분양 및 임대 대행수수료를 신탁회사한테 받을 수 있는 경우

복합건물신축 및 분양사업에서 시행사가 직접 분양 및 임대를 하는 경우도 있지만 규모가 큰 경우에는 대행사를 통해 분양및 임대를 하고, 여러 개의 분양대행사를 통해 분양을 하거나 임대를 하기도 합니다. 

 

문제는 분양등대행사를 통해 분양 및 임대를 한 경우 분양 및 임대 대행수수료를 제대로 지급받지 못한 경우에 발생합니다.

 

앞에서 말씀드린 것처럼 분양 및 임대를 하는 방법은 시행사 직접 분양 및 임대부터, 분양대행사가 다시 분양 또는 임대 대행업무를 위임하는 분양(임대)대대행계약까지 그 모습이 다양하므로, 여기서는 부동산신탁사에 신탁을 설정해서 건물신축 및 분양사업을 신탁을 이용해서 한 경우를 설명드리겠습니다(아래에서 주로 '분양'에 대해서 설명하고 있지만 임대대행의 경우에도 동일합니다). 

 

 

시행사가 부동산신탁사와 분양형토지신탁, 차입형토지신탁, 관리형토지신탁 등 토지신탁계약을 체결해서 건물을 신축한 후, 시행사의 대출원리금 상환을 담보하기 위하여 담보신탁으로 전환하거나 담보신탁을 추가로 설정하는 경우가 많습니다. 신탁을 이용해서 개발사업을 하는 경우 개발사업과 관련된 모든 수입금은 신탁사 명의의 운영계좌 등으로 들어가기 때문에 자금집행은 신탁사의 업무영역에 해당합니다.

 

즉, 자금집행은 신탁회사의 의무이자 권리인 셈이죠.

 

이러한 개발사업에서 신축건물을 분양하거나 임대하는 것은 분양사업의 승패를 결정하는 중요한 요소에 해당하므로, 분양대행수수료는 신탁재산(신탁계좌)에서 지급하는 것이 일반적입니다.

 

자금집행의 구체적인 절차는, 시행사인 위탁자가 대주단의 동의를 받아 자금집행요청을 하면 수탁자인 신탁회사가 신탁계좌에서 분양대행수수료에 대한 자금집행을 하는 것이죠.

 

그렇다면 분양대행사는 신탁회사를 상대로 분양대행수수료를 지급해달라고 하면 되는데 뭐가 문제인 걸까요. 이론상으로는 위에서 말씀드린 것처럼 순서대로 동의서를 받아 자금집행을 하면 될 것 같지만 현실적으로는 이런 식으로 자금집행 절차가 순조롭게 진행되지 않는 경우가 많습니다.

 

분양대행사를 통해 분양을 한 경우 분양대행사는 분양대행수수료를 지급받을 권리가 있지만, 대개 시행사인 위탁자는 자기 자본이 거의 없는 상태로 개발사업을 진행하는 경우가 많고(그래서 신탁을 이용한 것이죠) 사정이 이렇다보니, 시행사를 상대로 수수료 지급청구를 해봤자 재판에서 이겨도 수수료를 현실적으로 받는 것은 어렵고, 결국 신탁회사한테 분양대행수수료를 받는 방법 밖에 없습니다. 

 

분양대행사가 신탁회사로부터 분양대행수수료를 지급받기 위해서는, 신탁회사가 당사자로서 서명 또는 날인한 분양대행용역계약서가 있는 것이 당연히 가장 유리한 증거는 맞는데, 신탁회사가 차일피일 미루면서 분양대행용역계약서에 서명 또는 날인을 해주지 않는 경우도 왕왕 있고, 이 경우에 분양대행사가 과연 수수료지급 청구를 하면 승산이 있을지가 문제되는 것이죠.

 

신탁회사가 직접 서명 또는 날인한 분양대행용역계약서가 없는 경우처럼 소송의 승패가 불분명한 상황에서는 신탁회사를 상대로 분양대행수수료 지급 청구를 할 계획이라면 분양대행사한테 유리한 사정들이 가능하면 많이 있어야 합니다.

 

1. 신탁회사가 분양대행용역계약서에 직접 서명 또는 날인을 하지는 않았으나, 계약서의 내용 등에 대해 교섭을 한 사실이 있는지

2. 분양대행용역계약서에서 계약의 본질적 사항이나 중요한 사항에 관하여 구체적으로 정하고 있는지
예: 분양목적물, 분양수수료율, 분양예정가격, 분양대행 수수료, 분양대행 수수료 지급 시기 및 방법 등

3. 신탁회사가 분양대행용역계약에 서명 또는 날인을 하지 않은 이유 또는 경위 

4. 분양목적물에 대해 실제 분양이 되었는지, 분양이 어떤 방법으로 되었는지 등

 

위에서 설명드린 내용을 기준으로 하여, 신탁회사와 분양 및 임대대행용역계약을 직접 체결하지는 못했지만 신탁회사를 상대로 용역대행수수료 청구를 해서 승산이 있는지 검토할 수 있습니다.

 

구체적인 내용은 개별 사안마다 신탁계약서, 분양계약서, 사업약정서, 분양임대대행용역계약서(초안) 등을 모두 검토해야 소송을 하는게 실익이 있는지 판단할 수 있습니다. 소송의 실익이 없는데도 소를 제기하면 대행수수료도 못받은 마당에 자칫 상대방한테 소송비용까지 지급해야 하는 상황이 닥칠 수 도 있으니 소송을 할지 여부는 신중하게 결정해야 합니다.