고봉주 변호사

관리형토지신탁은 사업비의 조달의무를 위탁자가 부담하는 신탁을 말합니다.

금융투자협회에서 [금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정] 별표 15에 토지신탁수익의 신탁종료 전 지급기준을 마련해 놓았는데, 관리형토지신탁에서의 기준을 살펴 보겠습니다.

1. 선지급 조건

1) 시공사 관련 요건

- 지급시점을 기준으로 회사채 신용등급 BBB˚ 이상 시공사의 책임준공약정이 있어야 함

- 지급시점을 기준으로 회사채 신용등급 BBB- 이하의 시공사가 책임준공 약정을 한 경우에는 BBB+ 이상 시공사(당해 사업의 공사도급금액 이상의 시공능력평가액도 함께 보유)가 자금보충약정 또는 책임준공 연대보증을 해야 함

2) 신탁계약서 및 개별약정서, 분양계약서에 토지비 등 선지급에 관한 내용 명시해야 함

3) 위탁자의 법인세 지급의 경우 요건 충족 필요(지난번 포스팅 참조)

2. 선지급금액

1) 일반적인 경우

- 선지급금액 ≤  분양수입금 × | 토지비 / (토지비 + 사업비) |

- 기수납된 분양수입금 중 토지비 비율만큼 선지급 가능

- 분양수입금: 지급시점의 분양분에 대한 기수납 분양수입금 의미

- 토지비와 사업지: 신탁계약시 사업수지표상 자료 적용. 단, 토지취득에 따른 이자비용은 계산에서 제외

2) 예외적인 경우(모두 충족해야 함)

- 선지급금액 ≤ (분양수입금 - 사업비)

- 시공사의 회사채 신용등급이 BBB° 이상

- 예상 분양수입금이 사업비의 110% 초과

- 전체 공사비(토지매입비 제외)의 50% 이상 투입 확인(단, 아파트는 동별 건축공정이 30% 이상이어야 함)

- 직전 회차 중도금 완납

- 분양수입금: 지급시점의 분양분에 대한 기수납 및 장래수납예정 분양수입금 총액 의미

- 사업비: 지급시점까지 지급된 사업비 및 향후 지급 예상되는 사업비

- 예외 기준 적용 이후에는 일반기준에 의한 지급 불가

3) 총 선지급금액은 예상 신탁수입금액을 초과할 수 없음

3. 적용예외( 위 요건 상관없이 선지급 가능)

- 대출금융기관이 자금보충약정을 한 경우

- 시공사의 관계회사인 시공사(회사채 신용등급 BBB+이상이어야 함)가 자금보충약정 및 책임준공 연대보증을 한 경우

- 사용승인일 이후

- 분양물건을 일괄매도하여 매수인이 확정되고, 시공사(회사채 신용등금 BBB°이상)의 책임준공약정 체결, 위탁자 빛 시공사의 요청, 매수자 전원의 서면동의가 있는 경우(단, 매수자가 중도금을 납입한 이후거나 사용승인일까지 계약해제를 금지한 경우여야 함)

선거권이란 국회의원, 대통령 등 선출직 공직자를 뽑는 선거에서 투표할 수 있는 참정권을 말합니다. 즉, 투표할 수 있는 권리를 의미한다고 생각하면 됩니다.

대통령선거, 국회의원선거 등 선거와 관련하여 주로 적용되는 법은 공직선거법입니다. 공직선거법은 이 법을 위반한 행위에 관하여 각종 벌칙 조항을 두고 있는데, 그 중 선거의 자유방해죄라는 것이 있습니다(제237조).

최근 선거의 자유방해죄가 성립하는지 여부가 문제된 사안에서 무죄가 선고된 판결이 나왔습니다(2015도15713).

사실관계를 살펴보면 이렇습니다.

피고인 A는 갑 명의의 휴대전화를 개통해서 사용하고 있었습니다. 그 후 A는 모 정당의 국회의원선거를 위한 비례대표 당내 경선에서 갑 명의로 모 정당에 당원으로 가입한 후 갑 명의로 온라인 경선투표를 하였습니다.

이에 A는 형법상 업무방해죄와 공직선거법 제237조 제5항 제2호의 당내경선과 관련하여 선거의 자유방해죄로 기소되었습니다.

재판부는 정당의 당내경선에서 한 성명모용 당원가입과 투표행위에 관하여 공직선거법상 자유방해죄가 성립하지 않는다고 하였습니다.

그 이유를 살펴보겠습니다.

공직선거법 제237조 제5항 제2호는 당내경선과 관련하여 '경선운동 또는 교통을 방해하거나 위계·사술 그 밖의 부정한 방법으로 당내경선의 자유를 방해한 자'에 대하여 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다.

'위계·사술 그 밖의 부정한 방법으로 당내경선의 자유를 방해'하는 행위는 경선운동이나 투표에 관한 행위 그 자체를 직접 방해하는 행위를 말하는데, '당내경선의 자유'는 당내경선에서의 '투표의 자유'와 경선 입후보의 자유를 포함한 '경선운동의 자유'를 말합니다.

여기서 '투표의 자유'는 선거인이 자신의 의사에 따라 후보자에게 투표를 하거나 하지 아니할 자유를 말하는데, 당내경선과 관련하여 선거권이 없는 사람을 상대로 그 사람의 투표에 관한 행위를 방해하였다고 해도 투표의 자유가 침해되는 결과가 발생할 수 없다고 본 것입니다.

즉, A가 갑 명의로 모 정당의 당원으로 가입하고 온라인 투표를 했지만, 갑에게는 모 정당의 당내경선과 관련하여 선거권이 없는바, A가 갑의 투표의 자유를 침해할 수 없으므로 공직선거법의 위 규정에서 정한 당내경선의 자유를 방해하는 것은 아니라고 본 것입니다.

공직선거법은 공정한 선거를 위하여 선거운동과 관련하여 수많은 규제를 정하고 있습니다. 그에 따라 공직선거법 위반이 문제되는 경우가 많은데, 공직선거법에 위반하면 죄에 따라서는 10년 이하의 징역도 가능할 만큼 벌칙의 정도가 결코 가볍지 않습니다. 

그러나 법의 해석 자체가 쉽지 않아서 유죄 여부를 쉽게 판단할 수 없어 법리적으로 검토하고 다투어야 할 경우가 많습니다. 만약, 공직선거법 위반이 문제되는 경우라면 반드시 변호사의 조력을 받는 것이 꼭 필요하다고 하겠습니다. 

신탁에서 부동산 개발사업의 이익은 신탁사가 신탁법 제103조의  신탁종료에 의한 최종 계산을 하고 정산하는 것이 원칙입니다. 그러나 위탁자 입장에서는 부동산 개발사업을 하기 위하여 토지비용부터 세금까지 여러 채무가 존재하므로 수익을 미리 지급 받아 채무를 갚고자 합니다. 

하지만 신탁사 입장에서는 신탁이 종료하기 전에 부동산 개발사업의 이익이 장래에 확실히 발생할 것이라고 판단하고 미리 정산해 주었다가 나중에 이익이 남지 않게 되면 부동산 개발사업의 이해관계자들에 대한 채무불이행이 발생하게 되어 문제가 됩니다.

그래서 금융투자협회에서는 [금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정] 별표 15에 토지신탁의 수익에 관하여 신탁종료 전 지급할 수 있는 일정한 기준을 정해 놓았습니다.

토지신탁에는 크게 관리형토지신탁과 차입형토지신탁이 있다고 설명드렸는데, 토지신탁수익을 신탁종료 전 지급하기 위한 공통요건을 살펴 보겠습니다. 

1. 신탁 종료 전 수익지급 가능 대상

- 부동산 개발사업의 토지비용

- 신탁사업에서 발생한 위탁자의 법인세

2. 지급받을 자의 요건

- 토지비를 대여한 자가 수익권에 대한 질권자 또는 우선수익자의 지위에 있어야 함

3. 계약서 관련 요건

- 토지비 등의 선지급이 가능하다는 것을 신탁계약서에 명시해야 함

- 선지급 범위는 별표 15에서 정한 범위 내에서 가능하다는 취지를 신탁계약서 및 개별약정서 등에 명시해야 함

- 분양계약서에 분양대금이 토지비, 공사비 등의 지급에 사용될 수 있음을 명시해야 함

4. 법인세 관련 요건

- 위탁자가 해당 신탁사업의 법인세 산정 내역(전체 사업 및 사업별로 구분된 사업매출, 비용, 산출세액 등 신탁회사가 신탁회사의 법인세 확인을 위해 요구하는 자료 등)을 신탁회사에 제출해야 함

- 우선수익자 및 수익권에 대한 질권자 전원의 동의

- 위탁자가 신탁회사 앞으로 법인세 환급금 양도를 약정

- 별표 15의 선지급금액 범위 내에서 위탁자의 법인세 지급을 목적으로 수익자에 대한 선지급이 가능

5. 선지급금액 범위

1) 관리형토지신탁 

- 선지급금액 ≤  분양수입금 × | 토지비 / (토지비 + 사업비) |

- 선지급금액 ≤ (분양수입금 - 사업비)

2) 차입형토지신탁: 선지급금액 ≤ (분양수입금 - 사업비)

6. 금지사항

- 대출약정과 신탁계약의 효력순위는 신탁계약의 효력이 더 우선해야 함(이에 반하는 신탁계약 체결금지_

- 신탁회사는 위 기준에 반하는 금융기관과의 임의인출 약정, 금융기관과의 자금집행순서 및 방법, 임의변경약정 등 체결 금지

- 신탁회사가 당사자가 되는 토지비 대출약정 체결 금지

- 신탁재산(분양대금계좌, 운영계좌,  보험금 및 건축 중인 건축물 등)에 대한 대출금융기관의 질권설정 또는 대출금융기관에 대한 양도담보 제공 등 금지

- 신탁회사의 분양수입금 관리계좌에서 선지급 및 사업비 집행을 위한 이체 외에 시공사 등 제3자의 계좌로 이체 금지

토지신탁이란  부동산 개발사업에서 신탁회사가 사업주체 및 분양자가 되는 것을 의미하는 신탁상품이라고 지난 포스팅에서 살펴보았습니다. 

토지신탁의 유형에는 크게 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁이 있습니다. 두 경우 모두 수탁자인 신탁회사가 사업주체 및 분양자가 되는 것은 동일하지만 사업비의 조달의무가 있는지 여부가 다릅니다. 

차입형 토지신탁은 신탁회사가 부동산 개발사업의 사업비 조달의무를 부담하므로 신탁회사가 부동산 개발사업의 전 과정에 적극적으로 참여하게 됩니다. 사업자금의 집행에 있어서도 (우선)수익자 및 위탁자의 요청 또는(및) 승인에 따라 단순히 자금을 집행하는 소극적인 역할에 그치지 않고 적극적으로 집행을 담당하게 됩니다. 

그러나 관리형 토지신탁은 신탁회사가 대외적으로는 사업주체가 되지만 형식상 사업주체의 지위를 가질 뿐, 실질적인 사업주체는 위탁자인 시행자가 부담합니다. 따라서 자금집행에 있어서도 신탁회사는 (우선)수익자 및 위탁자의 요청 또는(및) 승인에 따라 단순히 자금을 집행하는 소극적인 역할에 그칩니다. 

관리형 토지신탁이 등장하게 된 이유를 살펴보면 위 차이점을 이해할 수 있습니다. 즉,  부동산 개발사업 중에 실질적 사업주체인 시행자의 파산에 의하여 부동산 개발사업이 중단되는 것을 방지하기 위하여 신탁회사가 형식상으로 사업주체가 되어 시행자의 사업주체 지위를 승계하게 되는데, 이것이 관리형 토지신탁입니다. 

차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁은 사업주체의 실질여부에 따라 사업약정 체결여부도 다릅니다. 

관리형 토지신탁의 경우, 시행자의 부도 위험을 실질적으로 부담하는 대주단과 시공사가 신탁계약의 당사자가 아니기 때문에(대개 수익자의 지위를 가지고, 신탁계약의 상대방 당사자인 위탁자는 시행자입니다) 대주단과 시공사도 당사자가 되는 사업약정을 체결하게 됩니다. 일반적으로 부동산 개발사업의 모든 당사자가 참여하는 사업약정이 신탁계약의 효력보다 우선한다고 규정하고 있습니다.

그러나 차입형 토지신탁의 경우, 신탁회사가 실직적으로 사업주체가 되므로 사업약정의 체결이 반드시 필요한 것은 아니고 사업약정을 체결하게 되더라도 신탁계약의 효력이 사업약정보다 더 우선한다고 규정하는 것이 일반적입니다.

부동산 개발사업을 하면서 신탁회사와 토지신탁계약을 체결하는 경우, 시행자의 실질적인 역할을 누가 맡게 되는지 그에 따라 신탁보수 역시 매출액의 1% 또는 3% 내외로 차이가 나고 개발사업의 전체적인 구도 역시 달라지므로, 어떠한 신탁계약을 체결할 것인지 부동산 개발이익을 고려하여 사전에 적극적으로 검토하고 준비할 필요가 있습니다. 

국민의당 '제보조작'사건의 핵심 피의자로 구속된 이유미씨 사건 관련해서 '허위사실공표죄'가 문제됩니다. 

즉, 이유미씨한테 적용된 죄명은 공직선거법 제250조 제2항의 '허위사실공표죄'입니다. 당선되게 할 목적으로 유리한 허위사실을 공표하는 경우에는 제250조 제1항이 적용되고,당선되지 못하게 할 목적으로 불리한 허위사실을 공표하는 경우에는 제250조 제2항이 적용됩니다. 

이유미씨는 당시 문재인 후보가 당선이 안되게 하려는 목적이었을테니 이 사안은 제250조 제2항이 적용되는 사안입니다. 만약 유죄로 판단된다면 7년 이하의 징역 또는 500만원 이상 3천만원 이하의 벌금에 처해지므로 결코 가벼운 죄가 아닙니다.

그렇다면 허위사실공표죄에서 허위의 대상은 무엇일까요?

대법원 판례에 의하면, 공직선거법이 준용되는 지방교육자치에 관한 법률위반의 교육감 선거와 관련해서, 허위의 대상에 관해 이렇게 판시하였습니다.

허위사실공표죄를 적용할 때 소문 기타 다른 사람의 말을 전달하는 형식이나 의혹을 제기하는 형식을 빌려서 '어떤 사실'을 공표한 경우에는 그러한 소문이나 의혹 등이 있었다는 것이 허위인지 여부가 아니라 그 소문이나 의혹 등의 내용인 '어떤 사실'이 허위인지 여부에 의하여 판단하여야 한다(2015도14375). 

즉, 이 사건의 경우에는 문 후보의 아들 입사과정에 관한 소문이나 의혹이 있다는 것이 허위인지 여부가 아니라, 의혹을 제기한 내용이 허위인지 여부에 따라 판단해야 한다는 것입니다.  

그렇다면 의혹제기에 관해 엄격하게 판단하면 정당한 검증까지 제한받을 우려가 있는데, 의혹을 제기한 내용이 허위라면 항상 처벌받을까요?

판례는 후보자에 관한 의혹제기가 진실인 것으로 믿을 만한 상당한 이유가 있는 근거에 기초하여 이루어진 경우에는 비록 나중에 의혹이 진실이 아닌 것으로 밝혀지더라도 표현의 자유 보장을 위하여 벌할 수 없다(2001도6138, 2007도2879, 2015도14375)고 하여 처벌을 제한하고 있습니다.

특히,허위사실공표죄의 경우 감형을 해도 국회의원직을 상실할 수 있는 법정형이기 때문에, 만약 앞으로 피고인이 확대된다면 제보조작이라고 드러난 이 사건에서는 의혹제기의 경위와 공표사실의 내용, 공표사실의 출처와 피고인의 인지 경위 등을 모두 고려하여 진실한 것으로 믿을 만한 상당한 이유가 있었다는 사정을 입증하는데 집중해야할 것입니다.

선거가 끝나고 나면 어김없이 문제되는 허위사실공표죄에 관하여 선거와 관련된 분들은 항상 조심하셔야 하겠습니다.