고봉주 변호사

지주공동사업은, 일반적으로 토지 소유자가 토지를 매각한 후 매수인으로부터 토지매매대금을 전부 받는 게 아니고, 매수인과 함께 토지를 공동으로 개발하는 사업을 말합니다. 

토지를 개발하는 사업은 일반적으로 나대지에 건물을 짓거나, 기존 건물을 헐고 새건물을 짓는 방법이 됩니다. 토지 매매대금이 클수록 지주공동사업으로 진행될 가능성이 높고, 매수인도 개인이 아니라 법인인 경우가 많아요.

그리고 부동산을 개발할 때는 대지권 확보를 위해 여러 명의 토지 소유자로부터 토지를 매입하는 게 필요한 경우도 있습니다. 이 경우에 토지 소유자들끼리 법인이나 조합을 만들어서 토지를 매각하거나 지주공동사업에 참여하는 경우도 많습니다.

즉, 지주공동사업의 진행 방식은 당사자들 간 합의에 따라 정해지기 때문에 정해진 틀이 있는 것은 아닙니다. 그렇기 때문에 토지 소유자들은 토지를 매각하거나 지주공동사업을 진행할 때 합의를 잘해야 하는 것이죠.

토지주가 토지를 매각할 때 주의할 점에 대해서는 아래 포스팅도 참고할 수 있습니다.

https://kobongjootrust.tistory.com/69

당사자들 간 합의의 결과물은 계약서입니다.

기본적으로 토지매매계약서, 사업약정서, 대출계약서, 신탁계약서, 공사도급계약서, 대리사무계약서 등을 사업의 내용과 방향에 따라 체결하게 되는데, 계약서를 잘 작성하는 게 가장 중요하다는 것은 모두 알고 있습니다. 

여기서 계약서를 잘 작성한다는 의미는, 자신한테 불리한 내용을 넣지 않는 것이 가장 중요하고, 그다음에 자신한테 유리한 내용을 계약에 포함시키는 것을 말합니다. 유리한 내용을 넣는 것보다 불리한 내용을 빼는 게 더 중요해요. 

그래서 지주공동사업을 진행할 때는 토지 소유자 입장에서 주의해야 할 점을 정리할 필요가 있습니다.

위에서 말씀드린 다양한 계약을 체결하기 전에 어떤 점을 주의해야 하는지 미리 알고 계약 체결을 준비한다면, 계약서에서 어떤 내용을 체크해야 하는지 알 수 있기 때문에 큰 도움이 됩니다. 

토지 소유자가 지주공동사업을 할 때 주의 및 검토해야 할 내용

물론 위 내용을 일률적으로 모든 계약서에 적용할 필요는 없고(적용할 수도 없고요), 계약의 종류와 당사자 간 구체적인 합의 내용에 따라 융통성 있게 검토하면 됩니다. 

모든 법률행위는 계약서의 내용을 어떻게 작성하는지가 매우 중요한데, 특히 지주공동사업은 사업이익이 크고 권리 및 의무에 미치는 영향이 중대하면서 책임범위가 달라지기 때문에 지주공동사업과 관련된 계약서를 자신에게 불리하지 않도록 작성하는 것이 필요하겠습니다. 

신탁법 22조 1항 본문은 '신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다.'라고 규정하고 있습니다.

이 규정 때문에 채무자가 자신의 재산을 신탁해 버리면, 그 신탁이 사해신탁으로 취소되지 않는 한, 채권자는 채권에 대한 집행권원을 취득해도 채무자 명의 재산이 없는 채무자로부터 아무런 변제를 받을 수가 없게 되죠.

신탁법 22조 1항 본문인 신탁재산에 대한 강제집행 등을 금지하는 규정의 입법취지는 신탁의 목적을 원활하게 달성하여 신탁재산의 독립성을 보장하는 것입니다. 하지만 현실적으로는 이 규정으로 인하여 채무자는 강제집행을 면탈하고 채권자는 채권의 변제를 받지 못하게 되는 부작용이 있는 것도 사실입니다.

그래서 신탁법 22조 1항 단서는 '신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다'라는 규정을 두어, 예외적으로 신탁재산에 대한 강제집행 등이 가능한 경우를 두고 있습니다. 

신탁재산에 대한 강제집행이 가능한 경우, 예외 규정에 해당하는지 여부 등과 관련하여 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다. 

https://kobongjootrust.tistory.com/377

https://kobongjootrust.tistory.com/378

https://kobongjootrust.tistory.com/19

하지만 신탁법 제22조 1항 단서에서 인정하는 신탁재산의 강제집행이 가능한 예외에 해당하기 위한 요건(신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무처리상 발생한 권리 둘 중 하나에 해당해야 함)은, 매우 제한된 범위에서 엄격하게 인정되기 때문에, 채권자의 채권이 예외에 해당한다고 인정받는 경우가 현실적으로 많지 않습니다.

 그런데, 신탁법 22조 1항과의 사이에서 신법 또는 특별법 관계에 있는 법률에 근거가 있는 경우에는 '신탁재산에 대한 강제집행 금지 규정'이 적용되지 않을 수도 있습니다.

다시 말하면, 신탁법 적용을 배제하고 그 법률상 근거에 따라 채무자 등이 비록 자신의 재산을 신탁해 버려도 채권자 등이 강제집행 등을 할 수 있게 됩니다. 

[대법원 2022. 7. 28. 선고 2019두63447 판결]

[사실관계 요지]

검사가 피고인(사망)에 대한 추징판결의 집행을 위하여 '공무원범죄에 관한 몰수 특례법' 제9조의2에 따라 신탁회사가 신탁받은 부동산에 대해 한 압류처분에 대하여, 

원고(신탁회사)가 그 압류처분을 대상으로 '압류처분무효확인 소송'을 제기한 것임

이 사건의 쟁점은 여러 개가 있지만, 여기서는 신탁재산에 대한 강제집행 등을 금지한 신탁법 규정 쟁점에 대한 판결이유를 살펴보겠습니다. 

[판결이유 중]

가. 이 사건 조항과 신탁법 제22조 제1항 사이의 우열관계 해석에 관한 주장

1) 이 사건 조항(공무원범죄몰수법을 의미함)에서 추징은 범인 외의 자가 그 정황을 알면서 취득한 불법재산 및 그로부터 유래한 재산에 대하여 그 범인 외의 자를 상대로 집행할 수 있다고 규정하고 있다. 한편 신탁법 제22조 제1항 본문은 “신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 ‘강제집행 등’이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다.”라고 규정하고 있다. 신탁법 제22조 제1항은 신탁의 목적을 원활하게 달성하기 위하여 신탁재산의 독립성을 보장하는 데 입법 취지가 있다.

한편 이 사건 조항은 제3자가 정황을 알면서 불법재산 등을 취득한 사실이 확인된 때에는 제3자에게 귀속된 불법재산 등을 대상으로 범인에 대한 추징판결을 집행할 수 있도록 함으로써 국가형벌권의 실현을 보장하여 형사사법의 정의를 구현함과 동시에 불법재산을 철저하게 추적·환수하여 공무원범죄몰수법의 입법 목적을 달성하기 위하여 2013. 7. 12. 공무원범죄몰수법 개정 당시 신설되었다.

특정공무원범죄를 범한 범인이 위 범죄를 통하여 취득한 불법재산 등을 정황을 아는 수탁자에게 신탁계약을 통하여 이전하였는데도 신탁재산에 대하여는 강제집행이 금지된다는 이유로 이 사건 조항을 적용하여 추징의 집행을 하는 것을 허용하지 않게 되면, 

공무원범죄몰수법의 입법 목적이나 이 사건 조항의 신설 취지를 몰각시키게 되고 특정공무원범죄를 범한 범인이 신탁의 방법으로 이 사건 조항에 의한 추징의 집행을 면탈하려는 강력한 동기를 갖게 되며, 이러한 방식으로 신탁제도가 남용될 경우 신탁제도에 대한 신뢰를 떨어트려 궁극적으로 신탁제도의 발전을 저해하게 된다. 

따라서 특정공무원범죄를 범한 범인이 그 정황을 아는 수탁자와 신탁계약을 체결하여 불법재산 등의 소유권을 신탁하였다면 이는 신탁제도를 남용한 경우에 해당하여 신탁재산의 독립성을 보호할 필요가 없으므로 신탁법 제22조 제1항 본문의 적용이 배제된다.

2) 원심은 판시와 같은 이유로 이 사건 조항에 따라 이루어진 추징의 집행이 신탁법 제22조 제1항에 반하여 위법하다고 볼 수 없다고 판단하였다. 원심판결 이유를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 이 사건 조항과 신탁법 제22조 제1항의 우열관계 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

[활 용]

이 사건처럼 신탁재산에 대한 강제집행(이 사건에서는 압류처분)에 법률상 근거(공무원범죄몰수법)가 존재하는 경우가 많지는 않습니다. 

신탁회사에 신탁된 재산은 신탁법에 의해서 대내외적으로 수탁자(신탁회사)가 소유권자입니다. 따라서 채무자가 자신 명의로 된 재산을 신탁해 버렸다면 법적으로 다음의 대처방법을 강구해 볼 수 있습니다. 

• 채권자의 채권이 신탁법 22조 1항 단서의 예외에 해당하는지 검토(신탁법 제22조 1항 단서)
• 사해신탁에 해당하는지 검토(신탁법 제8조) 
• 강제집행면탈죄가 성립하는지 검토(형법 327조)
• 채권자의 채권의 성립이 특별법상 근거가 있는지 검토

채무자의 재산이 모두 신탁되고 채무자 명의로는 재산이 없는 경우에, 채권자가 신탁된 재산을 통해 채권의 변제를 받는 것은 굉장히 어려운데, 위에서 설명해 드린 대처방법이 가능한지 적극적으로 검토해 볼 필요가 있겠습니다. 

저작권자의 허락 없이 저작물을 무단으로 이용하면 저작권자로부터 금전청구 소송을 당할 수 있습니다.

저작권자는 자신한테 허락을 받지도 않고 저작물을 무단으로 이용하는 사람(법인 포함)을 상대로 저작권 이용료를 청구할 수 있기 때문이죠. 

소송의 형식을 살펴보면,

일단 저작권자한테 허락을 받은 적이 없기 때문에 저작권자와 무단이용자 사이에는 어떤 계약관계가 존재하지 않아서 저작권자가 무단이용자를 상대로 계약에 따른 이용료는 청구할 수 없습니다.

계약관계가 없는 경우에 할 수 있는 소송은, 저작권자는 무단이용자를 상대로 민법상 법률상 원인 없이 부당이득을 얻었다고 보아 부당이득반환청구는 할 수 있어요. 

쟁점은, 부당이득반환청구 소송에서 부당하게 이익을 얻은 자가 반환해야 하는 범위와 관련이 있습니다. 

민법은 748조에서 수익자의 반환범위에 대하여, 선의 수익자는 이익이 현존하는 한도에서 반환책임이 있고, 악의 수익자는 받은 이익에 이자를 붙이고 손해가 있으면 손해도 배상해야 한다고 규정하고 있어요.

여기서 선의와 악의는 우리가 생각하는 선(善)과 악(惡)의 의미가 아닙니다.

즉, 착한 사람, 나쁜사람 의미가 아니라, 법률상 원인없이 저작권을 무단이용하는 사실을 알고 있는지 여부에 대하여, 무단이용한다는 사실을 모르고 이용한 경우에는 선의에 해당하고, 무단이용한다는 사실을 알면서 이용한 경우가 악의에 해당합니다.

법률에서 사용하는 '선의', '악의'의 의미도 잘 알고 있으면 도움이 됩니다. 

다시 사건으로 돌아와서, 저작권자가 무단이용자를 상대로 저작권 이용료 상당액의 금액을 부당이득반환청구를 할 수 있는데, 무단이용자가 선의인 경우에 반환범위가 문제가 된 것입니다. 

무단이용자가 선의라면 현존이익 한도에서 이익을 반환하면 되는데, 그 이익이 현존한다는 점에 대한 입증이 문제가 되었습니다. 

결과적으로,

원심(2심)에서는 무단이용자가 저작권을 무단으로 이용해서 얻은 이익이 현존하여도 있다고 인정할 증거가 없다고 보았지만, 대법원(3심)에서는 무단이용자가 저작권을 무단으로 이용해서 얻은 이익은 현존하는 것으로 보아야 한다고 판단했습니다.

2022다270002   손해배상(지)

[사실관계]

☞  학교법인 ◎◎학원은 ○○사의 직원 甲으로부터 원격수업 강의 콘텐츠 제작 파일과 소스코드(이 사건 프로그램)의 복제본을 전달받아, 위 학교법인이 운영하는 ◎◎원격평생교육원 및 ★★원격평생교육원의 원격수업 강의 콘텐츠 제작에 사용하였는데, 

위 학교법인이 활용한 이 사건 프로그램은 원고가 ○○사에게 제공한 것으로서 甲이 이를 원고의 동의 없이 무단으로 위 학교법인에 유출한 것이었음


☞  원고는 ★★원격평생교육원이 2014, 2015, 2016년 3년간 제작한 콘텐츠들(피고 프로그램)이 이 사건 프로그램의 저작권을 침해한다며, 2016년 2월경 학교법인 ◎◎학원으로부터 ★★원격평생교육원을 영업양수한 피고를 상대로 손해배상을 구함

(원고는 제1심에서는 피고가 2014~2016년 상호속용양수인의 책임을 부담한다고만 주장하다가, 원심에 이르러 2016년 2월 이후의 저작재산권 침해행위에 대하여 피고가 직접 사용자책임 또는 부당이득반환책임을 부담한다는 주장을 추가함)

[원심(2심) 판단]

원심은, 원고가 제출한 증거만으로는 피고가 이 사건 프로그램에 관한 저작재산권을 침해함으로써 피고가 얻은 이익이 현존하고 있다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 하여 2016. 2. 1. 이후 법률상 원인 없이 이 사건 프로그램을 사용함으로 인한 부당이득반환 청구 부분을 배척함

[대법원 판단]

대법원은 위와 같은 법리에 따라 저작권자인 원고의 허락 없이 저작물인 이 사건 프로그램을 이용한 피고는 법률상 원인 없이 이용료 상당을 지급하지 아니한 채 저작물을 이용한 이익을 얻었고 그 이익은 현존하는 것으로 보아야 한다는 이유로 원심판결의 원고 패소 부분 중 2016. 2. 1. 이후 금원 지급 청구 부분을 파기ㆍ환송하였음

[활 용]

일단 논리적으로 무단이용자한테 부당이득반환 책임이 인정된다는 내용을 먼저 주장해야 합니다.

이것과 관련해서, 저작물 무단이용에 대해 저작권자가 무단이용자한테 대처할 수 있는 방법으로 부당이득반환청구를 할 수 있다는 판례가 중요하죠.

저작권자의 허락 없이 저작물을 이용한 사람은 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 그 이용료 상당액의 이익을 얻고 이로 인하여 저작권자에게 그 금액 상당의 손해를 가하였다고 보아야 하므로,

저작권자에게 그 저작물에 관하여 이용허락을 받았더라면 이용대가로서 지급하였을 객관적으로 상당한 금액을 부당이득으로 반환할 책임이 있다(대법원 2016. 7. 14. 선고 2014다82385 판결 참조). 

다음으로 부당이득반환 책임이 있다고 인정되면, 그 후에는 책임의 범위를 주장해야 하는데요. 

 이 사건은 선의 이용자의 반환범위가 쟁점이 되었는데, 사실관계가 조금 복잡해 보이지만 현재 피고는 저작물 무단이용자로부터 영업을 양수한 자입니다. 

부당이득반환 범위와 관련해서 선의자는 이익이 현존하는 경우에만(현존이익) 반환하면 되기 때문에, 이익이 현존한다는 사실을 입증하는게 실제 소송에서는 중요한데요. 

부당이득으로 취득한 것이 금전상 이득인 경우에는, 판례는 금전의 소비여부를 불문하고 현존하는 것으로 추정을 하고 있습니다. 즉, 부당하게 얻은 이익이 돈이라면, 돈을 써버린다고 현존이익이 없는 게 아니라는 거죠. 

그리고 저작권 이용료라는 이익은 금전상 이득이라고 할 수 있으므로, 무단이용자가 선의에 해당해도, 저작물을 이용한 이익이 현존한다고 판단한 것입니다. 

저작권자는 저작권을 침해당하는 경우에, 법을 통해 실질적으로 피해를 회복받는게 쉽지 않습니다.

특히 저작권 소송은 입증책임이 까다롭고 어려워서 실무적으로 쉽지 않은 소송이에요.

저작권자 입장에서는 저작권 침해 행위에 대해 저작권 이용료에 해당하는 금전청구를 하는 경우에, 이용료에 해당하는 이익이 현존하는 것으로 추정되므로, 적극적으로 대처방법을 강구하는게 필요하겠습니다. 

공유물을 분할하는 방법은 공유자의 지분 비율에 따라 토지 면적을 분할하는 방법이 있으나, 토지의 형상 등에 따라 가치가 달라서 정확하게  지분 비율대로 분할하는 것이 쉽지 않습니다. 그래서 특정 공유자가 공유물의 소유권을 전부 가지고, 다른 공유자는 지분 가격에 해당하는 금전을 가지는 것이 궁극적으로 공유관계를 해소하는 방법입니다. 

이 경우에 가장 쟁점은 지분 가격을 어떻게 평가할 것인지가 되겠지요. 금전으로 분할받는 공유자는 최대한 지분 가격을 높게 받으려고 할 것이고, 공유물 소유권을 취득하면서 취득하는 비율만큼 돈을 줘야 하는 공유자는 가급적 지분 가격을 낮게 산정하고 싶어 합니다. 

결국 분할방법에 대해 합의가 되지 않으면 법원에 공유물분할 청구 소송을 제기해야 합니다. 소송을 하더라도 지분 가격 평가를 위해 감정평가를 하게 되는데, 감정평가액이 나왔다고 해서 합의가 되는 것은 아닙니다. 왜냐하면 감정평가를 언제하냐에 따라 감정평가액이 달라지기 때문이죠.

일반적으로 소송은 1심만 하더라도 1년은 걸리기 때문에 부동산 가격이 올라가고 있는 시기라면 소송 초반에 실시한 감정평가액은 소송이 변론종결할 때의 시가보다 낮을 수 있습니다. 즉, 공유물분할은 판결선고시인데 공유지분 가격 평가는 판결선고시가 아니라 소송을 제기했을 때를 기준으로 한다면 그 사이의 가격 폭등이나 폭락이 반영되지 않아서 감정평가액이 적정한 평가금액이 아닐 수 있는 것이죠. 

이 사건은 감정평가액만을 기준으로 공유지분을 평가한 것이 적정한 가격 평가 방법이 아니라서, 돈으로 분할받는 공유자한테 불리하다고 선고한 사건입니다. 

대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다244805 판결 [공유물분할]

[사실관계]

1) 제1심법원의 감정촉탁 결과에 따른 2020. 11. 24. 기준 이 사건 건물의 시가는 2,145,356,730원이고, 대구 동구청에서 2020. 7.경 고지한 재산세 산정 근거인 이 사건 건물의 시가표준액은 2,589,832,279원이다.

2) 원고(탈퇴)들과 피고는 제1심 변론과정에서부터 이 사건 건물의 분할 방법과 관련하여 재건축사업의 시행사 등 제3자에 매각하는 방안에 대해서도 공방을 벌였으나, 의견이 일치되지 못하였다.

3) 이 사건 건물 중 원고(탈퇴)들 소유 지분에 관하여 2021. 11. 30. 재건축사업의 시행사인 주식회사 유(이하 ‘소외 회사’라 한다) 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 그 등기부등본에는 거래가액이 42억 원으로 기재되었으며, 등기원인으로 원심 변론종결일 이전인 ‘2021. 11. 10. 매매’라고 기재되었다.

4) 원고(탈퇴)들은 2020. 9.경 소외 회사에 이 사건 건물의 대지 및 이 사건 건물 중 소유 지분에 관하여 매매계약이 체결되었음을 전제로 위 대지에 관한 ‘토지사용승낙서’를 작성·교부하였고, 원심 변론과정에서 위 등기원인으로 기재된 2021. 11. 10. 이전에 ‘이 사건 건물의 대지 및 이 사건 건물 중 각 소유 지분을 재건축사업의 시행사에 매도하였으나, 매매대금을 지급받지 못한 상태이다.’고 진술하였다.

5) 소외 회사는 2021. 11. 30. 원고들 승계참가인(교보자산신탁 주식회사)에게 이 사건 건물 중 소유 지분에 관하여 같은 날 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

[판결요지]

공유물분할의 소는 형성의 소로서 공유자 상호 간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하여 그 객체에 대한 공유관계를 해소하는 것을 말하므로, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하면 된다.

 따라서 여러 사람이 공유하는 물건을 분할하는 경우 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 반드시 그런 방법으로만 분할하여야 하는 것은 아니고, 

분할 대상이 된 공유물의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 여러 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며, 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다.

나아가 공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다.

이때 그 가격배상의 기준이 되는 ‘지분가격’이란 공유물분할 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가격을 의미하는 것으로, 그 적정한 산정을 위해서는 분할 시점에 가까운 사실심 변론종결일을 기준으로 변론과정에 나타난 관련 자료를 토대로 최대한 객관적·합리적으로 평가하여야 하므로,

객관적 시장가격 또는 매수가격에 해당하는 시가의 변동이라는 사정을 일절 고려하지 않은 채 그러한 사정이 제대로 반영되지 아니한 감정평가액에만 의존하여서는 아니 된다.

[활용]

부동산에 대한 감정평가액은 공유물분할 뿐만 아니라 경매, 공매, 수의계약 등에서 매우 중요합니다. 감정평가액을 얼마에 받았느냐에 따랴 그 후 처분가격이 엄청나게 달라지게 되기 때문이죠. 

부동산을 처분할 때 처분가액은 감정평가액부터 시작하는 경우가 많고 그 후에 그 가액을 기준으로 일정 % 만큼 감액되기 때문에 처분하는 매도인(위탁자 등) 입장에서는 감정평가를 높게 받는 게 중요합니다. 

실제로도 신탁을 설정했던 부동산을 위탁자가 기한이익을 상실하여 우선수익자의 요청으로 공매나 수의계약으로 처분하는 경우에 감정평가액이 잘못 평가되었다, 감정평가 시기가 잘못 되었다, 감정평가액이 시가에 비해 터무니없이 낮다, 염가에 팔렸다는 등의 이유로 분쟁이 많이 발생합니다.

특히, 수의계약처럼 공개매각절차가 아닌 방법으로 처분되는 경우에는 부동산을 염가에 처분해서 매수인한테만 이익을 주고 결국 소유권을 잃게되는 위탁자(수익자) 입장에서는 부동산도 잃고, 염가로 팔리는 바람에 처분금액에서 받아가는 수익권도 가장 후순위라 먼저 정산하고 남은 수익이 없어로 신탁수익도 받을 수 없다고 주장하는 경우도 왕왕 발생합니다.

즉, 부동산에 대한 감정평가를 어떤 시점을 기준으로 할 것이냐, 그리고 부동산 가액의 공평한 평가는 감정평가액에만 의존해도 되느냐에 대해서 다툼이 있을 수 있습니다. 이 경우에 부동산에 대한 평가액으로 삼을 수 있는 다른 기준(시가, 거래가액, 재산세의 시가표준액 등)이 존재한다면 적극적으로 감정평가액을 다투는 것이 가능합니다.

이 사건은 매매계약서에 일방의 의무불이행에 대비하여 일반적으로 들어가는 '서면으로 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있다'는 조항이 실무적으로 어떻게 해석되는지 알 수 있는 판례입니다. 

매수인이 잔금을 지급하지 않은 경우에, 매도인이 매매계약을 해제하기 위해서는 자신의 의무인 소유권이전등기의무를 어느 정도 이행을 해야 하고, 해제 전에 이행의 최고를 해야 하는지, 이행의 최고가 필요하다면 어떤 방식으로 해야 적법한 이행의 최고로 인정되는지와 관련하여 도움이 되는 내용입니다.

대법원 2022. 10. 27. 선고 2022다238053 판결 [소유권이전등기]

[사실관계]

1) 원고와 피고들은 2019. 12. 20. 원고가 피고들로부터 골프연습장 용도로 사용되던 이 사건 부동산을 대금 155억 원에 매수하는 이 사건 매매계약을 체결하면서, 계약금 10억 5,000만 원을 지급하였고, 2020. 3. 30. 중도금 20억 원, 2020. 5. 29. 잔금 124억 5,000만 원을 지급하고, 잔금 지급과 동시에 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행하기로 하였으며, 이 사건 매매계약에 따른 의무를 이행하지 아니할 경우 서면으로 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있다고 정하였다.

2) 원고는 2020. 3. 30. 피고들에게 중도금 20억 원 중 15억 원만을 지급하면서, 나머지 5억 원을 잔금과 함께 지급하기로 합의하고 위 5억 원에 대한 이자 명목으로 1,500만 원을 지급하였다.

3) 원고는 잔금 지급기한의 연장을 요청하였고, 피고들은 2020. 6. 3. 이 사건 매매계약에서 정한 잔금 지급기한을 2020. 6. 10.까지로 연장해 주었다.

4) 피고들은 2020. 6. 7. 원고에게 “○○동 계약 관련 본건 잔금 2020. 5. 28. 을 매수인/중개인 소외 1로부터 은행대출관련 2020. 6. 1.~3. 조건으로 구두 연장하였으나 2020. 6. 3. 또한 잔금지불 연장요구 하시어 2020. 6. 10. 잔금기일 최종 구두연장하면서 서로 불미스러운 책임을 묻지 않기로 구두 약속한바 2020. 6. 10. 잔금 차질이 없도록 선처 부탁합니다.”라는 내용의 문자메시지를 보냈다.

5) 피고들은 원고의 요청에 따라 2020. 5. 29., 2020. 6. 5. 및 2020. 6. 8. 매수인을 유한회사 보리영과 소외 2로 한 매도용 인감증명서와 주민등록초본을 각 발급받음으로써 이 사건 부동산의 소유권이전등기에 필요한 서류의 준비를 마쳤고, 이러한 사실을 공인중개사 소외 1에게 알려주었다. 또한 피고 주식회사 일진스포렉스는 이 사건 부동산 내의 골프연습장 영업을 중단하고 회원들에게 회비를 환불해 주었고, 직원들을 퇴사시킨 뒤 2020. 6. 1. 퇴직금을 지급하였으며, 최초 잔금 지급기일인 2020. 5. 29. 이전까지 이 사건 부동산 내의 임차인들과 임대차계약을 해지하거나 그들로부터 임대차목적물을 반환받는 등 원고에게 이 사건 부동산을 인도하기 위한 준비를 마쳤다.

6) 원고가 2020. 6. 10. 까지 잔금을 지급하지 않자, 피고들은 2020. 6. 11. 원고에게 잔금 미지급을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 내용의 문자메시지를 보냈다.

7) 원고는 2020. 6. 11. 대출을 받기 위하여 우리자산신탁 주식회사와 이 사건 부동산 중 광주 광산구 (주소 1 생략), (주소 2 생략) 토지를 제외한 나머지 부동산을 담보신탁하는 등의 내용으로 부동산담보신탁계약을 체결하였다.

8) 피고들은 제1심 소송 중인 2020. 7. 7. 이 사건 매매계약이 원고의 잔금 미지급으로 해제되었다는 취지의 답변서를, 2021. 6. 16. 같은 취지의 준비서면을 각 제출하였고, 2020. 7. 8. 및 2021. 6. 16. 원고 측에게 각 송달되었다.

[판결요지]

[1] 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다(민법 제544조 본문). 채무자는 변제의 제공으로 채무불이행의 책임을 면하고 변제의 제공은 채무내용에 좇은 현실제공으로 하여야 하는데(민법 제460조, 제461조), 금전채무의 현실제공은 특별한 사정이 없는 한 채권자가 급부를 즉시 수령할 수 있는 상태에 있어야만 인정될 수 있다. 

채권자가 채무자의 급부불이행 사정을 들어 계약을 해제하겠다는 통지를 한 때에는 특별히 그 급부의 수령을 거부하는 취지가 포함되어 있지 아니하는 한 그로써 이행의 최고를 하였다고 볼 수 있으며, 그로부터 상당한 기간이 경과하도록 이행되지 아니하였다면 채권자는 계약을 해제할 수 있다. 

다만 동시이행관계에 있는 반대급부의무를 지고 있는 채권자는 채무자의 변제의 제공이 없음을 이유로 계약해제를 하기 위하여는 스스로의 채무의 변제제공을 하여야 한다.

[2] 갑 유한회사가 을 등으로부터 부동산을 매수하는 매매계약을 체결하면서, 갑 회사의 잔금 지급과 동시에 을 등이 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행하기로 하였으며, 매매계약에 따른 의무를 이행하지 아니할 경우 서면으로 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있다고 정하였는데, 

갑 회사가 최종 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않자, 을 등이 다음 날 갑 회사에 잔금 미지급을 이유로 위 매매계약을 해제한다는 내용의 문자메시지를 보냈고, 갑 회사는 같은 날 대출을 받기 위하여 부동산담보신탁계약을 체결하였는데, 을 등이 제1심 소송 중 위 매매계약이 갑 회사의 잔금 미지급으로 해제되었다는 취지의 답변서 및 준비서면을 제출한 사안에서,

갑 회사는 최종 잔금 지급기일 다음 날 잔금 상당의 대출을 받기 위하여 부동산담보신탁계약을 체결하는 등 잔금의 지급을 준비하고 있었을 뿐 을 등에게 잔금을 즉시 수령할 수 있는 상태로 현실제공하였다고 볼 수 없는 반면,

을 등은 잔금 지급기일 이전에 부동산의 소유권이전등기에 필요한 서류의 준비를 마치고 담당 공인중개사에게 이를 통지하였고, 을이 부동산을 인도하기 위한 준비를 마치는 등으로 갑 회사에 이행제공을 하였으므로,

갑 회사는 위 잔금 지급기일 무렵 이행지체 상태에 있었으며,

갑 회사의 이행지체를 이유로 한 을 등의 매매계약 해제 통지 중 문자메시지에 의한 해제 통지는 그에 앞서 서면에 의한 이행의 최고가 없어 해제 통지로서의 효력을 인정할 수 없을 뿐만 아니라 위 매매계약에서 정한 서면에 의한 것이 아니므로 이행의 최고로서의 효력을 인정할 수도 없으나,

을 등의 답변서에 의한 해제 통지는 그에 앞서 서면에 의한 이행의 최고가 없어 해제 통지로서의 효력은 없지만, 위 답변서에 특별히 잔금의 수령을 거부하는 취지가 포함되어 있지 않은 이상 이행의 최고로서의 효력이 있어, 위 매매계약은 을 등의 준비서면이 갑 회사에 송달된 날 적법하게 해제되었을 여지가 있는데도, 을 등이 위 매매계약 해제 전에 이행을 최고하지 않았을 뿐만 아니라 갑 회사가 을 등에 대하여 이행제공을 하였다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.

[활용]

매매계약상 매수인이 매매대금 지급의무를 불이행하는 경우에, 매도인 입장에서는 매수인한테 매매대금을 지연이자와 함께 지급의무를 이행하라고 청구하는 것도 방법이지만, 만약 그 후 더 높은 가격에 매도할 수 있는 기회가 있다면 매매계약을 해제하는 것이 더 유리합니다. 

그러나 매매계약을 체결하고 매수인이 중도금까지 납입했다면 이행의 착수를 한 것으로 인정되어 매도인이 임의로 계약을 해제할 수 없습니다. 이 경우에 매수인이 잔금지급을 지체하고 있다면 매도인은 매매계약을 해제할 수 있는지, 해제하기 위해서는 매도인의 의무는 어느 정도 이행해야 하는지, 매수인한테 이행의 최고는 적어도 어떤 방식으로 해야 인정이 되는지가 해제가 효력이 있는지와 관련이 있습니다.

특히 문자메세지로 해제 통지를 하거나 이행의 최고를 하는 것이 서면에 의한 방식으로 인정될 수 있는지도 중요한 쟁점되기 때문에, 사전에 계약서를 작성할 때 문자메세지 방식도 유효하다고 정해놓는 방법도 가능합니다. 계약서를 잘 작성하는게 진짜 중요하다는걸 다시 한 번 알 수 있죠. 

매매계약을 체결할 때 일단 매매계약서 내용을 명확하게 잘 작성하는 것이 중요하고, 매수인과 매도인 쌍방은 잔금을 지급하고 소유권이전등기의무를 각자 이행할 때 어떤 점을 주의해야 하는지 꼼꼼하게 확인하는게 필요합니다.