부동산을 신탁한 후 신탁계약 등에서 정한 처분 사유가 발생하는 경우에, 신탁 부동산을 처분하는 원칙적인 방법은 공개경쟁입찰방식의 매각절차(공매)입니다. 대부분의 신탁계약에서 신탁재산의 처분 방법은 공매절차에 의한다고 정하고 있죠. 그리고 공매절차에서 계속 유찰되는 등으로 조건이 충족되면 일정한 가격 제한을 두고 수의계약을 체결할 수 있다고 정해둡니다.
신탁재산을 처분해야 한다는 것은, 신탁으로 목적한 개발사업이나 위탁자의 채무불이행 등의 사유가 발생했다는 의미입니다.
따라서 위탁자가 부담하고 있는 각 채무를 어떻게 해결할 것인지, 달리 말하면 위탁자에 대한 채권자들의 권리는 어떻게 보호할 수 있는지가 항상 문제됩니다.
결국 위탁자의 자력이 악화되어 사실상 위탁자한테서 돈을 받을 수 없는 상황에서, 위탁자의 유일한 재산은 신탁된 재산만 있는 경우가 태반인데 신탁등기가 경료된 상황에서는 예외적인 경우에 해당하지 않는 한 신탁된 재산에 강제집행을 할 수 없고, 급기야 그 신탁재산이 처분되는 경우에 위탁자가 신탁재산으로 책임져야할 의무를 부담하는 채권자들에 대해서 공매절차의 매수인은 그 의무를 부담해야할 책임이 있는지가 문제되는 것입니다.
즉, 신탁재산과 관련하여 위탁자가 의무를 부담하는 경우에, 그 의무를 공매나 수의계약의 매수인(낙찰인)이 승계하는지의 문제입니다.
최근에 신탁재산이 체육필수시설에 해당하여 체육시설의 설치·이용에 관한 법률이 적용되는 사안에서, 대법원이 공매절차의 매수인(수의계약의 매수인도 마찬가지)이 기존 체육시설업자(기존 위탁자)가 회원들한테 부담하는 입회보증금반환의무를 승계한다는 전원합의체 판결이 있었습니다(대법원 2018. 10. 18. 선고 2016다220143 전원합의체 판결).
이 판례는 골프장을 건설하여 운영하는 사업을 진행하는 과정에서 금융기관들에 대한 대출금채무를 담보하기 위하여 담보신탁계약을 체결하였다가 위탁자가 대출금채무의 이행을 지체하자 신탁부동산에 관한 공매 절차가 진행된 사안인데, 골프장 회원들의 입회금반환채무를 골프장을 공매 절차에서 인수한 자가 부담할 책임이 있다고 판단한 것입니다.
따라서 골프장이 아닌 다른 부동산을 신탁한 경우에도 같은 논리의 판례가 나오기 전까지는 위 전원합의체 판례의 논리가 그대로 적용될 수 있을지 의문이 있지만, 부동산 위탁자에 대하여 신탁재산과 관련하여 사법상 권리가 있는 자는 공매 또는 수의계약 절차에서 신탁재산을 인수한 자(낙찰자)한테 권리를 행사할 방법이 있는지 꼼꼼하게 검토해볼 필요가 있습니다.
대법원 2018. 10. 18. 선고 2016다220143 전원합의체 판결(입회보증금반환등]
[판시사항]
체육필수시설에 관하여 담보신탁계약이 체결되었다가 그 계약에서 정한 공개경쟁입찰방식으 매각절차나 수의계약으로 위 시설이 일괄하여 이전되는 경우, 인수인이 체육시설업자와 회원 간에 약정한 사항을 포함하여 체육시설업의 등록 또는 신고에 따른 권리·의무를 승계하는지 여부(적극)
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