공유물분할과 공유 지분의 적정한 평가 방법

공유물을 분할하는 방법은 공유자의 지분 비율에 따라 토지 면적을 분할하는 방법이 있으나, 토지의 형상 등에 따라 가치가 달라서 정확하게  지분 비율대로 분할하는 것이 쉽지 않습니다. 그래서 특정 공유자가 공유물의 소유권을 전부 가지고, 다른 공유자는 지분 가격에 해당하는 금전을 가지는 것이 궁극적으로 공유관계를 해소하는 방법입니다. 

 

이 경우에 가장 쟁점은 지분 가격을 어떻게 평가할 것인지가 되겠지요. 금전으로 분할받는 공유자는 최대한 지분 가격을 높게 받으려고 할 것이고, 공유물 소유권을 취득하면서 취득하는 비율만큼 돈을 줘야 하는 공유자는 가급적 지분 가격을 낮게 산정하고 싶어 합니다. 

 

결국 분할방법에 대해 합의가 되지 않으면 법원에 공유물분할 청구 소송을 제기해야 합니다. 소송을 하더라도 지분 가격 평가를 위해 감정평가를 하게 되는데, 감정평가액이 나왔다고 해서 합의가 되는 것은 아닙니다. 왜냐하면 감정평가를 언제하냐에 따라 감정평가액이 달라지기 때문이죠.

 

일반적으로 소송은 1심만 하더라도 1년은 걸리기 때문에 부동산 가격이 올라가고 있는 시기라면 소송 초반에 실시한 감정평가액은 소송이 변론종결할 때의 시가보다 낮을 수 있습니다. 즉, 공유물분할은 판결선고시인데 공유지분 가격 평가는 판결선고시가 아니라 소송을 제기했을 때를 기준으로 한다면 그 사이의 가격 폭등이나 폭락이 반영되지 않아서 감정평가액이 적정한 평가금액이 아닐 수 있는 것이죠. 

 

이 사건은 감정평가액만을 기준으로 공유지분을 평가한 것이 적정한 가격 평가 방법이 아니라서, 돈으로 분할받는 공유자한테 불리하다고 선고한 사건입니다. 

 

 

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대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다244805 판결 [공유물분할]

 

[사실관계]

 

1) 제1심법원의 감정촉탁 결과에 따른 2020. 11. 24. 기준 이 사건 건물의 시가는 2,145,356,730원이고, 대구 동구청에서 2020. 7.경 고지한 재산세 산정 근거인 이 사건 건물의 시가표준액은 2,589,832,279원이다.

2) 원고(탈퇴)들과 피고는 제1심 변론과정에서부터 이 사건 건물의 분할 방법과 관련하여 재건축사업의 시행사 등 제3자에 매각하는 방안에 대해서도 공방을 벌였으나, 의견이 일치되지 못하였다.

3) 이 사건 건물 중 원고(탈퇴)들 소유 지분에 관하여 2021. 11. 30. 재건축사업의 시행사인 주식회사 유(이하 ‘소외 회사’라 한다) 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 그 등기부등본에는 거래가액이 42억 원으로 기재되었으며, 등기원인으로 원심 변론종결일 이전인 ‘2021. 11. 10. 매매’라고 기재되었다.

4) 원고(탈퇴)들은 2020. 9.경 소외 회사에 이 사건 건물의 대지 및 이 사건 건물 중 소유 지분에 관하여 매매계약이 체결되었음을 전제로 위 대지에 관한 ‘토지사용승낙서’를 작성·교부하였고, 원심 변론과정에서 위 등기원인으로 기재된 2021. 11. 10. 이전에 ‘이 사건 건물의 대지 및 이 사건 건물 중 각 소유 지분을 재건축사업의 시행사에 매도하였으나, 매매대금을 지급받지 못한 상태이다.’고 진술하였다.

5) 소외 회사는 2021. 11. 30. 원고들 승계참가인(교보자산신탁 주식회사)에게 이 사건 건물 중 소유 지분에 관하여 같은 날 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

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[판결요지]

 

공유물분할의 소는 형성의 소로서 공유자 상호 간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하여 그 객체에 대한 공유관계를 해소하는 것을 말하므로, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하면 된다.

 

 따라서 여러 사람이 공유하는 물건을 분할하는 경우 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 반드시 그런 방법으로만 분할하여야 하는 것은 아니고, 

 

분할 대상이 된 공유물의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 여러 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며, 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다.

 

나아가 공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다.

 

이때 그 가격배상의 기준이 되는 ‘지분가격’이란 공유물분할 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가격을 의미하는 것으로, 그 적정한 산정을 위해서는 분할 시점에 가까운 사실심 변론종결일을 기준으로 변론과정에 나타난 관련 자료를 토대로 최대한 객관적·합리적으로 평가하여야 하므로,

 

객관적 시장가격 또는 매수가격에 해당하는 시가의 변동이라는 사정을 일절 고려하지 않은 채 그러한 사정이 제대로 반영되지 아니한 감정평가액에만 의존하여서는 아니 된다.

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[활용]

 

 

 

부동산에 대한 감정평가액은 공유물분할 뿐만 아니라 경매, 공매, 수의계약 등에서 매우 중요합니다. 감정평가액을 얼마에 받았느냐에 따랴 그 후 처분가격이 엄청나게 달라지게 되기 때문이죠. 

 

부동산을 처분할 때 처분가액은 감정평가액부터 시작하는 경우가 많고 그 후에 그 가액을 기준으로 일정 % 만큼 감액되기 때문에 처분하는 매도인(위탁자 등) 입장에서는 감정평가를 높게 받는 게 중요합니다. 

 

실제로도 신탁을 설정했던 부동산을 위탁자가 기한이익을 상실하여 우선수익자의 요청으로 공매나 수의계약으로 처분하는 경우에 감정평가액이 잘못 평가되었다, 감정평가 시기가 잘못 되었다, 감정평가액이 시가에 비해 터무니없이 낮다, 염가에 팔렸다는 등의 이유로 분쟁이 많이 발생합니다.

 

특히, 수의계약처럼 공개매각절차가 아닌 방법으로 처분되는 경우에는 부동산을 염가에 처분해서 매수인한테만 이익을 주고 결국 소유권을 잃게되는 위탁자(수익자) 입장에서는 부동산도 잃고, 염가로 팔리는 바람에 처분금액에서 받아가는 수익권도 가장 후순위라 먼저 정산하고 남은 수익이 없어로 신탁수익도 받을 수 없다고 주장하는 경우도 왕왕 발생합니다.

 

즉, 부동산에 대한 감정평가를 어떤 시점을 기준으로 할 것이냐, 그리고 부동산 가액의 공평한 평가는 감정평가액에만 의존해도 되느냐에 대해서 다툼이 있을 수 있습니다. 이 경우에 부동산에 대한 평가액으로 삼을 수 있는 다른 기준(시가, 거래가액, 재산세의 시가표준액 등)이 존재한다면 적극적으로 감정평가액을 다투는 것이 가능합니다.