고봉주 변호사

이 사건은 매매계약서에 일방의 의무불이행에 대비하여 일반적으로 들어가는 '서면으로 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있다'는 조항이 실무적으로 어떻게 해석되는지 알 수 있는 판례입니다. 

매수인이 잔금을 지급하지 않은 경우에, 매도인이 매매계약을 해제하기 위해서는 자신의 의무인 소유권이전등기의무를 어느 정도 이행을 해야 하고, 해제 전에 이행의 최고를 해야 하는지, 이행의 최고가 필요하다면 어떤 방식으로 해야 적법한 이행의 최고로 인정되는지와 관련하여 도움이 되는 내용입니다.

대법원 2022. 10. 27. 선고 2022다238053 판결 [소유권이전등기]

[사실관계]

1) 원고와 피고들은 2019. 12. 20. 원고가 피고들로부터 골프연습장 용도로 사용되던 이 사건 부동산을 대금 155억 원에 매수하는 이 사건 매매계약을 체결하면서, 계약금 10억 5,000만 원을 지급하였고, 2020. 3. 30. 중도금 20억 원, 2020. 5. 29. 잔금 124억 5,000만 원을 지급하고, 잔금 지급과 동시에 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행하기로 하였으며, 이 사건 매매계약에 따른 의무를 이행하지 아니할 경우 서면으로 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있다고 정하였다.

2) 원고는 2020. 3. 30. 피고들에게 중도금 20억 원 중 15억 원만을 지급하면서, 나머지 5억 원을 잔금과 함께 지급하기로 합의하고 위 5억 원에 대한 이자 명목으로 1,500만 원을 지급하였다.

3) 원고는 잔금 지급기한의 연장을 요청하였고, 피고들은 2020. 6. 3. 이 사건 매매계약에서 정한 잔금 지급기한을 2020. 6. 10.까지로 연장해 주었다.

4) 피고들은 2020. 6. 7. 원고에게 “○○동 계약 관련 본건 잔금 2020. 5. 28. 을 매수인/중개인 소외 1로부터 은행대출관련 2020. 6. 1.~3. 조건으로 구두 연장하였으나 2020. 6. 3. 또한 잔금지불 연장요구 하시어 2020. 6. 10. 잔금기일 최종 구두연장하면서 서로 불미스러운 책임을 묻지 않기로 구두 약속한바 2020. 6. 10. 잔금 차질이 없도록 선처 부탁합니다.”라는 내용의 문자메시지를 보냈다.

5) 피고들은 원고의 요청에 따라 2020. 5. 29., 2020. 6. 5. 및 2020. 6. 8. 매수인을 유한회사 보리영과 소외 2로 한 매도용 인감증명서와 주민등록초본을 각 발급받음으로써 이 사건 부동산의 소유권이전등기에 필요한 서류의 준비를 마쳤고, 이러한 사실을 공인중개사 소외 1에게 알려주었다. 또한 피고 주식회사 일진스포렉스는 이 사건 부동산 내의 골프연습장 영업을 중단하고 회원들에게 회비를 환불해 주었고, 직원들을 퇴사시킨 뒤 2020. 6. 1. 퇴직금을 지급하였으며, 최초 잔금 지급기일인 2020. 5. 29. 이전까지 이 사건 부동산 내의 임차인들과 임대차계약을 해지하거나 그들로부터 임대차목적물을 반환받는 등 원고에게 이 사건 부동산을 인도하기 위한 준비를 마쳤다.

6) 원고가 2020. 6. 10. 까지 잔금을 지급하지 않자, 피고들은 2020. 6. 11. 원고에게 잔금 미지급을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 내용의 문자메시지를 보냈다.

7) 원고는 2020. 6. 11. 대출을 받기 위하여 우리자산신탁 주식회사와 이 사건 부동산 중 광주 광산구 (주소 1 생략), (주소 2 생략) 토지를 제외한 나머지 부동산을 담보신탁하는 등의 내용으로 부동산담보신탁계약을 체결하였다.

8) 피고들은 제1심 소송 중인 2020. 7. 7. 이 사건 매매계약이 원고의 잔금 미지급으로 해제되었다는 취지의 답변서를, 2021. 6. 16. 같은 취지의 준비서면을 각 제출하였고, 2020. 7. 8. 및 2021. 6. 16. 원고 측에게 각 송달되었다.

[판결요지]

[1] 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다(민법 제544조 본문). 채무자는 변제의 제공으로 채무불이행의 책임을 면하고 변제의 제공은 채무내용에 좇은 현실제공으로 하여야 하는데(민법 제460조, 제461조), 금전채무의 현실제공은 특별한 사정이 없는 한 채권자가 급부를 즉시 수령할 수 있는 상태에 있어야만 인정될 수 있다. 

채권자가 채무자의 급부불이행 사정을 들어 계약을 해제하겠다는 통지를 한 때에는 특별히 그 급부의 수령을 거부하는 취지가 포함되어 있지 아니하는 한 그로써 이행의 최고를 하였다고 볼 수 있으며, 그로부터 상당한 기간이 경과하도록 이행되지 아니하였다면 채권자는 계약을 해제할 수 있다. 

다만 동시이행관계에 있는 반대급부의무를 지고 있는 채권자는 채무자의 변제의 제공이 없음을 이유로 계약해제를 하기 위하여는 스스로의 채무의 변제제공을 하여야 한다.

[2] 갑 유한회사가 을 등으로부터 부동산을 매수하는 매매계약을 체결하면서, 갑 회사의 잔금 지급과 동시에 을 등이 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행하기로 하였으며, 매매계약에 따른 의무를 이행하지 아니할 경우 서면으로 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있다고 정하였는데, 

갑 회사가 최종 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않자, 을 등이 다음 날 갑 회사에 잔금 미지급을 이유로 위 매매계약을 해제한다는 내용의 문자메시지를 보냈고, 갑 회사는 같은 날 대출을 받기 위하여 부동산담보신탁계약을 체결하였는데, 을 등이 제1심 소송 중 위 매매계약이 갑 회사의 잔금 미지급으로 해제되었다는 취지의 답변서 및 준비서면을 제출한 사안에서,

갑 회사는 최종 잔금 지급기일 다음 날 잔금 상당의 대출을 받기 위하여 부동산담보신탁계약을 체결하는 등 잔금의 지급을 준비하고 있었을 뿐 을 등에게 잔금을 즉시 수령할 수 있는 상태로 현실제공하였다고 볼 수 없는 반면,

을 등은 잔금 지급기일 이전에 부동산의 소유권이전등기에 필요한 서류의 준비를 마치고 담당 공인중개사에게 이를 통지하였고, 을이 부동산을 인도하기 위한 준비를 마치는 등으로 갑 회사에 이행제공을 하였으므로,

갑 회사는 위 잔금 지급기일 무렵 이행지체 상태에 있었으며,

갑 회사의 이행지체를 이유로 한 을 등의 매매계약 해제 통지 중 문자메시지에 의한 해제 통지는 그에 앞서 서면에 의한 이행의 최고가 없어 해제 통지로서의 효력을 인정할 수 없을 뿐만 아니라 위 매매계약에서 정한 서면에 의한 것이 아니므로 이행의 최고로서의 효력을 인정할 수도 없으나,

을 등의 답변서에 의한 해제 통지는 그에 앞서 서면에 의한 이행의 최고가 없어 해제 통지로서의 효력은 없지만, 위 답변서에 특별히 잔금의 수령을 거부하는 취지가 포함되어 있지 않은 이상 이행의 최고로서의 효력이 있어, 위 매매계약은 을 등의 준비서면이 갑 회사에 송달된 날 적법하게 해제되었을 여지가 있는데도, 을 등이 위 매매계약 해제 전에 이행을 최고하지 않았을 뿐만 아니라 갑 회사가 을 등에 대하여 이행제공을 하였다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.

[활용]

매매계약상 매수인이 매매대금 지급의무를 불이행하는 경우에, 매도인 입장에서는 매수인한테 매매대금을 지연이자와 함께 지급의무를 이행하라고 청구하는 것도 방법이지만, 만약 그 후 더 높은 가격에 매도할 수 있는 기회가 있다면 매매계약을 해제하는 것이 더 유리합니다. 

그러나 매매계약을 체결하고 매수인이 중도금까지 납입했다면 이행의 착수를 한 것으로 인정되어 매도인이 임의로 계약을 해제할 수 없습니다. 이 경우에 매수인이 잔금지급을 지체하고 있다면 매도인은 매매계약을 해제할 수 있는지, 해제하기 위해서는 매도인의 의무는 어느 정도 이행해야 하는지, 매수인한테 이행의 최고는 적어도 어떤 방식으로 해야 인정이 되는지가 해제가 효력이 있는지와 관련이 있습니다.

특히 문자메세지로 해제 통지를 하거나 이행의 최고를 하는 것이 서면에 의한 방식으로 인정될 수 있는지도 중요한 쟁점되기 때문에, 사전에 계약서를 작성할 때 문자메세지 방식도 유효하다고 정해놓는 방법도 가능합니다. 계약서를 잘 작성하는게 진짜 중요하다는걸 다시 한 번 알 수 있죠. 

매매계약을 체결할 때 일단 매매계약서 내용을 명확하게 잘 작성하는 것이 중요하고, 매수인과 매도인 쌍방은 잔금을 지급하고 소유권이전등기의무를 각자 이행할 때 어떤 점을 주의해야 하는지 꼼꼼하게 확인하는게 필요합니다. 

비법인사단도 인격권의 주체로서 명칭에 관한 권리(성명권)를 인정받고, 그 명칭이 지리적 명칭이나 보편적 성질을 가리키는 용어처럼 일반적인 단어로 이루어졌어도 성명권이 있다고 인정된 판례입니다. 

이 사안에서 문제가 된 명칭은 '대한산부인과의사회'인데, 성명권이 인정되어 명칭사용금지청구에 대해 항소심에서는 패소했으나, 대법원에서 원심판결 파기 판결이 나왔습니다(대법원 2018다249995).

[사실관계]

1) 원고(대한산부인과의사회)는 1997. 10. 25. '대한산부인과개원의협의회'라는 명칭으로 창립되어 2004. 11. 14. 경 '대한산부인과의사회'로 명칭을 개정하여 현재까지 사용하고 있다.

2) 원고는 대의원총회에서 회장을 선출하는 간선제 방식으로 운영되었는데 원고의 일부 회원들이 회장 선출 방식을 직선제 방식으로 변경하는 정관개정 등을 요구하였으나 받아들여지지 않았다.

3) 이에 원고 일부 회원들은 비상대책위원회를 구성한 다음 2015. 10. 11. 회원총회를 개최하여 정관상 명칭을 '대한산부인과의사회'로 하는 피고 대한산부인과의사회(이하 '피고 단체'라고 한다)를 설립하였고 2015. 12. 15. 피고 9를 피고 단체 회장으로 선출하였다.

4) 원고와 피고 단체는 현재까지 별개의 단체로 운영되고 있고, 피고 단체는 원고와 명칭의 혼동을 피하기 위해 '대한산부인과의사회'라는 정관상 명칭 앞에 '직선제'라는 단어를 붙여 사용하는 경우가 많다.

[판결요지]

[1] 성명권은 개인을 표시하는 인격의 상징인 이름에서 연유되는 이익을 침해받지 않고 자신의 관리와 처분 아래 둘 수 있는 권리로서 헌법상 행복추구권과 인격권의 한 내용을 이룬다. 비법인사단도 인격권의 주체가 되므로 명칭에 관한 권리를 가질 수 있고, 자신의 명칭이 타인에 의해 함부로 사용되지 않도록 보호받을 수 있다. 또한 비법인사단의 명칭이 지리적 명칭이나 보편적 성질을 가리키는 용어 등 일반적인 단어로 이루어졌다고 하더라도 특정 비법인사단이 그 명칭을 상당한 기간 사용하여 활동해 옴으로써 그 명칭이 해당 비법인사단을 표상하는 것으로 널리 알려졌다면 비법인사단은 그 명칭에 관한 권리를 인정받을 수 있다. 다만 특정 비법인사단의 명칭에 관한 권리 보호는 다른 비법인사단 등(이하 ‘타인’이라고 한다)이 명칭을 선택하고 사용할 자유를 제한할 수 있으므로, 타인이 특정 비법인사단의 명칭과 같거나 유사한 명칭을 사용하는 행위가 비법인사단의 명칭에 관한 권리를 침해하는 것인지 여부는 특정 비법인사단과 그 명칭을 사용하려는 타인의 권리나 이익을 비교·형량 하여 신중하게 판단하여야 한다. 즉, 비법인사단의 명칭에 관한 권리의 침해 여부는 타인이 사용한 명칭이 비법인사단의 명칭과 같거나 유사하다는 사정과 그 유사성 정도, 비법인사단이 명칭을 사용한 기간, 비법인사단이 사회 일반이나 그의 주된 활동 영역에서 명칭의 주체로 알려진 정도, 타인이 비법인사단의 명칭과 같거나 유사한 명칭을 사용함으로써 사회 일반 또는 비법인사단과 교류하거나 이해관계를 맺은 사람이 타인을 비법인사단으로 오인·혼동할 가능성, 또는 오인·혼동으로 입을 수 있는 피해의 내용, 비법인사단과 명칭을 사용하려는 타인 사이의 관계, 타인이 비법인사단과 같거나 유사한 명칭을 사용하게 된 동기나 경위 또는 그 필요성, 외부 사람에게 타인을 비법인사단으로 오인 또는 혼동하게 하거나 비법인사단의 사회적 평가를 훼손시킬 의도가 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.

[2] 인격권은 성질상 일단 침해된 후의 구제수단(금전배상이나 명예회복 처분 등)만으로는 그 피해의 완전한 회복이나 손해전보의 실효성을 기대하기 어려우므로 인격권의 침해에 대해서는 사전(예방적) 구제수단으로 침해행위 정지·방지 등의 금지청구권이 인정될 수 있다. 따라서 다른 비법인사단 등(이하 ‘타인’이라고 한다)이 비법인사단의 명칭을 사용함으로써 비법인사단의 명칭에 관한 권리를 침해하였음이 인정될 경우, 그러한 침해행위가 계속되어 금전배상을 명하는 것만으로는 비법인사단의 권리 구제에 실효성을 기대하기 어렵고 침해행위 금지로 보호되는 비법인사단의 이익과 그로 인한 타인의 불이익을 비교·형량 할 때 비법인사단의 이익이 더 크다고 인정되면 비법인사단은 자신의 명칭을 사용하여 권리를 침해한 타인을 상대로 명칭 사용의 금지를 청구할 수 있다.

[활용 방법] 

이 사건은 비법인사단도 인격권의 주체가 되므로, 인격권의 하나인 성명권이 인정된다고 보았습니다.

특히 비법인사단의 명칭이 보통명사처럼 지리적 명칭이나 보편적 성질을 가리키는 용어 등 일반적인 단어로 이루어진 경우에도 구체적 사안을 검토해서 성명권이 인정될 수 있다고 본 것은 중요합니다. 

이때 성명권이 인정되는지 판단하는 기준으로, 그 명칭을 사용한 기간, 명칭이 사회 일반이나 그의 주된 활동 영역에서 명칭의 주체로 알려진 정도 등이 중요하게 고려됩니다. 

만약 자신의 단체(비영리, 영리 불문) 명칭과 유사한 명칭을 타인이 사용하는 경우에, 1) 타인의 명칭이 자신의 단체라고 오인할 가능성이 있는지, 2)  타인이 자신의 단체와 오인을 피하기 위해 유효 적절한 조치를 하였는지, 3) 타인이 그 명칭을 사용할 중대한 이익이 있는지 등을 따져보고 사전구제수단으로써 명칭사용금지청구소송을 할 수 있습니다. 

시행사인 위탁자가 부동산개발을 하기 위해 토지구획정리조합으로부터 토지를 매수하는 경우가 있죠. 그런데 시행사의 자력이 충분하지 못해서 토지 매매대금을 전부 지급하지 못하는 경우가 왕왕 있습니다. 즉, 시행사는 토지 대금도 완납하지 못한 채 그 토지를 다시 신탁회사에 신탁을 원인으로 소유권등기를 이전해 주고, 신탁을 이용해서 부동산개발을 하는 겁니다.

결국 조합은 시행사에 대한 토지 매매대금채권을 보전하기 위해, 시행사인 위탁자가 신탁회사인 수탁자에 대해 가지고 있는 신탁부동산에 대한 소유권이전등기청구권을 가압류하고, 조합의 시행사에 대한 토지 매매대금채권에 대한 본안소송 확정 이후 가압류는 압류로 이전되었고, 그 압류결정은 신탁회사에 송달되었습니다.

한편, 신탁회사는 가압류결정을 송달받은 후 위 토지에 대한 소유권을, 시행사와 매매계약을 체결한 제3자한테 이전하여 줌으로써 조합의 소유권이전등기청구권 압류는 집행을 할 수 없게 되었습니다. 

이 경우에, 신탁회사가 제3자한테 이전한 소유권이전등기의 효력은 유효하다고 보았지만, 신탁회사가 제3자한테 소유권을 이전한 행위에 대해서는 조합에 대한 불법행위가 된다고 보아 손해배상책임을 인정하였고, 손해배상액에 대해서는 토지의 시가가 아닌 조합의 시행사에 대한 매매대금채권 원금 및 지연손해금을 인정하였습니다. 

대법원 2019. 7. 10. 선고 2016다261250 판결 손해배상(기)

[사실관계]

① 이 사건 말소 및 소유권이전등기는 피고(신탁회사)가 00 개발 주식회사(시행사 겸 위탁자)에게 이 사건 신탁계약 해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 하여주는 대신 00개발의 요청에 따라 매수인에게 소유권이전등기를 하여주는 방식으로 이 사건 제1, 2 토지를 반환한 것이다.

② 이 사건 말소 및 소유권이전등기 당시 이 사건 가압류의 피압류채권인 ‘00개발의 피고에 대한 이 사건 신탁계약 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권’은 이미 발생하였다.

③ 피고는 이 사건 말소 및 소유권이전등기로 인하여 원고(조합)가 위 소유권이전등기청구권에 대한 집행을 할 수 없게 되었음을 알고 있었다.

④ 따라서 이 사건 말소 및 소유권이전등기는 이 사건 가압류에 저촉되므로 피고는 원고에게 불법행위에 따른 손해배상책임이 있다.

[판시사항]

채권자가 소유권이전등기청구권 압류 후 제3채무자나 채무자로부터 이전등기를 마친 제3자에 대하여 취득한 등기가 원인무효라 하여 말소를 청구할 수 있는지 여부(소극) 및 

제3채무자가 위 압류결정을 무시하고 채무자에게 이전등기를 이행하고 채무자가 다시 제3자에게 이전등기를 마쳐 준 결과 채권자에게 손해를 입힌 경우, 불법행위의 성립 여부(적극)

[중요 판결이유]

1. 불법행위 손해배상책임의 발생 관련

소유권이전등기청구권에 대한 압류가 있으면 그 변제금지의 효력에 의하여 제3채무자는 채무자에게 임의로 이전등기를 이행하여서는 아니 되는 것이나, 그와 같은 압류는 채권에 대한 것이지 등기청구권의 목적물인 부동산에 대한 것이 아니고, 채무자와 제3채무자에게 결정을 송달하는 외에 현행법상 등기부에 이를 공시하는 방법이 없는 것으로서 당해 채권자와 채무자 및 제3채무자 사이에만 효력을 가지며, 제3자에 대하여는 압류의 변제금지의 효력을 주장할 수 없으므로 소유권이전등기청구권의 압류는 청구권의 목적물인 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력은 없어서 제3채무자나 채무자로부터 이전등기를 경료한 제3자에 대하여는 취득한 등기가 원인무효라고 주장하여 말소를 청구할 수 없고, 제3채무자가 압류결정을 무시하고 이전등기를 이행하고 채무자가 다시 제3자에게 이전등기를 경료하여 준 결과 채권자에게 손해를 입힌 때에는 불법행위를 구성하고 그에 따른 배상책임을 지게 된다(대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다39371 판결 참조).

2. 손해배상액 관련

이 사건 말소 및 소유권이전등기 당시 이 사건 제1, 2 토지의 일반채권자에 대한 담보가치는 제1, 2토지 시가 합계액인 2,308,836,000원인데, 원고의 이 사건 판결금 채권 원금은 위 시가 합계액보다 적으므로, 피고는 원고에게 이 사건 판결금 채권 원금 상당의 손해배상금 228,144,560원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.

[내 사건에 활용하려면]

이 사건은 시행사에 대하여 채권을 가진 채권자한테 유리한 판례입니다. 시행사에 대한 채권자는 이 사건과 같이 토지 소유자(개인, 조합 등 다양하겠죠)도 있고, 공사대금을 받지 못한 자 등 다양합니다. 

위탁자에 대한 채권자는 신탁을 활용한 개발사업에서 보호받는 것이 쉽지 않은데, 그래도 일단 할 수 있는 보전조치는 모두 해놔야 하고, 이 사건처럼 위탁자의 수탁자에 대한 신탁부동산의 소유권이전등기청구권을 가압류하는 것이 대표적입니다. 가압류를 해놔도 신탁회사가 신탁부동산의 소유권을 제3자한테 이전해버리면 소유권이 이전된 효력을 없애는 것은 어렵지만, 신탁회사의 불법행위로 인정받아 채권액을 손해배상금으로 보호받을 수 도 있습니다. 

이 사건도 신탁부동산을 매수한 제3자가 위탁자와 수탁자 중 누구와 매매계약을 체결했냐 와 논리적으로 연결이 됩니다. 

신탁회사가 신탁부동산의 소유권을 제3자한테 이전한 행위가 불법행위가 되는 경우도 있다는 점에서 중요하게 활용할 수 있습니다. 

위탁자의 채권자가 위탁자(수익자)의 수탁자에 대한 신탁수익권의 내용인 급부청구권을 압류했는데, 

수탁자가 신탁부동산의 소유권을 위탁자와 매매계약을 체결한 매수인에게 직접 이전한 경우, 

수탁자는 위탁자의 채권자에 대하여 압류 및 추심명령의 효력을 위반한 불법행위를 저지른 것으로, 

불법행위로 인한 손해배상책임이 인정된 사례입니다. 

대법원 2018. 12. 27. 선고 2018다237329 판결 추심금

[사실관계]

① 소외인(위탁자 및 수익자)과 피고(수탁자)는 2015. 3. 20. 경 이 사건 오피스텔에 관하여 담보신탁계약을 체결하고 신탁등기를 마쳤다.
② 이 사건 신탁계약 특약사항 제6조 제1항은 ‘분양(매매)대금을 완납한 수분양자(매수자)에 대하여 우선수익자의 수분양자(매수자) 앞 소유권이전 서면요청이 있는 경우, 수탁자는 수분양자(매수자)로부터 붙임의 확약서를 징구한 다음, 신탁부동산의 소유권을 수분양자(매수자)에게 직접 이전할 수 있다’라고 규정하고 있다.
③ 소외인의 채권자인 원고는 이 사건 오피스텔에 관하여 소외인이 피고에 대하여 가지는 신탁수익청구권에 대하여 압류 및 추심명령을 받았고, 위 압류 및 추심명령은 2016. 7. 11. 피고에게 송달되었다.
④ 소외인은 2016. 10. 18. 이 사건 오피스텔을 매수인들에게 매도하였고, 소외인과 우선수익자는 피고에게 특약사항 제6조 제1항을 근거로 매수인들에 대하여 소유권을 직접 이전하여 줄 것을 요청하였다.
⑤ 이에 피고는 2016. 10. 18. 매수인들에게 해당 호실 오피스텔에 대한 이 사건 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 소외인은 매수인들로부터 수령한 매매대금 중 일부를 우선수익자에 대한 채무변제와 신탁보수 지급에 사용하였다.

[판시사항]

[1] 부동산 신탁계약에서 분양대금에 의한 우선수익자의 채권 변제가 확보된 상태에 이른 경우, 위탁자인 시행사가 매수인에게 분양된 부동산에 관한 신탁을 일부 해지할 수 있는지 여부(적극) 및 우선수익자는 신탁 일부 해지의 의사표시에 관하여 동의의 의사표시를 하기로 하는 묵시적 약정을 한 것으로 볼 수 있는지 여부(적극)

신탁계약상 ‘우선수익자의 서면요청이 있는 경우 수탁자는 매수인으로부터 확약서를 징구한 다음 신탁부동산의 소유권을 매수인에게 직접 이전할 수 있다’는 취지의 특약을 한 경우, 이를 매수인에게 수탁자에 대한 소유권이전등기청구권을 직접 취득하게 하기 위한 규정으로 볼 수 있는지 여부(소극)

[2] 신탁행위로 수익자를 신탁재산의 귀속권리자로 정하였는데, 수익자의 채권자가 수익자의 수탁자에 대한 신탁수익권의 내용인 급부청구권을 압류한 경우, 압류의 효력이 수익자가 귀속권리자로서 가지는 신탁원본의 급부청구권에 미치는지 여부(원칙적 적극)

[중요 판결이유]

이 사건 신탁계약 특약사항 제6조 제1항은 신탁계약의 종료에 따른 소유권이전의 절차를 간편하게 처리하기 위한 합의사항에 불과할 뿐 이를 피고에게 신탁부동산의 처분권을 부여하는 조항으로 해석할 수는 없다. 따라서 이 사건 소유권이전등기는 특약사항 제6조 제1항에 의하여 신탁계약의 종료에 따른 피고의 소외인에 대한 소유권이전등기의무와 이 사건 매매계약에 따른 소외인의 매수인들에 대한 소유권이전등기의무가 단축되어 이행된 것에 불과하고, 그와 달리 피고가 신탁계약에서 정한 바대로 이 사건 오피스텔을 처분하여 그에 따른 소유권이전등기를 한 것으로 볼 수는 없다.
그런데 이 사건 압류 및 추심명령의 효력은 소외인의 이 사건 오피스텔에 관한 소유권이전등기청구권에 대하여 미치므로, 결국 압류 및 추심명령이 피고에게 송달된 후 피고가 매수인들에게 이 사건 소유권이전등기를 마쳐준 것은 압류 및 추심명령의 효력을 위반한 불법행위에 해당한다.

[내 사건에 활용하려면]

이 사건은 위탁자의 채권자한테 유리한 판례입니다.

신탁에서 자주 문제되고 다투는게, 신탁회사가 다른 이해관계자들의 의사에 반해서 신탁부동산의 소유권을 이전해버리는 것인데요. 

결론만 요약하면,

신탁회사가 소유권을 이전한 것이, 신탁계약서상 '처분'에 해당하면 위탁자의 채권자에 대해 불법행위가 되지 않고,

'처분'에 해당하지 않으면, 압류 및 추심명령을 받은 위탁자의 채권자에 대해서 불법행위가 된다는 거죠. 

이것은 신탁부동산의 매수인이 위탁자(수익자)와 수탁자 중 누구와 매매계약을 체결했느냐 하고도 논리적으로 연결됩니다. 

신탁회사가 신탁부동산의 소유권을 제3자한테 이전한 행위가 불법행위가 되는 경우도 있다는 점에서 중요하게 활용할 수 있습니다. 

복합건물신축 및 분양사업에서 시행사가 직접 분양 및 임대를 하는 경우도 있지만 규모가 큰 경우에는 대행사를 통해 분양및 임대를 하고, 여러 개의 분양대행사를 통해 분양을 하거나 임대를 하기도 합니다. 

문제는 분양등대행사를 통해 분양 및 임대를 한 경우 분양 및 임대 대행수수료를 제대로 지급받지 못한 경우에 발생합니다.

앞에서 말씀드린 것처럼 분양 및 임대를 하는 방법은 시행사 직접 분양 및 임대부터, 분양대행사가 다시 분양 또는 임대 대행업무를 위임하는 분양(임대)대대행계약까지 그 모습이 다양하므로, 여기서는 부동산신탁사에 신탁을 설정해서 건물신축 및 분양사업을 신탁을 이용해서 한 경우를 설명드리겠습니다(아래에서 주로 '분양'에 대해서 설명하고 있지만 임대대행의 경우에도 동일합니다). 

시행사가 부동산신탁사와 분양형토지신탁, 차입형토지신탁, 관리형토지신탁 등 토지신탁계약을 체결해서 건물을 신축한 후, 시행사의 대출원리금 상환을 담보하기 위하여 담보신탁으로 전환하거나 담보신탁을 추가로 설정하는 경우가 많습니다. 신탁을 이용해서 개발사업을 하는 경우 개발사업과 관련된 모든 수입금은 신탁사 명의의 운영계좌 등으로 들어가기 때문에 자금집행은 신탁사의 업무영역에 해당합니다.

즉, 자금집행은 신탁회사의 의무이자 권리인 셈이죠.

이러한 개발사업에서 신축건물을 분양하거나 임대하는 것은 분양사업의 승패를 결정하는 중요한 요소에 해당하므로, 분양대행수수료는 신탁재산(신탁계좌)에서 지급하는 것이 일반적입니다.

자금집행의 구체적인 절차는, 시행사인 위탁자가 대주단의 동의를 받아 자금집행요청을 하면 수탁자인 신탁회사가 신탁계좌에서 분양대행수수료에 대한 자금집행을 하는 것이죠.

그렇다면 분양대행사는 신탁회사를 상대로 분양대행수수료를 지급해달라고 하면 되는데 뭐가 문제인 걸까요. 이론상으로는 위에서 말씀드린 것처럼 순서대로 동의서를 받아 자금집행을 하면 될 것 같지만 현실적으로는 이런 식으로 자금집행 절차가 순조롭게 진행되지 않는 경우가 많습니다.

분양대행사를 통해 분양을 한 경우 분양대행사는 분양대행수수료를 지급받을 권리가 있지만, 대개 시행사인 위탁자는 자기 자본이 거의 없는 상태로 개발사업을 진행하는 경우가 많고(그래서 신탁을 이용한 것이죠) 사정이 이렇다보니, 시행사를 상대로 수수료 지급청구를 해봤자 재판에서 이겨도 수수료를 현실적으로 받는 것은 어렵고, 결국 신탁회사한테 분양대행수수료를 받는 방법 밖에 없습니다. 

분양대행사가 신탁회사로부터 분양대행수수료를 지급받기 위해서는, 신탁회사가 당사자로서 서명 또는 날인한 분양대행용역계약서가 있는 것이 당연히 가장 유리한 증거는 맞는데, 신탁회사가 차일피일 미루면서 분양대행용역계약서에 서명 또는 날인을 해주지 않는 경우도 왕왕 있고, 이 경우에 분양대행사가 과연 수수료지급 청구를 하면 승산이 있을지가 문제되는 것이죠.

신탁회사가 직접 서명 또는 날인한 분양대행용역계약서가 없는 경우처럼 소송의 승패가 불분명한 상황에서는 신탁회사를 상대로 분양대행수수료 지급 청구를 할 계획이라면 분양대행사한테 유리한 사정들이 가능하면 많이 있어야 합니다.

1. 신탁회사가 분양대행용역계약서에 직접 서명 또는 날인을 하지는 않았으나, 계약서의 내용 등에 대해 교섭을 한 사실이 있는지

2. 분양대행용역계약서에서 계약의 본질적 사항이나 중요한 사항에 관하여 구체적으로 정하고 있는지
예: 분양목적물, 분양수수료율, 분양예정가격, 분양대행 수수료, 분양대행 수수료 지급 시기 및 방법 등

3. 신탁회사가 분양대행용역계약에 서명 또는 날인을 하지 않은 이유 또는 경위 

4. 분양목적물에 대해 실제 분양이 되었는지, 분양이 어떤 방법으로 되었는지 등

위에서 설명드린 내용을 기준으로 하여, 신탁회사와 분양 및 임대대행용역계약을 직접 체결하지는 못했지만 신탁회사를 상대로 용역대행수수료 청구를 해서 승산이 있는지 검토할 수 있습니다.

구체적인 내용은 개별 사안마다 신탁계약서, 분양계약서, 사업약정서, 분양임대대행용역계약서(초안) 등을 모두 검토해야 소송을 하는게 실익이 있는지 판단할 수 있습니다. 소송의 실익이 없는데도 소를 제기하면 대행수수료도 못받은 마당에 자칫 상대방한테 소송비용까지 지급해야 하는 상황이 닥칠 수 도 있으니 소송을 할지 여부는 신중하게 결정해야 합니다.