[차입형 토지신탁] 사업구도합의 준비사항 및 방법

1. 사업부지의 소유권 취득여부

 

위탁자가 사업부지의 소유권을 취득한 후 차입형 토지신탁을 하는 것이 원칙적인 모습이나, 사업부지의 소유권을 전부 취득하기 위해 토지비용을 전부 지급할 수 있을 정도의 자력이 없는 경우가 대부분입니다. 

 

그래서 토지매입 대금의 일부만 토지 소유자한테 지급한 상태에서 사업을 추진하는데, 현실에서는 토지매입 대금의 50% 이상을 지급한 상태도 많지 않습니다. 

 

토지매입 대금 중 미지급 대금은 대출을 통해서 확보해야 하는데, 신탁회사로부터 대출을 받는 것을 전제로 차입형 토지신탁 계약을 체결하는 방법은 불가능합니다. 따라서 나머지 토지매입 대금을 마련하기 위해서 PF를 활용하는 것이 실무이고, 항목을 바꿔서 살펴보겠습니다.

 

 

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2. 사업부지에 설정된 제한물권 말소 여부

 

사업부지에 제한물권(지상권, 전세권, 지역권, 유치권, 저당권, 질권)이 설정된 경우가 있습니다.

이 중에서 주로 문제 되는 제한물권은, 저당권, 유치권, 전세권 등이 설정되어 있는 경우가 많죠. 

 

사업부지에 제한물권이 있으면 사업을 진행하는 중에 제한물권자(즉, 저당권자, 유치권자 등의 권리자)가 권리행사를 하여 법적분쟁에 휘말릴 수 있고, 분양에도 영향을 미칩니다. 아무래도 저당권이 설정된 사업부지라면 수분양자 입장에선 준공 후에 분양받은 물건에 대한 소유권을 이전받을 수 있을지 불안하여 분양을 꺼리게 되겠죠. 

 

따라서 신탁회사는 사업부지에 설정된 제한물권을 말소할 것을 요구하게 되고, 제한물권이 말소된 것을 전제로 사업구도를 협의합니다. 

 

그러므로 위탁자는 사업부지를 매입하면서 제한물권이 설정되어 있다면, 그것도 말소하는 방법을 같이 강구해야 하는 것이죠.

 

 

 

 

3. 사업부지에 대한 미지급 대금 마련 방법

 

위탁자가 사업부지에 대한 대금을 전부 지급할 자력이 없는 경우가 대부분이기 때문에, 나머지 미지급 대금에 대해서는 PF를 통해서 마련하는 것이 실무상 방법입니다.

 

PF(Project Financing)를 활용하는 방법은 신탁의 종류마다 다를 수 있습니다.

 

담보신탁에서는 돈을 빌려주는 금융기관인 대주단이 담보로 우선수익권을 취득하기 위해서, 대주단을 우선수익자로 지정하는 방법이 주로 사용됩니다.

 

그러나 차입형 토지신탁에서는 담보신탁과 마찬가지로 사업부지 대금을 대출해주는 금융기관(대주단)이 담보로 우선수익권을 취득하기도 하지만, 위탁자가 취득하는 수익권에 대해 대주단한테 질권을 설정해주는 방법도 가능합니다.

 

다만, 차입형 토지신탁에서는 어느 방법을 사용하든 사업수익을 최종적으로 정산할 때, 대주단의 우선수익권 또는 수익권에 대한 정산보다 신탁회사의 고유계정으로부터 차입한 대금을 우선 정산해야 합니다(신탁계약서에 정산 순서를 신탁회사한테 유리하게 규정하게 됩니다).

 

 

 

4. 시공사로부터의 대여 또는 지급보증 활용

 

개별 사업에 따라서는 사업부지 대금을 마련하기 위하여 시공사로부터 대여를 받거나, PF를 활용할 때 시공사가 지급보증을 하기도 합니다. 

 

이 경우에는 시공사로부터 자금을 조달하거나 시공사의 책임이 가중되는 결과, 공사비용이 과다해질 수 있고, 이것은 분양가를 높이는 결과를 초래하여 분양률을 떨어뜨릴 수 있습니다. 따라서 공사비용 및 분양가를 책정할 때 이 부분을 유념해야 하죠.

 

 

 

5. 양해각서(MOU) 체결 여부

 

양해각서의 체결은 법적인 구속력은 없기 때문에 필수가 아닙니다.

 

그러나 개별 사업에 따라서 사업성은 전반적으로 양호한 편인데, 사업부지에 대한 소유권을 확보하지 못하였거나, 인허가를 취득하지 못한 경우 등 사업추진에 있어서 제반조건의 선결적 충족이 필요한 경우가 있을 수 있습니다.

 

이 경우에는 양해각서를 활용하여, 사업부지에 대한 소유권 확보 완료, 인허가취득 완료 등 선결조건의 이행을 문서로 남겨두는 것이 필요합니다. 비록 양해각서가 법적인 구속력은 없어도 문서로써 사업에 참여하는 당사자 및 이해관계인들 간 각자의 권리 및 의무를 명확히 하여 두는 것이 필요하고 유용한 방법입니다.