[조합 승소] 신탁회사의 불법행위 손해배상책임 인정

시행사인 위탁자가 부동산개발을 하기 위해 토지구획정리조합으로부터 토지를 매수하는 경우가 있죠. 그런데 시행사의 자력이 충분하지 못해서 토지 매매대금을 전부 지급하지 못하는 경우가 왕왕 있습니다. 즉, 시행사는 토지 대금도 완납하지 못한 채 그 토지를 다시 신탁회사에 신탁을 원인으로 소유권등기를 이전해 주고, 신탁을 이용해서 부동산개발을 하는 겁니다.

 

결국 조합은 시행사에 대한 토지 매매대금채권을 보전하기 위해, 시행사인 위탁자가 신탁회사인 수탁자에 대해 가지고 있는 신탁부동산에 대한 소유권이전등기청구권을 가압류하고, 조합의 시행사에 대한 토지 매매대금채권에 대한 본안소송 확정 이후 가압류는 압류로 이전되었고, 그 압류결정은 신탁회사에 송달되었습니다.

 

한편, 신탁회사는 가압류결정을 송달받은 후 위 토지에 대한 소유권을, 시행사와 매매계약을 체결한 제3자한테 이전하여 줌으로써 조합의 소유권이전등기청구권 압류는 집행을 할 수 없게 되었습니다. 

 

이 경우에, 신탁회사가 제3자한테 이전한 소유권이전등기의 효력은 유효하다고 보았지만, 신탁회사가 제3자한테 소유권을 이전한 행위에 대해서는 조합에 대한 불법행위가 된다고 보아 손해배상책임을 인정하였고, 손해배상액에 대해서는 토지의 시가가 아닌 조합의 시행사에 대한 매매대금채권 원금 및 지연손해금을 인정하였습니다. 

 

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대법원 2019. 7. 10. 선고 2016다261250 판결 손해배상(기)

 

[사실관계]

 

① 이 사건 말소 및 소유권이전등기는 피고(신탁회사)가 00 개발 주식회사(시행사 겸 위탁자)에게 이 사건 신탁계약 해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 하여주는 대신 00개발의 요청에 따라 매수인에게 소유권이전등기를 하여주는 방식으로 이 사건 제1, 2 토지를 반환한 것이다.

 

② 이 사건 말소 및 소유권이전등기 당시 이 사건 가압류의 피압류채권인 ‘00개발의 피고에 대한 이 사건 신탁계약 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권’은 이미 발생하였다.

 

③ 피고는 이 사건 말소 및 소유권이전등기로 인하여 원고(조합)가 위 소유권이전등기청구권에 대한 집행을 할 수 없게 되었음을 알고 있었다.

 

④ 따라서 이 사건 말소 및 소유권이전등기는 이 사건 가압류에 저촉되므로 피고는 원고에게 불법행위에 따른 손해배상책임이 있다.

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[판시사항]

 

채권자가 소유권이전등기청구권 압류 후 제3채무자나 채무자로부터 이전등기를 마친 제3자에 대하여 취득한 등기가 원인무효라 하여 말소를 청구할 수 있는지 여부(소극) 및 

 

제3채무자가 위 압류결정을 무시하고 채무자에게 이전등기를 이행하고 채무자가 다시 제3자에게 이전등기를 마쳐 준 결과 채권자에게 손해를 입힌 경우, 불법행위의 성립 여부(적극)

 

 

[중요 판결이유]

 

1. 불법행위 손해배상책임의 발생 관련

 

소유권이전등기청구권에 대한 압류가 있으면 그 변제금지의 효력에 의하여 제3채무자는 채무자에게 임의로 이전등기를 이행하여서는 아니 되는 것이나, 그와 같은 압류는 채권에 대한 것이지 등기청구권의 목적물인 부동산에 대한 것이 아니고, 채무자와 제3채무자에게 결정을 송달하는 외에 현행법상 등기부에 이를 공시하는 방법이 없는 것으로서 당해 채권자와 채무자 및 제3채무자 사이에만 효력을 가지며, 제3자에 대하여는 압류의 변제금지의 효력을 주장할 수 없으므로 소유권이전등기청구권의 압류는 청구권의 목적물인 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력은 없어서 제3채무자나 채무자로부터 이전등기를 경료한 제3자에 대하여는 취득한 등기가 원인무효라고 주장하여 말소를 청구할 수 없고, 제3채무자가 압류결정을 무시하고 이전등기를 이행하고 채무자가 다시 제3자에게 이전등기를 경료하여 준 결과 채권자에게 손해를 입힌 때에는 불법행위를 구성하고 그에 따른 배상책임을 지게 된다(대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다39371 판결 참조).

 

2. 손해배상액 관련

 

이 사건 말소 및 소유권이전등기 당시 이 사건 제1, 2 토지의 일반채권자에 대한 담보가치는 제1, 2토지 시가 합계액인 2,308,836,000원인데, 원고의 이 사건 판결금 채권 원금은 위 시가 합계액보다 적으므로, 피고는 원고에게 이 사건 판결금 채권 원금 상당의 손해배상금 228,144,560원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.

 

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[내 사건에 활용하려면]

 

이 사건은 시행사에 대하여 채권을 가진 채권자한테 유리한 판례입니다. 시행사에 대한 채권자는 이 사건과 같이 토지 소유자(개인, 조합 등 다양하겠죠)도 있고, 공사대금을 받지 못한 자 등 다양합니다. 

 

위탁자에 대한 채권자는 신탁을 활용한 개발사업에서 보호받는 것이 쉽지 않은데, 그래도 일단 할 수 있는 보전조치는 모두 해놔야 하고, 이 사건처럼 위탁자의 수탁자에 대한 신탁부동산의 소유권이전등기청구권을 가압류하는 것이 대표적입니다. 가압류를 해놔도 신탁회사가 신탁부동산의 소유권을 제3자한테 이전해버리면 소유권이 이전된 효력을 없애는 것은 어렵지만, 신탁회사의 불법행위로 인정받아 채권액을 손해배상금으로 보호받을 수 도 있습니다. 

 

이 사건도 신탁부동산을 매수한 제3자가 위탁자와 수탁자 중 누구와 매매계약을 체결했냐 와 논리적으로 연결이 됩니다. 

 

신탁회사가 신탁부동산의 소유권을 제3자한테 이전한 행위가 불법행위가 되는 경우도 있다는 점에서 중요하게 활용할 수 있습니다.