상가건물 계약기간, 보증금, 차임 등 정리

1. 상가임대차 총 존속기간
- 갱신청구권(6-1월)-> 총 10년
- 묵시갱신(6-1월내 거절통지 또는 조건변경통지 안하면)-> 1년으로 갱신(동일 조건)
- 임차인은 언제든지 해지통고(3월 후 효력 발생)
- 서울: 9억/ 과밀억제권역, 부산: 6.9억/ 광역시, 세종시, 파주, 화성, 안산, 용인. 김포, 광주: 5.4억/ 그 외: 3.7억

(22년 4월 기준)
 

2. 유익비상환청구권 인정 유무, 요건
- 필요비상환청구권 인정, 즉시 청구 가능
- 유익비상환청구권: 현존이익 한도, 임대차 종료시 현존이익 한도에서 임대인의 선택에 따라 지출 금액 또는 현존이익 중 선택
- 상환청구에 대해 임대인의 허여 기간 가능, 6개월 범위내
- 원상회복특약 있으면 유익비상환청구 포기한 것

 

3. 권리금 회수 요건, 방법
- 임대차기간 만료 6개월 전부터 임대인의 정당한 사유 없이 권리금 회수 방해행위 금지
- 권리금회수 방해로 임차인에게 발생한 손해배상 임대인에게 있음

  -> 신규 권리금과 임대차종료당시 권리금 중 낮은 금액/ 임대차종료시부터 3년 소멸시효
- (준)대규모점포의 일부인 상가는 권리금 적용 제외

 

4. 보증금 증액조건, 범위
- 임대차계약 또는 증액 후 1년 이내 증액청구 불가
- 청구당시의 차임 또는 보증금의 5/100 초과 못함

 

5. 상임법 적용안되는 상가에도 적용되는 규정
- 대항력
- 계약갱신요구권(6-1월), 총 임대차기간 10년, 갱신되면 전 임대차와 동일한 조건
- 차임 보증금 증감청구 요건: 조세, 공과금, 주변 시세, 경제사정 변동 등 고려
- 권리금 회수 보호 방법
- 3기 차임 연체하면 임대인의 계약해지 가능
- 폐업으로 인한 임차권 해지권 보장, 표준계약서 작성