[차입형 토지] 신탁보수 산정 방법

부동산 개발사업을 할 때 차입형 토지신탁을 하려면 신탁보수는 어떻게 산정할까요.

물론 보수는 개별 계약마다 당사자들이 합의해서 결정하는 게 원칙이죠.

 

이 내용은 객관적 규정이 아니라, 차입형 토지신탁을 할 때 신탁보수는 얼마나 되는지, 산정방법을 예를 들어 설명을 하는 내용입니다. 

 

산정방법 예시를 보면서 신탁계약을 체결하기 전에 신탁보수는 어느 정도 소요되는지 예상할 수 있습니다.

 

 

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1. 일반적 기준

 

가. 신탁보수의 내용

 

신탁보수는 개발업무와 분양업무에 대한 각 보수를 별도로 산정해서 합산합니다. 

 

신탁보수 = 개발업무 보수 + 분양업무 보수 

 

 

▣  개발업무 보수는 공사 예정비용을 기준으로 산정할 수 있습니다.

 

개발업무보수 = 공사 예정비용 * 3% (예시) 이상

 

 

 그리고 공사 예정비용은 공사에 필요한 비용을 모두 합한 금액입니다.

 

공사 예정비용 = 건축공사비용 + 설계비용 + 감리비용 + 인입비용(인입부담금 포함)
                         + 모델하우스건축 비용 + 철거비용 + 미술장식비용 + 광고비용 + 분양비용

 

 

▣  분양업무 보수는 분양예정총액을 기준으로 산정하게 됩니다.

 

분양업무 보수 = 분양예정총액 * 3% (예시) 이상

 

여기서 분양예정총액은 부가가치세를 제외하고 산정하는 총 분양수입 예정금액을 의미하기 때문에,
부가가치세 포함 여부를 미리 검토해야 합니다. 

 

 

 

2. 기본보수율을 기준으로 신탁보수를 산정하는 방식

 

 

신탁회사에서 정한 기본보수율이 있는데, 개별 사업에 따라 기본보수율을 조정할 수 있는 경우는 아래 요건이 충족되는 경우입니다.

 

이 경우에 정액을 정해서 신탁보수의 한도를 정하기도 합니다(예: 신탁보수 15억 원 한도) 

 

 

 

가. 기본보수율에 일정한 한도가 있는 경우

 

기본보수율에 한도가 정해져 있는 경우에는 다음 사항을 고려해서 보수를 산정할 수 있습니다.

 

 

▣  기본보수율을 30%(예시) 범위까지 조정하는 경우

신탁사의 업무 관여도, 사업 난이도, 분양성 등을 모두 고려

 

 

▣  기본보수율을 50%(예시) 범위까지 조정하는 경우

시공능력 100위 (예시)이내 시공사가 시공하는 사업으로서 위탁자가 총 사업비(토지비 제외)의 10~15%(예시)를 조달하여 신탁계약 체결 시까지 신탁재산으로 위 금액을 예약하기로 약정하는 경우

 

 

나. 기본보수율에 일정한 한도가 없는 경우

 

이 경우에는 아래 요건이 충족되는 사업의 경우에 기본보수율을 조정합니다.

 

▣  관리형 신용등급 기준을 충족하는 시공사가 시공하는 사업

 

▣  총 수입대비 토지비의 비중이 30% (예시) 이상인 사업