부담하는지 수탁자가 부담하는지 여부는, 신탁재산의 처분 후 환가시에 수탁자가 신탁이익금을 얼마나 유보할지와 관련이 있습니다. 즉, 수탁자를 납세의무자로 본다면 수탁자가 유보금을 크게 잡을테고 그렇게 되면 처분대금이 줄어들어 결과적으로 우선수익자를 포함하여 위탁자에게 정산되는 금액이 줄어듭니다. 즉, 수탁자의 의무인 신탁부동산 처분대금의 정산순서와 방법과 계속 관련이 있기 때문에 부가세 납세의무자가 누군인지 검토하는 것은 중요한 실익이 있습니다.
