고봉주 변호사

공매의 체납처분절차는 배분기일을 지정하고 배분계산서를 작성하면, 체납자, 채권자 등이 배분계산서에 대하여 이의를 제기할 수 있습니다.

국세징수법 제80조의2(배분기일의 지정) 

① 세무서장은 금전을 배분하려면 체납자, 제3채무자 또는 매수인으로부터 해당 금전을 받은 날부터 30일 이내에서 배분기일을 정하여 배분하여야 한다. 다만, 30일 이내에 배분계산서를 작성하기 곤란한 경우에는 배분기일을 30일 이내에서 연기할 수 있다.

② 세무서장은 제1항에 따른 배분기일을 정하였을 때에는 체납자, 채권신고대상채권자 및 배분요구를 한 채권자(체납자 등)에게 통지하여야 한다.

③ 제2항에도 불구하고 체납자등이 외국에 있거나 있는 곳이 분명하지 아니할 때에는 통지하지 아니할 수 있다. 

국제징수법 제83조(배분계산서의 작성) 

① 세무서장은 금전을 배분할 때에는 배분계산서 원안을 작성하고, 이를 배분기일 7일 전까지 갖추어야 한다.

③ 체납자등은 세무서장에게 교부청구서, 감정평가서, 채권신고서, 배분요구서, 배분계산서 원안 등 배분금액 산정의 근거가 되는 서류의 열람 또는 복사를 신청할 수 있다.

④ 세무서장은 제3항에 따른 열람 또는 복사의 신청을 받았을 때에는 이에 응하여야 한다.

국세징수법 제83조의2(배분계산서에 대한 이의) 

① 배분기일에 출석한 체납자등은 배분기일이 끝나기 전까지 자기의 채권에 관계되는 범위에서 배분계산서 원안에 기재된 다른 채권자의 채권 또는 채권의 순위에 대하여 이의를 제기할 수 있다.

② 제1항에도 불구하고 체납자는 배분기일에 출석하지 아니하였을지라도 배분계산서 원안이 비치된 이후부터 배분기일이 끝나기 전까지 서면으로 이의를 제기할 수 있다.

③ 세무서장은 제1항 및 제2항에 따른 이의제기가 없거나 이의의 내용이 정당하다고 인정하지 아니하는 때에는 배분계산서를 원안대로 즉시 확정한다.

④ 세무서장은 제1항 및 제2항에 따른 이의의 내용이 정당하다고 인정하거나 배분계산서 원안과 다른 체납자등의 합의가 있는 때에는 배분계산서 원안을 수정하여 배분계산서를 확정한다.

즉, 배분계산서 원안이 비치되면, 체납자 등은 배분금액이나 순위에 대하여 이의를 제기할 수 있는데, 문제는 체납자 등이 이의를 제기하고 이의를 취하한 경우에 배분계산서가 원래 내용대로 확정이 되는지 여부입니다.

 

경매절차에 적용되는 민사집행법에서는 배당이의(공매에서의 배분이의)를 하였다가 취하하면, 배당표(공매에서의 배분계산서)가 그대로 확정된다고 규정하고 있습니다.

그러나 공매절차에 적용되는 국세징수법에서는 배분이의 취하시 배분계산서 확정여부에 관하여 규정이 없기 때문에 문제가 되는 것입니다.

이게 실무에서 문제가 되는 경우는 체납자등이 배분이의를 하였다가 취하한 경우에, 배분금지급채권을 양수한 사람이 대한민국을 상대로 배분금지급청구를 할 수 있는지와 관련이 있습니다.

실제 사안을 살펴보겠습니다.

체납자가 배분계산서에 대하여 배분이의를 하였다가 취하하였는데, 체납자가 이의를 제기한 배분금에 대한 채권자의 배분금지급채권을 양도한 사안입니다.

양수인은 체납자가 배분이의를 하였으나 취하하였으므로, 배분계산서가 당초대로 확정이 되고, 당초 배분계산서에 의하면 배분금을 교부받을 수 있으므로 체납자의 채권자로부터 배분금지급채권을 양수받은 것입니다.

그러나 결론부터 말씀드리면, 판례는 공매절차는 경매절차와 다르기 때문에 배분이의를 취하해도 배분계산서가 그대로 확정되지 않고, 따라서 양수인의 배분금지급채권을 기각하였습니다

즉, 대법원은 국세징수법에 의한 체납처분절차의 특수성, 관련 규정의 내용 및 체계, 체납처분절차에서의 세무서장의 지위 및 행정행위의 철회에 관한 법리 등을 종합적으로 고려하면, 체납처분절차에서는 배분계산서에 대한 이의가 취하되더라도 당초의 배분계산서가 그대로 확정된다고  볼 수 없고, 세무서장은 당초의 배분계산서 중 이의의 제기로 확정되지 아니한 부분에 관하여는 다른 사유를 고려하여 배분계산서를 수정할 있다고 설명하고 있습니다(2018두33784)

이 판례가 실제 공매에서 가지는 의미는, 배분금지급채권과 관련된 권리의무자의 지위입니다. 배분금지급채권을 양수하는 경우에는 체납자 등의 이의의 제기가 있었다가 취하되더라도, 배분금을 받을 권리가 실제로 존재하는지, 혹시 그 전에 채권자가 체납자인 채무자로부터 피담보채권의 변제를 받아서 배분을 받을 권리가 없는 것은 아닌지 꼭 확인하셔야 합니다.

골프장회원권 매매가 많습니다. 경매의 매물로 골프장회원권이 나오고, 골프장회원권을 낙찰받아 되팔아서 수익을 내기도 합니다.

골프장회원권 뿐만 아니라 골프장 시설이 공매로 나오는데, 골프장 시설을 공매로 매수하거나 수의계약으로 취득한 매수인이 골프장 시설의 양수인으로서 어느 범위까지 권리의무를 승계하는지가 문제됩니다.

체육시설의 설치,이용에 관한 법률(체육시설법)에서는 체육시설을 상속, 합병, 영업양도한 경우에 상속인, 영업양수인, 합병 후 존속하는 법인이나 합병에 따라 설립되는 법인이 체육시설업과 관련해서 형성된 공법상의 권리, 의무 뿐만 아니라 체육시설업자와 회원간의 사법상 약정에 따른 권리, 의무도 승계한다고 규정하고 있습니다.

여기서 말하는 체육시설업자와 회원간의 사법상 약정에 따른 권리, 의무는 결국 회원들의 입회보증금반환채권을 말하는 것입니다.

그리고 경매 또는 경매와 유사한 절차에서 체육시설업을 인수한 사람도 같다고 하여, 경매 낙찰자 등도 공법상 권리, 의무 외에 입회보증금반환의무를 승계한다고 규정하고 있습니다.

문제가 되는 것은, 경매가 아닌 공매에서 골프장을 낙찰받은 사람이나 공매에서 정하는 방법에 따라 수의계약으로 골프장을 취득한 자도 입회보증금반환의무를 승계하는지 여부입니다.

공매는 경매와 유사하고, 경매의 많은 규정을 준용하는 것은 맞으나, 경매와 공매는 절차나 법적성격이 다르기 때문에 같이 볼 수 있는지가 문제되는 것입니다.

실제 사안은, 골프장을 신탁법에 따라 담보신탁을 하였는데, 골프장업자가 채무를 갚지 못해서 골프장이 공매로 처분되거나 공매조건에 따라 수의계약으로 처분된 경우입니다. 골프장회원들이 매수인을 상대로 입회보증금반환청구를 한 것입니다.

대법원에서는 의견이 나뉘었는데, 다수의견은 공매를 경매와 유사한 절차로 보고 공매 매수인의 입회보증금반환채무의 승계를 인정하였습니다(2016다220143).

그러나 담보신탁을 근거로 한 매매와 경매 등은 절차나 그 법적성격이 다르기 때문에 공매 매수인은 입회보증금반환채무를 승계하지 않는다고 본 5인의 반대의견이 있었습니다. 

골프장 시설이 도산절차에 들어가거나 채무불이행으로 환가처분 될 때 골프장회원들의 입회보증금반환채무를 누가 승계하는지, 즉 회원들이 누구를 상대로 보증금반환청구를 할 수 있는지가 항상 중요한 쟁점이 되어 왔습니다. 

이 전원합의체판결로 공매에서의 매수인도 보증금반환채무를 부담할 의무가 있다고 나왔기 때문에 공매절차에서 골프장시설을 매수하는 경우에는 이 부분까지 유의하셔야 합니다.  한편 회원들 입장에서는 입회보증금에 대한 보호가 좀더 강화되었다고 볼 수 있습니다. 골프장 회원권 뿐만 아니라 입회보증금반환채권이 문제가 되는 경우 법적 조언을 받아서 권리구제를 받는 것이 필요합니다.

집합건물은 전유부분과 공용부분으로 되어 있고, 집합건물의 구분소유자는 관리비를 납부할 의무를 부담합니다. 

항상 문제가 되는 것은, 전 소유자가 관리비를 체납한 경우에 그 다음 소유자가 전 소유자의 체납관리비 납부의무를 어느 범위까지 승계하느냐 입니다.

분쟁이 많기 때문에 법에서는 명시적으로 이에 관하여 정하고 있는데, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 18조를 보면, 

'공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에  대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다' 고 정하고 있습니다. 

즉, 집합건물의 공용부분에 대한 체납관리비는 그 다음 소유자인 공유자의 특별승계인에게 승계의사의 유무에 관계 없이 청구를 할 수 있다는 의미입니다. 그래서 집합건물의 관리규약이 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계한다고 정하고 있어도 그 관리규약은 유효합니다(2001다8677전합판결).

문제는, 집합건물이 신탁이 되었다가 환가개시사유가 발생하여, 환가처분으로 공매나 수의계약에 의하여 제3자가 집합건물의 소유권을 취득한 경우에도 위 규정이 그대로 적용되는지 여부입니다.

즉, 집합건물의 소유권이 신탁계약에 의하여 신탁회사로 한번 이전등기 되었다가 공매 낙찰 등을 통해서 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 중간에 신탁에 의하여 달리 볼 수 있지 않은지가 문제되는 것입니다.

왜냐하면, 신탁계약서에는 일반적으로 관리비 부담의무자를 위탁자로 정하고 있기 때문에 전 구분소유자인 위탁자가 공용부분에 대한 체납관리비를 여전히 부담한다고 주장할 여지가 있습니다.

이에 관하여 대법원은, 

'위탁자의 구분소유권에 관하여 신탁을 원인으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고 신탁등기는 말소됨으로써, 위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 순차로 이전된 경우, 각 구분소유권의 특별승계인들인 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는한 각 종전 구분소유자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 타당하다. 

또한 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도, 제3취득자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 보아야 한다(2017다273984)'

고 설명하고 있습니다.

즉, 신탁원부에 위탁자가 관리비를 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도 환가처분을 통하여 신탁재산을 취득한 제3자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수해야 하는 것입니다.

집합건물을 신탁한 경우, 관리비가 체납되었을 때 관리인이나 관리비채권을 양수한 자 입장에서는 체납관리비를 누구에게 청구해야 하는지 문제가 되고 실제 이와 관련된 분쟁이 굉장히 많이 발생합니다.

신탁회사 입장에서는 신탁원부의 대항력으로 항변을 하는 것이 일반적인데, 관리비를 청구하는 관리인이나 관리비 청구를 방어해야 하는 신탁회사, 그리고 신탁재산을 취득한 제 3자 모두 판례의 입장과 구체적인 사실관계를 비교해가면서 유리한 내용을 정리하여 최대한 논리적으로 주장하는 것이 필요합니다.

신탁부동산에 환가개시요건이 발생하면 환가처분을 하게 되고, 공매를 진행하게 됩니다.

공매처분절차를 진행해서 환가를 완료하면 처분금액을 수익자들에게 배분하는 문제가 남습니다.

1순위 우선수익자부터 순서대로 배분하고, 마지막에 수익자에게 남은 금액을 배분하는데, 개발이익이 남지 않는 경우 수익자에게 정산될 금액이 없는 경우도 발생합니다.

수탁자가 환가처분요청권을 가진 수익자로부터(일반적으로 1순위 우선수익자들이 환가처분을 요청합니다) 환가처분요청을 받으면 신탁부동산을 공매처분해서 처분된 금액으로 수익금을 배분합니다.

이때 수익금 배분 순서에 관하여 다툼이 생기는 경우가 많습니다. 신탁계약서에 처분대금 정산방법과 정산순서에 관하여 정하고 있기 때문에 그 순서에 따라 정산하는 것이 원칙입니다.

그러나 계약서의 내용에 대한 해석이 달라서 분쟁이 발생하기도 합니다. 즉, 위탁자가 체납한 경우에 위탁자에 대하여 조세채권을 가진 대한민국과 과세관청이 자신들의 조세채권이 1순위 우선수익권에 우선한다고 주장하면서 선순위 배분을 요구하는 경우입니다.

실제 사례를 살펴보겠습니다.

위탁자가 유통센터 신축 및 개발사업을 진행하기 위해 은행에 부지를 부동산담보신탁한 사안입니다. 그 후 개발사업은 중도에 무산되었고, 위탁자는 파산이 선고되어서 파산관재인이 파산관리인으로 선임되었습니다.

공동 1순위 우선수익들이 부동산의 처분을 요청해서 수탁자가 공매처분절차를 진행하고 환가절차를 완료했습니다.

그런데 위탁자에 대해 종합부동산세 본세 및 가산금, 중가산금 채권을 가진 대한민국과 과세관청이 수탁자에게 자신들의 채권이 1순위 우선수익자의 우선수익금배분보다 우선한다고 주장하면서 배분을 요구하였습니다.

그리고 파산관재인도 파산자 소유의 부동산에 대한 매각대금에 대하여 과세관청이 한 교부청구에 따른 배당금은 채권자인 과세관청에 직접 교부해서는 안되고 파산관재인에게 교부해야 한다고 하면서 피고 대한민국 및 과세관청에 배당되는 금원이 있다면 이를 피고 파산관재인에게 배분해야 한다고 요구하였습니다.

결국 수탁자는 채권자불확지를 이유로, 처분대금을 각각 변제공탁하였습니다.

이 사안에서 법원은, 신탁계약서의 처분대금정산순서에서 1순위로 정산된다고 정하고 있는 '처분잔대금 수납약정일까지 은행 명의로 고지된 재산세 등 조세공과금'에는 신탁부동산과 관련하여 수탁자가 납세의무자로서 부담하는 조세공과금만 포함된다고 해석하였습니다.

즉, 대한민국과 과세관청이 주장하는 조세채권은 위탁자에 대한 채권이므로, 1순위 우선수익권자의 채권에 우선하는 '처분잔대금 수납약정일까지 은행 명의로 고지된 재산세 등 조세공과금'에 해당한다고 볼 수 없다는 의미입니다.

이 사건의 원고들은 1순위 우선수익자들로서 피고 대한민국과 과세관청을 상대로 공탁금출급청구권확인청구를 한 것인데, 원고들의 확인청구의 이익이 있다고 보아서 결과적으로 원고들이 승소한 사건입니다(서울중앙2017가합501301).

위와 같이 신탁부동산에 대한 공매대금을 배분하는 과정에서 배분순서에 대해 다툼이 많습니다. 신탁계약서에 모든 경우를 미리 정하는 것은 현실적으로 불가능하기 때문에 신탁계약서에 공백이 있거나 해석이 서로 다른 경우에 결국 분쟁이 발생하는 것입니다. 공매처분을 하는 것도 중요하지만, 공매대금을 제대로 배분받는 것은 더 중요하므로 신탁계약서에 대한 꼼꼼한 검토가 필요하다고 하겠습니다.  

부동산신탁에서 환가를 위해 공매를 하는 경우 공매의 성격은 매매계약입니다. 

공매를 통해 부동산을 매수한 매수인은 원칙적으로 매매계약의 매수인과 동일한 지위에 있다고 보시면 됩니다.

다만, 매수인이 되려는 자는 공매공고를 꼭 미리 확인해야 하는데, 공매공고에 공매로 나온 부동산에 대한 각종 제한 사항이 미리 안내가 되어 있습니다.

즉, 공매부동산에 대한 하자가 공시되어 있는 것입니다. 여기서 말하는 하자란 일반적으로 법적인 제한사항을 의미하는 경우가 많습니다. 부동산에 근저당권 설정, 임대차 설정 등이 그 예입니다.

현실적으로는 건물에 유치권 행사자가 있는 경우가 매수인에게는 가장 큰 문제입니다. 매수인이 유치권자의 채권을 대신 갚아줄 의무는 없으나, 현실적으로 유치권자가 있는 경우에는 매수인이 건물을 사용할 수가 없기 때문에 건물을 사놓고도 이용할 수 없는 문제가 발생하게됩니다. 그래서 유치권자와 다툼이 생기는 일이 발생하는 것입니다.

유치권은 건물을 시공한 건축업자가 행사하는 경우가 많습니다. 공사대금을 못받았기 때문에 공사대금을 받을 때까지 유치권을 행사하게 되는데, 시행사 입장에서는 시공사의 유치권 행사가 발생하면 건물을 팔거나 분양하는데 큰 지장을 받게 되므로, 사전에 유치권포기약정을 하는 경우가 많습니다.

만약, 시공사가 유치권포기약정을 한 경우, 공매의 매수인이 시공사한테 유치권포기약정의 효력을 주장할 수 있을까요?

이것은, 공매의 매수인은 위 약정의 당사자가 아닌데도, 시공사한테 약정을 주장할 수 있는지의 문제입니다.

이와 관련하여 사례를 살펴보겠습니다.

시행사가 시공사와 건물을 신축 및 분양하는 사업을 시행하면서, 신탁회사와  금융기관과 함께 대리사무계약, 대출계약 등의 사업약정을 하였습니다. 그리고 위 사업약정에서 '시공사는 공사대금의 미지급을 이유로 신축건물에 대하여 유치권을 행사할 수 없다'고 정하였습니다. 

그리고 시공사는 대출기관에 시공권 및 유치권포기각서도 작성해서 제출하였는데, 그 내용은 '부도, 파산, 회생절차개시 신청, 기타 이와 동일시할 수 있는 사유발생 및 기타 정상적으로 본 사업을 수행할 수 없을경우, 본 공사와 관련한 유치권 및 시공권 주장 등 일체의 권리를 포기하겠다'는 것입니다.

이 사안에서 대법원은 시공사가 위 사업약정의 당사자로서 유치권포기약정을 하였고 공매의 매수인도 위 약정의 효력을 주장할 수 있다고 판단하였습니다(2016다234043).

그러나, 일반적으로 계약의 당사자가 아닌 제 3자가 항상 계약의 효력을 주장할 수 있다고 볼 수는 없습니다. 부정적으로 보는 경우가 더 많습니다. 이 사건은 부동산개발의 이해관계인이 모두 당사자가 되는 사업약정서에 유치권포기약정을 정하였기 때문에 공매의 매수인도  그 약정의 효력을 주장할 수 있다고 본 것으로 판단됩니다.

공매의 매수인은 어떤 종류든 하자가 있는 부동산을 매수하는 것이기 때문에 미리 권리분석 등을 꼼꼼히 해야 하고, 공매공고의 내용을 잘 숙지해야 합니다. 특히 유치권행사가 있는지 여부는 매수인의 권리에 중요한 영향을 미치기 때문에 사전에 이러한 부분까지 잘 검토하셔야 하겠습니다. 그리고 유치권자가 있는 경우에도 유치권자를 배제할 수 있는 방법은 없는지 여러가지 검토가 필요합니다.