[차입형 토지신탁] 사업수지분석 내용 및 방법

차입형 토지신탁을 진행하기 위해서는 사업수지분석을 해야 합니다. 

 

사업수지분석을 위한 각 항목과 내용을 살펴보겠습니다. 

 

 

1. 자금조달 방법

 

차입형 토지신탁에서 자금의 조달은 원칙적으로 분양 및 임대수입에서 합니다.

그러나 분양률 등이 저조하여 자금조달이 원활하지 않고 부족한 경우에는 신탁회사 고유계정에서 자금을 차입합니다.

 

 

2. 수입 내역

사업의 수입 내역을 살펴보면 다음과 같습니다.

 

• 분양수입
• 임대수입
• 잉여자금 등의 운용이자
• 부가세환급금 
• 기타 수입

 

 

3. 지출 내역

 

사업의 지출 내역을 살펴보면 다음과 같습니다.

 

• 예상공사비
• 설계비 및 감리비
• 기타 부대공사비 ( ex. 예술장식품, 토목, 조경 및 인입공사비, 인입부담금)
• 각종 부담금 ( ex. 광역교통시설부담금, 학교용지부담금, 대체조림비, 대체농지조성비, 과밀부담금, 하수처리부담금 등)
• 제세공과금 ( ex. 취득세, 등록세 등)
• 분양비용 ( ex. 모델하우스 M/H 공사비, 광고비, 분양대행 수수료 등)
• 예비비 ( 통상 사업비의 1~3%)
• 금융비용 ( PF이자, 중도금대출이자, 고유계정 대여이자 등)
• 기타 사업의 인허가 조건사항 이행 관련 부담비 ( ex. 진입도로 개설비 등)

 

 

4. 주택의 경우 부가가치세 면제 범위

 

주택을 건축하는 경우에는, 주택법 제2조 6호에 따라 전용면적이 85㎡ 이하인 국민주택에 해당하면 국민주택 및 그 주택의 건설용역에 대해서 부가가치세가 면제됩니다.

 

따라서 국민주택을 건축하는 경우에는 공사비 및 설계비에 대해서 부가가치세를 면제받을 수 있습니다.

하지만 감리비, 기타 판관비는 부가가치세 부과대상이므로 유의할 필요가 있습니다.

 

 

참고 조문

 

[조세특례제한법]

제106조(부가가치세의 면제 등)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)


[조세특례제한법 시행령]

제106조(부가가치세 면제 등)
④ 법 제106조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다. 

1. 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 그 규모가 같은 조 제6호에 따른 국민주택규모(기획재정부령으로 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다) 이하인 주택

2. 제1호의 규정에 의한 주택의 건설용역으로서 「건설산업기본법」ㆍ「전기공사업법」ㆍ「소방시설공사업법」ㆍ「정보통신공사업법」ㆍ「주택법」ㆍ「하수도법」 및 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것. 

다만, 「소방시설공사업법」에 따른 소방공사감리업은 제외한다.

3. 제1호의 규정에 의한 주택의 설계용역으로서 「건축사법」, 「전력기술관리법」, 「소방시설공사업법」, 「기술사법」 및 「엔지니어링산업 진흥법」에 따라 등록 또는 신고를 한 자가 공급하는 것


[주택법]

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(세대)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(호) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.