[차입형 토지신탁] 계약 준비사항

차입형 토지신탁을 이용하는 경우 진행 절차를 한 번 살펴보려고 합니다.

토지를 매수한 개인 또는 회사(실무상 주식회사 또는 유한회사 형태가 많음)가 신탁회사와 차입형 토지신탁 계약을 체결하는 절차를 단계별로 알아보겠습니다.

각 단계별로 신탁회사가 진행하는 내용을 알면, 위탁자가 차입형 토지신탁을 하려면 어떤 조건이 필요한지, 어떤 것을 준비해야 하는지 예상할 수 있습니다.


1. 토지신탁 신청, 상담, 조사

위탁자가 신탁회사에 토지신탁을 문의하는 단계이지요.

신탁회사가 하는 업무는 다음과 같아요.

 

• 차입형 토지신탁을 체결할 수 있는지 개괄적 판단
• 사업구도 검토와 이해
• 공부 및 현장 조사
• 사업계획의 적정성 검토
• 필요한 자료: 사업계획서, 수지표, 시공사 재무제표 등

2. 신탁회사와 협의 단계

차입형 토지신탁을 하기로 결정하고, 중요한 내용에 대해 위탁자와 신탁회사가 협의를 하는 단계입니다.

신탁회사가 하는 업무와 필요한 자료는 다음과 같아요.

 

• 사업구도의 확정
• 신탁보수 협의
• 도급금액 및 지급방법에 대한 협의
• 필요한 자료: 신탁계약서(안), 도급계약서(안)

3. 신탁회사의 내부심의 단계

위탁자와 신탁회사가 계약의 중요 내용에 대해 협의를 한 이후 신탁회사가 이에 대해 내부심의를 하는 단계로, 수주 심의라고도 합니다. 신탁회사에서는 가장 중요한 단계에 해당하죠.

내부심의에 필요한 자료는 일반적으로 다음과 같아요.

 

• 수주심의위원회 부의 및 심의
• 필요한 자료: 수주심의위원회 부의(안), 신탁계약서(안), 도급계약서(안), 실시계획서(신탁사 내부 심의서)

 

 

신탁회사의 내부 수주심의를 통과하면, 드디어 신탁계약을 체결하는 단계입니다.
법률효과를 가져오는 법률행위를 사실상 처음 하는 단계로 위탁자한테 매우 중요합니다.

 

반응형

4. 신탁계약 체결 단계

신탁회사 내부 수주심의를 통과한 경우입니다. 수주심의를 통과해야 신탁계약을 체결할 수 있지요. 위탁자 입장에서는 실제 계약서에 날인을 하기 때문에 가장 중요한 단계라고 할 수 있습니다.

이 단계에서 진행되는 업무와 필요한 자료는 다음과 같아요.

 

• 계약체결: 신탁계약, 도급계약
• 신탁등기 경료
• 신탁회사한테 신탁보수 지급
• 신탁회사한테 요청해서 수익권증서 발급받음
• 경우에 따라 수익권을 담보로 대출을 받기 위하여 대주단에 질권을 설정해주기도 함
• 필요한 자료: 신탁계약서, 도급계약서, 신탁등기를 위해 필요한 서류, 사업 계산서, 수익권증서, 수익권질권 설정계약서

 

위 단계에서 진행되는 업무를 보면, 신탁계약을 체결하면서 도급계약도 같이 체결하는게 일반적이고, 신탁계약을 체결해 본 경험이 있으면 신탁계약서가 얼마나 두꺼운지 아실 겁니다.

특히 차입형토지신탁은 제가 이전 포스팅에서 설명드렸듯이, 신탁사가 사업비 조달책임을 지고 있기 때문에 신탁사가 자신의 권리를 보장하고 책임을 제한하기 위한 면책조항 등을 엄청나게 특약계약서에 넣습니다.


https://kobongjootrust.tistory.com/409

[토지신탁] 차입형과 관리형 비교

그래서 차입형 토지신탁계약서는 특히 분량이 많아요. 솔직히 현장에서 위탁자 회사가 그러한 내용을 꼼꼼히 읽고 계약을 체결하지도 않지만, 미리 내용을 파악한다고 한들 계약 내용에 대한 교섭권을 가지기도 어렵다는 현실을 모르지는 않습니다.

그러나 적어도 어떤 불리한 내용이 있는지 정도는 파악하고, 독소 조항에 가까운 계약 조항은 빼는 노력이 그래도 필요합니다.

 

여기까지 모두 진행되면 차입형 토지신탁 계약 체결은 완료가 되고, 그다음부터는 부동산을 열심히 건축해서 분양(또는 임대)률을 높이기 위해 힘써야 하는 단계입니다.

 

가장 중요한건 역시 공사가 지연되지 않고 계획된 일정대로 차질 없이 준공되어야 하는 점이죠. 공사가 지연되는 것이 개발사업의 가장 큰 리스크 중 하나입니다.

차입형 토지신탁계약을 체결한 후 진행되는 다음 단계는 이어서 다른 포스팅에서 계속 설명하겠습니다.