[토지신탁] 차입형과 관리형 비교

1. 차입형 토지신탁

 

차입형 토지신탁이란, 부동산신탁회사가 시행사가 되어 수탁받은 토지를 개발하면서, 개발에 필요한 공사대금 등의 사업비에 대하여 신탁회사가 조달의무를 부담하는 신탁 상품을 말합니다. 

 

신탁회사가 시행사가 된다는 의미는, 신탁회사가 사업주체에 해당하고 건축주가 된다는 의미죠. 

 

신탁회사가 사업비를 조달하는 방법을 살펴보면, 일반적으로 신탁회사가 채무자로서 직접 금융기관 등으로부터 대출을 통해 조달하기 때문에 신탁회사 입장에서는 차입금 부담에 대한 리스크가 높습니다.

 

그래서 신탁수수료도 가장 비싸게 받는 것이죠. 

 

 

2. 관리형 토지신탁

 

관리형 토지신탁이란 차입형과 마찬가지로 토지신탁 상품 중 하나인데, 신탁회사는 사업비에 대한 조달 책임을 부담하지 않고, 위탁자의 업무를 전부 또는 일부 수행하는 신탁 상품을 말합니다.

 

사업비 조달에 대한 책임이 직접적으로 위탁자 회사에 있기 때문에, 개발사업이 망하지 않고 끝까지 진행되기 위해서 시공사가 책임준공과 지급보증 등을 통해 위탁자 회사의 사업비 조달 책임에 협조하게 됩니다. 

 

따라서 관리형 토지신탁은 시공사의 신용도와 위탁자의 (사업비 조달)의무에 대해 위탁자가 이행하지 못하는 경우 시공사가 대신 이행한다는 이행확약이 중요하게 돼요. 그만큼 신탁회사의 책임은 경감되기 때문에 차입형 토지신탁에 비해서 신탁보수률은 당연히 낮습니다.

 

하지만 관리형 토지신탁도 토지신탁의 한 종류에 해당하기 때문에, 신탁회사가 사업주체에 해당하고, 시행사에 해당하는 구조가 많습니다. 

 

따라서 신탁회사는 사업주체로서 분양계약자(수분양자)에 대한 소유권 이전의무, 사용승인조건 이행 의무, 하자보수책임을 부담하게 됩니다. 

 

 

그럼 부동산개발사업의 사업비용의 내용과 조달방식을 검토하고,
차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁 중 어느 것을 체결하는 것이 유리한지 살펴보겠습니다.

 

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3. 부동산 개발 사업의 사업비용과 조달방식 검토

 

● 전체 사업비용 = 토지비용 + 공사비용 + 기타 사업비용

 

● 사업비용 조달방식

 

○ PF 방식

위탁자가 금융기관 등으로부터 토지비용 및 사업비용의 일정 부분을 조달하는 방식 (위탁자의 담보권 설정)

 

○ 차입형신탁 방식

신탁회사가 토지비용을 제외한 공사비용 및 기타 사업비용을 조달하는 방식 (신탁회사가 채무자가 되는 의미)

 

 

4. 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁 중 어느 것이 유리한지 검토

 

위탁자 입장에서는 차입형 토지신탁은 사업비 조달을 포함한 개발사업에 관한 역할과 부담을 모두 신탁회사가 책임지게 되므로 차입형이 가장 편리하다고 생각할 수 있으나, 현실이 꼭 그렇지만은 않습니다.

 

세상에 공짜는 없는 법이죠. 

 

토지신탁 중에서 차입형으로 개발사업을 진행하는 이유를 살펴보면, 위탁자 회사(개인도 위탁자가 될 수 있지만 개발규모상 개인이 하는 것은 힘들고 거의 대부분 위탁자는 법인입니다)의 자력이 충분하지 않기 때문에 차입형을 하게 되는 것입니다. 

 

그래서 위탁자 회사는 차입형을 하는 신탁회사의 요구를 들어주지 않는 것이 사실상 불가능하고, 그렇게 해서 체결된 신탁계약서를 포함한 개발사업의 각종 계약서은 위탁자 회사한테 굉장히 불리한 내용으로 체결하게 됩니다. 

 

예를 들어, 신탁계약이 종료가 되었는지 여부도 신탁회사가 판단하고, 개발 사업과 관련된 거의 모든 사항을 신탁회사가 임의적으로 판단할 수 있게 계약서 상으로 보장을 하고 있어서, 사후에 법적 분쟁이 생기는 경우에 위탁자 회사는 계약서 상으로 이미 불리함을 안고 시작하는게 현실이죠. 

 

그렇더라도, 양 당사자가 정상적으로 체결한 계약이 약관규제법 등 위반으로 무효나 취소로 인정되기는 거의 불가능합니다. 소송을 통해서 계약의 효력을 무효 또는 취소시키는 것은 현실적으로 굉장히 어렵죠. 

 

결국, 위탁자의 자력 등에 따라 개별 사업마다 차입형이 유리한지 관리형이 유리한지 결정될 것이지만, 위탁자가 자력이 비교적 충분하다면 위탁자의 권리가 더 많이 보장되고 신탁보수도 낮은 관리형 토지신탁으로 진행하는 것이 위탁자 입장에서는 결과적으로 선택권이 넓습니다. 

 

 

중요한 점은, 어떤 계약으로 체결하더라도,
위탁자는 제발 계약서가 두껍고 내용이 많고 귀찮다고 신탁계약의 검토를 게을리 하면 안됩니다.
계약서의 내용이 너무 많아 힘들다면 최소한 기본계약은 검토를 못하더라도
특약(사항)계약만이라도 꼭 사전에 살펴서 불리한 내용은 빼는 것이 필요합니다.