[차입형 토지신탁] 사업부지 요건

차입형 토지신탁으로 개발 사업을 하기 위해서는 먼저 사업부지를 취득해야 합니다.

개발사업에 필요한 총 사업비용은 크게 토지비용, 공사비용, 기타 비용으로 구분되는데, 사업부지가 되는 토지를 확보하는 비용이 사업의 시작이 되는 셈이죠. 

 

 

전체 사업비용 = 토지비용 + 공사비용 + 기타사업비용

 

 

차입형 토지신탁으로 진행하기 위해 위탁자가 충족해야 하는 사업부지의 요건을 살펴보겠습니다. 

 

 

 

1. 사유지 및 국·공유지 공통 요건

 

가. 원칙

 

위탁자가 신탁계약을 체결하기 전에 토지 소유권을 전부 취득할 것이 요건입니다. 

그러나 위탁자가 토지 소유권을 전부 취득할 정도로 자력이 있는 경우가 드물기 때문에 예외 요건을 인정하고 있습니다.

 

나. 예외 요건 

 

• 신탁사무를 원인으로 하는 신탁자금을 지급하기 전까지(신탁회사의 차입 전까지) 개별공시지가의 몇 배에 해당하는 금액 또는 토지의 평균매입가격의 몇 배에 해당하는 금액 중 높(낮)은 금액 상당의 신탁재산을 예치하거나 동 금액 이상의 계약이행보증서를 제출할 것

 

• 위탁자는 토지 매입일정에 대한 서면확약서를 제출할 것

 

• 위탁자가 사용승인(준공) 예정일의 수개월 전까지 매입하지 못한 토지의 취득을 완료해야 함을 사업약정서와 신탁계약서에 모두 반영할 것

 

위 요건은 선택적인 게 아니고 전부 충족해야 합니다.

사유지와 국·공유지 모두 요건이 동일하고, 국공유지의 경우에는 충족 기준이 완화되어 있습니다. 

 

 

기준 예시

 

 

◈ 이행보증금액의 기준

 

• 사유지: 개별공시지가의 500% 또는 토지 평균매입가격의 200% 중 낮(높)은 금액 
• 국·공유지: 개별공시지가의 300% 또는 토지 평균매입가격의 150% 중 낮(높)은 금액

 

 

◈ 미매입부지 취득 시기 기한

 

• 사유지: 사용승인(준공) 예정일의 12개월 이전까지
• 국·공유지: 사용승인(준공) 예정일의 6개월 이전까지

 

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2. 사유지 특유 요건

 

 

사유지의 경우에는 위탁자가 다음 요건을 충족하면 사업부지 요건을 충족한 것으로 인정합니다.

 

• 택지개발지구, 도시개발구역 및 정비구역 내에서 개발사업을 하는 경우에는 권리의무승계 또는 매각원부상에 신탁회사 명의로 변경할 것

 

 

 

3. 국·공유지 특유 요건

 

 

국공유지의 경우에는 위탁자가 다음 요건을 충족하면 사업부지 요건을 충족한 것으로 인정합니다.

 

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의하여 해당 사업상 도로, 하천 등의 기부채납으로 대토 가능한 국공유지를 위탁자가 사용승인(준공) 전까지 취득을 완료해야 함
• 위탁자의 위 의무를 사업약정서와 신탁계약서에 모두 반영할 것

 

 

4. 사업부지 토지의 소유권 취득 이후에 가능한 것

 

위탁자가 사업부지가 되는 토지의 소유권을 전부 취득하거나 위 요건을 충족해서 취득한 것으로 인정되어야 다음 내용을 진행할 수 있습니다.

 

• 사업주체 변경
• 각종 용역업체선정(승계계약 포함) 및 계약
• 신탁사가 계약 당사자가 되거나 비용이 발생하는 각종 계약의 체결