[차입형 토지신탁] 시공사 요건 및 기업 신용등급체계

2023. 2. 23. 15:14

차입형 토지신탁으로 개발사업을 할 때 시공사 요건을 살펴보겠습니다.

이 요건은 법률상 요구되는 조건이 아니라, 신탁회사가 차입형 토지신탁 계약을 체결하기 위해서 시공사 자격으로 요구하는 일반적인 기준을 정리한 것입니다.

즉, 위탁자는 차입형 토지신탁으로 개발사업을 하려면 이 정도 요건을 충족하는 시공사를 선정해야 신탁회사가 사업 진행을 신뢰하고 진행한다는 의미입니다.

신탁회사 입장에서는 위탁자의 신용도 중요하지만 시공사의 시공능력이 더 중요하다고 볼 수도 있습니다.

1. 원칙

가. 시공능력 ( ) 위 이내를 요구하되, 가장 최근 공시된 시공능력 순위를 중요하게 반영

나. 당해 시공사가 현재 공정 진행 중인 차입형 토지신탁 개발사업 건이 3건(예시) 이하일 것

그러나 이 조건을 판단할 때 다음의 경우에는 사업 건수에서 제외할 수 있습니다.

다. 당해 토지신탁 개발사업의 도급금액 합계액이 시공사의 시공능력평가액 대비 300% (예시) 이내 일 것

2. 예외

가. 그러나 시공능력 순위로만 판단하면, 자격을 갖춘 시공사의 범위가 좁기 때문에 시공능력 순위 외에

시공능력을 판단할 수 있는 다른 객관적 요건도 검토해서 자격 여부를 판단합니다.

나. 다음 각각의 조건을 시공사의 자격 판단기준으로 사용할 수 있습니다.

1) 아래 조건을 모두 충족하는지 경우

금융위원회에서 허가받은 신용평가기관(예: 한국기업평가, 나이스신용평가, 한국신용평가 등)의 신용평가결과를 이용: 회사채 BBB- 이상 (예시) 또는 CP(기업어음) A3- 이상 (예시) 또는 대한주택보증 기준 A- 이상 (예시)

2) 신용평가기관의 신용등급 기준을 초과하는 모회사 등의 책임준공 연대보증, 지급보증, 채무인수, 책임분양이 가능한 사업인지 여부

3) 택지개발지구 내 공동주택사업일 것 (단, 도시개발구역 및 정기구역 내 공동주택사업은 제외)

4) 사업계획서상 표준안을 기준으로 하여 총수입 대비 토지비의 비중이 15% (예시) 이상에 해당하는 사업에 해당할 것

5) 해당 토지신탁사업과 같은 용도의 건축물 시공경험이 있고, 3개년(예시) 합산 실적이 해당 토지신탁사업의 도급금액 이상 조건을 충족하는 경우에 당해 시공사 자격에 대하여 필요성 및 타당성이 인정되는 경우

3. 기업 신용등급체계

건설공제조합에서 사용하는 신용등급은 총 10개 등급으로 구분하는데, 각 등급에 따라 신용 평가항목이 달라집니다.

아래 사이트를 참고하시면 됩니다.

모형	평가항목
AAA	조합거래 및 적기상환능력이 최고수준이며, 환경변화에 충분히 대처할 만큼 안정적임
AA	조합거래 및 적기상환능력이 우량하나, AAA등급보다 다소 열위한 요소가 있음
A	조합거래 및 적기상환능력이 우량하나, 경기침체 및 장래 급격한 환경변화에 따라 다소 영향을 받을 가능성이 있음
BBB	조합거래 및 적기상환능력이 양호하나, 장래 경기침체 및 환경악화에 따라 채무상환능력이 저하될 가능성이 있음
BB	조합거래안정 및 채무상환능력이 인정되나, 장래의 경제여건 및 시장환경 변화에 따라 그 안정성면에서는 투기적 요소가 내재되어 있음
B	채무상환능력에 당면 문제는 없으나, 장래의 경제여건 및 시장환경 변화에 따라 그 안정성면에서는 불안한 요소가 있음
CCC	채무불이행 가능성이 내포되어 있어 투기적임
CC	채무불이행 가능성이 높아 상위등급에 비해 불안요소가 더 많음
C	채무불이행 가능성이 높음
D	채무불이행 가능성이 매우 높거나 채무불이행 상태에 있음 신용평가의 제외 또는 신용평가의 효력상실 등으로 신용도를 알 수 없음

* 건설공제조합 사이트

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신용등급체계 신용등급은 신용평가모형에 의한 평가결과에 조기경보모형에 따른 등급제한을 반영하여 그 결과에 따라 AAA, AA, A, BBB, BB, B, CCC, CC, C, D의 10개 등급을 구분합니다. 신용등급의 정의

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고봉주 변호사