배우자의 외도를 알게 되었을 때 반응은 예상과는 달리 꼭 이혼만을 원하지는 않습니다. 이혼을 원하지 않는 이유는 모두 저마다의 사정이 있지만, 일반적으로 대부분의 이유는 자녀들 때문입니다.

 

이혼을 원하지 않는다면 소송만이 능사는 아닙니다. 배우자가 알아서 정리하겠다고 하면 일단 배우자를 믿고 기다려주는 것이 이혼 가능성을 낮추기도 합니다.

 

그러나 배우자는 외도사실을 인정하면서도 이혼을 원하는 경우도 있습니다. 얼핏 생각해보면, 잘못은 누가 했는데 이혼까지 하자고 그래? 라고 분노가 생길만한 일이죠.

 

하지만 부부마다 사정은 너무나 다양하고 그 부부 간의 관계는 아무도 알 수 없는 일입니다. 평소에 불만이 차곡차곡 쌓이다가 어떤 기회에 우연히 그 불만이 터지면서 외도로 이어질 수 있고, 인간관계는 상호적이라서 그 배우자는 피해자임에도 그 이유를 알긴 압니다.

 

물론 그렇다고 해서 외도가 정당화되는 것은 절대 아니고 불법행위는 맞습니다. 어떤 이유든 외도를 하면 불법행위를 저지른 것이고, 만약 배우자한테 애정이 식었다면 결혼을 먼저 정리하는 것이 순서죠.

 

이런 상황은 생각보다 많습니다. 이럴때 피해자인 배우자는 어떤 입장을 취해야 할까요. 

 

먼저 원하는 것이 무엇인지 정확히 파악해야 합니다. 이혼을 원하는지 아닌지를 결정하고, 이혼을 원한다면 그 방향으로 소송을 진행하면 됩니다. 

 

그러나 아직 이혼은 고민 중이고 배우자가 불법행위를 저질렀지만 한 번 더 기회를 가지고 싶은 마음이 조금이라도 남았다면 바로 소송을 하는 것만이 방법은 아닙니다. 배우자가 정리하겠다고 하면 믿고 기다려주는 것이 일단은 순서입니다.

 

하지만 외도를 저지른 배우자가 이혼을 원한다면, 이 경우에는 상간자를 상대로 소송을 하는 것이 방법이 됩니다. 소송은 이 때부터 고려하시면 됩니다. 아직 나는 이혼을 원하지 않기 때문에 배우자에 대한 소송은 보류하고, 상간자에 대해서만 소송을 하면 됩니다.

 

 

상간자에 대한 소송은 배우자를 돌아오게 하는 방법이 되기도 하고, 오히려 맘이 더 떠나게 하는 악수가 되기도 합니다. 이것이 소송의 노하우입니다.

 

상간자에 대한 소송이 상간자와 배우자 간 관계에 균열을 내는 단초가 되는 이유는, 인간은 누구나 자신의 잘못을 남한테 전가하는 본능을 가지고 있기 때문이죠. 상간자는 소송을 당하면 자신의 잘못을 배우자한테 전가시키려고 하고 그 과정에서 두 사람의 관계는 멀어지게 됩니다. 

 

하지만, 역경 속에서 사랑이 깊어진다고, 소송이 두 사람의 관계를 더 애틋하게 만드는 악수가 되기도 하지요. 그래서 소송의 온도를 잘 정하고 유지하면서 진행해야 합니다. 

 

상간자에 대한 소송의 효과를 높이려면 가압류를 같이 진행하는 것이 좋습니다. 상간자의 집 주소가 파악되는 경우, 등기부 열람을 통해 상간자 명의 부동산이라면 부동산가압류도 같이 하면 소송을 하는 효과를 높일수 있죠.

 

문제가 생겼을 때 법적인 조치가 최선은 아니고 소송만이 능사는 아닙니다. 소송 전에 해결 방법이 뭐가 있는지 알아보고, 소송은 최후로 고려하는 것이 스스로에게도 최선입니다. 

 

 

 

1. 상가임대차 총 존속기간
- 갱신청구권(6-1월)-> 총 10년
- 묵시갱신(6-1월내 거절통지 또는 조건변경통지 안하면)-> 1년으로 갱신(동일 조건)
- 임차인은 언제든지 해지통고(3월 후 효력 발생)
- 서울: 9억/ 과밀억제권역, 부산: 6.9억/ 광역시, 세종시, 파주, 화성, 안산, 용인. 김포, 광주: 5.4억/ 그 외: 3.7억

(22년 4월 기준)
 


2. 유익비상환청구권 인정 유무, 요건
- 필요비상환청구권 인정, 즉시 청구 가능
- 유익비상환청구권: 현존이익 한도, 임대차 종료시 현존이익 한도에서 임대인의 선택에 따라 지출 금액 또는 현존이익 중 선택
- 상환청구에 대해 임대인의 허여 기간 가능, 6개월 범위내
- 원상회복특약 있으면 유익비상환청구 포기한 것

 



3. 권리금 회수 요건, 방법
- 임대차기간 만료 6개월 전부터 임대인의 정당한 사유 없이 권리금 회수 방해행위 금지
- 권리금회수 방해로 임차인에게 발생한 손해배상 임대인에게 있음

  -> 신규 권리금과 임대차종료당시 권리금 중 낮은 금액/ 임대차종료시부터 3년 소멸시효
- (준)대규모점포의 일부인 상가는 권리금 적용 제외

 


4. 보증금 증액조건, 범위
- 임대차계약 또는 증액 후 1년 이내 증액청구 불가
- 청구당시의 차임 또는 보증금의 5/100 초과 못함

 


5. 상임법 적용안되는 상가에도 적용되는 규정
- 대항력
- 계약갱신요구권(6-1월), 총 임대차기간 10년, 갱신되면 전 임대차와 동일한 조건
- 차임 보증금 증감청구 요건: 조세, 공과금, 주변 시세, 경제사정 변동 등 고려
- 권리금 회수 보호 방법
- 3기 차임 연체하면 임대인의 계약해지 가능
- 폐업으로 인한 임차권 해지권 보장, 표준계약서 작성 

원칙적으로 신탁재산에 대하여는 강제집행, 임의경매, 보전처분, 체납처분을 할 수 없습니다. 

여기서 보전처분이란 가압류, 가처분을 말하죠. 

 

 

신탁법 제22조 1항 본문에서 신탁재산에 대한 강제집행, 경매, 가압류, 가처분이 안된다고 명시적으로 규정하고 있어요. 즉, 위탁자에 대한 채권이 있어도 위탁자가 자신의 재산을 신탁해 버리면 강제집행, 가압류 같은 것을 할 수 없고, 이게 신탁을 활용하는 가장 중요한 이유 중의 하나라고 설명드렸죠.

 


신탁법 제22조(강제집행 등의 금지)
① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 "강제집행등"이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.
② 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 강제집행등에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 「민사집행법」 제48조를 준용한다.
③ 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 국세 등 체납처분에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 국세 등 체납처분에 대한 불복절차를 준용한다.


이렇게 혹시 신탁을 이용해서 재산회피 수단으로 악용하는 것을 방지하기 위하여 신탁법 제22조 1항 단서에서 예외적으로 신탁재산이지만 강제집행, 경매, 가압류 등을 할 수 있는 경우를 두고 있고요. 예외에 해당하는 두 가지는 지난 포스팅에서 설명 드렸습니다.

 

 

2022.04.14 - [신탁. 컨텐츠] - 신탁재산에 경매를 할 수 있는 경우 (1) -신탁 전의 원인으로 발생한 권리

 

신탁재산에 경매를 할 수 있는 경우 (1) -신탁 전의 원인으로 발생한 권리

신탁등기가 된 재산은 수탁자한테 대내외적으로 소유권이 이전되어 위탁자의 재산권으로부터 분리됩니다. 그래서 위탁자의 채권자라고 해도 신탁재산에 대해서는 강제집행이나 경매를 할 수

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2022.04.15 - [신탁. 컨텐츠] - 신탁재산에 강제집행을 할 수 있는 경우 (2)- 신탁사무처리상 발생한 권리

 

신탁재산에 강제집행을 할 수 있는 경우 (2)- 신탁사무처리상 발생한 권리

신탁재산은 강제집행, 임의경매를 할 수 없습니다. 이게 원칙이죠. 신탁법 제22조 1항 본문에서 강제집행이 안된다고 명시적으로 규정하고 있어요. 신탁법 제22조(강제집행 등의 금지) ① 신탁재

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신탁부동산을 가압류 하는 방법 (2)

신탁을 하면 신탁재산에 대해서는 강제집행을 할 수 없다는 것은 많이들 알고 있는 내용입니다. 강제집행 제한이 신탁을 활용하는 중요한 목적이기도 하고요. 채무자의 재산에 대해 강제집행을

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그럼 신탁부동산, 즉 신탁재산에 가압류를 할 수 있는 방법이 무엇일까요.
신탁법 제22조 1항 단서에서 정한 예외에 해당하지 않는 경우에도 가압류를 할 수 있는 방법이 있을까요.

 

 

현실적으로 신탁법 22조 1항 단서에서 규정한 예외적인 채권으로 인정받는 것은 굉장히 어렵고 까다롭습니다. 대개 저 예외 사유에 해당하지 않는다고 판단돼죠.

 

 

그래서 내가 가진 채권이 신탁법 22조 1항 단서의 예외 사유인, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리나 신탁사무처리상 발생한 채권이 아니어도 신탁부동산 자체를 가압류 할 수 있다면 굉장히 효과적이라고 할 수 있죠.

 

 

신탁부동산애 대한 가압류는 부동산에 대한 가압류이므로, 부동산가압류신청이 인용되어야 하고, 그렇게 하기 위해서는 피보전채권과 보전의 필요성이 있어야 합니다. 신탁부동산에 대한 가압류까지 고민할 정도면 보전의 필요성은 충족할 수 있는데, 관건은 피보전채권이 존재하느냐 입니다. 

 

 

즉, 대부분 이 방법을 고민하는 사람들은 신탁회사가 아닌 위탁자에 대한 채권자들인데, 다시 말해서 위탁자를 채무자로 하는 채권인데, 이 채권은 신탁회사에 대한 피보전채권이 아니기 때문에 신탁부동산을 가압류할 수 있는 피보전채권이 되지 못해요. 결국 신탁회사를 채무자로 하는 채권이 있어야 하고, 내가 가진 위탁자에 대한 채권을 활용해서 신탁회사에 대한 채권을 취득해야 하는 겁니다. 이것은 중간에 과정이 필요하죠. 

 

 

대부분은 위탁자가 수익자로서 신탁회사에 대해 가지는 신탁 종료시 청구할 수 있는 부동산소유권이전등기청구권(이것은 부동산소유권이전등기'청구권'이므로 채권입니다)이나, 신탁수익금 채권에 대해서 가압류를 합니다. 이 정도만 해결 방법으로 떠오르는거에요. 물론 이 두 개의 가압류도 매우 중요합니다. 일단 위탁자가 신탁회사에 대해 가지는 채권이라도 가압류 해놔야 합니다. 그래야 신탁이 종료된 후에도 위탁자한테 정산(배당)되는 돈을 막고 일단 신탁회사에 유보시켜 놓을 수 있어요.

 

 

신탁회사를 채무자로 해서 신탁부동산에 대해 직접 가압류를 할 수 있다면 신탁부동산 등기부에 가압류 등기가 경료되므로 등기부에 기재가 안되는 채권가압류에 불과한 부동산소유권이전등기청구권이나 신탁수익금 채권을 가압류한 것보다 강력하고 효과적입니다. 신탁부동산 그 자체에 대한 보전처분을 고민해보시기 바랍니다.

 

 

 

 

신탁재산은 강제집행, 임의경매를 할 수 없습니다. 이게 원칙이죠. 신탁법 제22조 1항 본문에서 강제집행이 안된다고 명시적으로 규정하고 있어요.

 

 

신탁법 제22조(강제집행 등의 금지)

① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 "강제집행등"이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.
② 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 강제집행등에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 「민사집행법」 제48조를 준용한다.

③ 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 국세 등 체납처분에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 국세 등 체납처분에 대한 불복절차를 준용한다.

 

 

그러나 신탁재산도 예외적으로 강제집행, 임의경매가 가능한 경우가 있는데, 위탁자에 대한 나의 채권이 아래 두 경우에 해당하는 경우입니다. 

 

 

 

첫째, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리이거나
둘째, 신탁사무처리상 발생한 권리 둘 중 하나에 해당하면 됩니다.

2022.04.14 - [신탁. 컨텐츠] - 신탁재산에 경매를 할 수 있는 경우 (1) -신탁 전의 원인으로 발생한 권리

 

신탁재산에 경매를 할 수 있는 경우 (1) -신탁 전의 원인으로 발생한 권리

신탁등기가 된 재산은 수탁자한테 대내외적으로 소유권이 이전되어 위탁자의 재산권으로부터 분리됩니다. 그래서 위탁자의 채권자라고 해도 신탁재산에 대해서는 강제집행이나 경매를 할 수

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지난 포스팅에서 '신탁 전의 원인으로 발생한 권리'에 대해서 설명드렸고요.

이 포스팅에서는 신탁사무처리상 발생한 권리에 대해서 설명드릴게요. 

 

예를 들어봅시다. 

 

만약, 주상복합건물을 신축분양하기 위해 신탁을 했고, 그 공사를 맡은 시공사가 가지는 공사대금채권은 신탁사무처리상 발생한 권리일까요? 

 

얼핏 생각하면 신탁부동산을 신축하면서 발생한 채권이니까 신탁사무처리상 발생한 권리가 맞지 않느냐 생각할 수도 있지만, 판례에 의하면 항상 그렇지는 않습니다. 

 

판례는 신탁재산에 강제집행, 임의경매를 할 수 있는 예외에 해당하는 신탁사무처리상 발생한 권리에 대해 이렇게 설명하고 있어요.

 


 신탁법 제1조 제2항의 취지에 의하면 신탁법에 의한 신탁재산은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 귀속되고 위탁자와 내부관계에서 그 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것이 아닌 점, 신탁법 제21조 제1항은 신탁의 목적을 원활하게 달성하기 위하여 신탁재산의 독립성을 보장하는 데 입법 취지가 있는 점 등을 종합적으로 고려하면, 신탁법 제21조 제1항 단서에서 예외적으로 신탁재산에 대하여 강제집행 또는 경매할 수 있다고 규정한 ‘신탁사무의 처리상 발생한 권리’에는 수탁자를 채무자로 하는 것만이 포함되며, 위탁자를 채무자로 하는 것은 포함되지 않는다고 해석된다.


 

즉, 신탁사무처리상 발생한 권리에는 수탁자를 채무자로 하는 것만 포함되며, 위탁자를 채무자로 하는 것은 포함되지 않는다는 겁니다. 

 

쉽게 설명하면, 내가 가지고 있는 채권의 계약 상대방이 수탁자인 경우에만 신탁사무처리상 발생한 권리로 인정된다는 의미에요. 

 

위 질문으로 다시 돌아가서,
주상복합건물 신축분양을 위한 신탁에서 발생한 공사대금채권이
신탁사무처리상 발생한 권리에 해당할까요.

 

 

이것은 공사도급계약의 상대방이 누구냐, 즉 수탁자인 신탁회사와 공사도급계약을 체결했다면 그 공사대금채권은 신탁사무처리상 발생한 권리에 해당하지만, 위탁자와 공사도급계약을 체결했다면 그 공사대금채권은 신탁사무처리상 발생한 권리가 아니라는 거죠. 

 

실무상 신탁개발 사업에서 시공사는 공사도급계약을 시행사인 위탁자와 체결하는게 일반적이죠. 그리고 이 경우에는 공사대금채권이 신탁사무처리상 발생한 권리에 해당하지 않습니다. 

 

참고로, 대규모 신탁개발 사업에서 공사비는 사업비에 포함되고 시공사는 우선수익자로 지정되어 분양수입금에서 정산을 받는 식으로 금융구조를 만듭니다. 

 

신탁재산을 강제집행하거나 경매신청, 가압류, 가처분을 하기 위해서는 내가 가진 채권이 예외 사유에 해당하는지 먼저 검토해보세요.

 

 

 

 

신탁등기가 된 재산은 수탁자한테 대내외적으로 소유권이 이전되어 위탁자의 재산권으로부터 분리됩니다. 그래서 위탁자의 채권자라고 해도 신탁재산에 대해서는 강제집행이나 경매를 할 수 없고 심지어 국세 등에 의한 체납처분도 할 수 없습니다. 

 

신탁재산에 대한 강제집행 금지는 신탁법 22조에서 명시적으로 규정하고 있어요. 사실 신탁을 하는 이유는 여러 가지가 있지만, 신탁한 후에는 강제집행을 할 수 없도록 한 것이 신탁을 이용하는 중요한 이유에요. 위탁자는 재산을 신탁함으로써 채권자들에 의한 강제집행이나 경매를 피할 수 있으니깐요.

 

그러나 신탁이 무슨 절대 방패도 아니고 신탁만 하면 채권자들의 강제집행을 피할수 있다고 하면 신탁이라는 제도가 남용되거나 악용될 수 있겠죠. 그래서 신탁법 22조 1항 단서에서 신탁을 해도 강제집행, 경매, 보전처분, 체납처분을 할 수 있는 예외를 인정하고 있어요. 

 



신탁법 제22조(강제집행 등의 금지)

① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 "강제집행등"이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.

② 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 강제집행등에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 「민사집행법」 제48조를 준용한다.

③ 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 국세 등 체납처분에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 국세 등 체납처분에 대한 불복절차를 준용한다.


 

즉, 신탁재산에 강제집행, 경매 등을 할 수 있으려면, 내가 위탁자한테 가진 채권이 아래 두 경우 중에 하나를 갖춰야 합니다. 

 

 

 

1) 신탁 전의 원인으로 발생한 권리에 해당하거나

2) 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우여야 하는 거죠

 

결국 신탁 전의 원인으로 발생한 권리가 대체 뭐냐, 어떤 권리가 여기에 해당하는지 그 판단이 중요해지는데요. 이건 판례를 살펴봐야 합니다. 판례가 요구하는 요건을 충족해야 합니다.

 


신탁법 *제21조 제1항 본문의 규정에 따라 원칙적으로 강제집행이나 경매가 금지되어 있으며 다만 그 단서의 규정에 따라 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무처리상 발생한 권리에 기한 경우에만 예외적으로 강제집행이 허용되는데, 여기에서 위 신탁 전의 원인으로 발생한 권리라 함은 신탁 전에 이미 신탁부동산에 저당권이 설정된 경우 등 신탁재산 그 자체를 목적으로 하는 채권이 발생되었을 때를 의미하는 것이고 신탁 전에 위탁자에 관하여 생긴 모든 채권이 이에 포함된다고 할 수 없다(수원지방법원 2009나7479 판결, 대법원 2011두24491, 대법원 2016다224961, 대법원 2010두27998 판결 등). 

 

* 신탁법이 2011년에 전면 개정되기 전 판례라서, 구 신탁법에는 21조에 현행 신탁법 22조와 같은 내용이 규정되어 있었어요. 


즉, 신탁재산에 강제집행을 하거나 임의경매, 가압류, 가처분 등을 할 수 있는 요건은, 

 

내가 위탁자한테 채권이 있고 그 채권을 위해 신탁부동산이 신탁되기 전에 신탁부동산에 근저당권을 설정했거나 가압류, 압류 등을 했어야 합니다.

 

안타깝지만 현실적으로 내 채권이 '신탁 전의 원인으로 발생한 권리'에 해당한다고 인정받는 경우는 거의 없어요. 

 

상담을 하다 보면, 내 소유의 토지를 위탁자(시행사)한테 팔아서 매매대금 채권을 가지고 있거나, 위탁자와 공사도급계약을 체결하고 공사대금채권을 가지고 있는데, 위탁자는 토지를 매수함과 동시에 신탁을 하고 그 지상에 건물을 신축하는 경우가 많습니다.

 

얼핏 위탁자에 대한 내 채권(매매대금 채권, 공사대금 채권)은 신탁 전의 원인으로 발생한 권리에 해당하는 것 같고 실제 그렇게들 질문을 많이 합니다. 

 

하지만 판례의 입장은 그렇지 않습니다. 위탁자에 대한 모든 채권자가 '신탁 전의 원인으로 발생한 권리'에 해당하는 것은 아니라고 명시적으로 밝히고 있죠. 

 

솔직하게 말씀드리면, 채무자의 재산이 신탁되면 채권자 입장에서는 채무자한테 돈이 없고 신탁재산 외 다른 재산도 없는 경우에는 채권을 추심하는게 참 어렵습니다. 고민을 많이 해보셔야 하고, 사전에 검토도 꼭 하셔야 합니다. 

 

신탁재산에 강제집행을 할 수 있는 예외 중 두 번째 권리인 '신탁사무처리상 발생한 권리'에 대해서는 다음 포스팅에서 다뤄볼게요. 

 

2022.04.15 - [신탁. 컨텐츠] - 신탁재산에 강제집행을 할 수 있는 경우 (2)- 신탁사무처리상 발생한 권리

 

신탁재산에 강제집행을 할 수 있는 경우 (2)- 신탁사무처리상 발생한 권리

신탁재산은 강제집행, 임의경매를 할 수 없습니다. 이게 원칙이죠. 신탁법 제22조 1항 본문에서 강제집행이 안된다고 명시적으로 규정하고 있어요. 신탁법 제22조(강제집행 등의 금지) ① 신탁재

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