8. [신탁과 공매] 공매매수인이 골프장 입회보증금반환채무를 인수하는지 여부

골프장회원권 매매가 많습니다. 경매의 매물로 골프장회원권이 나오고, 골프장회원권을 낙찰받아 되팔아서 수익을 내기도 합니다.

 

골프장회원권 뿐만 아니라 골프장 시설이 공매로 나오는데, 골프장 시설을 공매로 매수하거나 수의계약으로 취득한 매수인이 골프장 시설의 양수인으로서 어느 범위까지 권리의무를 승계하는지가 문제됩니다.

 

체육시설의 설치,이용에 관한 법률(체육시설법)에서는 체육시설을 상속, 합병, 영업양도한 경우에 상속인, 영업양수인, 합병 후 존속하는 법인이나 합병에 따라 설립되는 법인이 체육시설업과 관련해서 형성된 공법상의 권리, 의무 뿐만 아니라 체육시설업자와 회원간의 사법상 약정에 따른 권리, 의무도 승계한다고 규정하고 있습니다.

 

여기서 말하는 체육시설업자와 회원간의 사법상 약정에 따른 권리, 의무는 결국 회원들의 입회보증금반환채권을 말하는 것입니다.

 

그리고 경매 또는 경매와 유사한 절차에서 체육시설업을 인수한 사람도 같다고 하여, 경매 낙찰자 등도 공법상 권리, 의무 외에 입회보증금반환의무를 승계한다고 규정하고 있습니다.

 

문제가 되는 것은, 경매가 아닌 공매에서 골프장을 낙찰받은 사람이나 공매에서 정하는 방법에 따라 수의계약으로 골프장을 취득한 자도 입회보증금반환의무를 승계하는지 여부입니다.

 

공매는 경매와 유사하고, 경매의 많은 규정을 준용하는 것은 맞으나, 경매와 공매는 절차나 법적성격이 다르기 때문에 같이 볼 수 있는지가 문제되는 것입니다.

 

 

 

실제 사안은, 골프장을 신탁법에 따라 담보신탁을 하였는데, 골프장업자가 채무를 갚지 못해서 골프장이 공매로 처분되거나 공매조건에 따라 수의계약으로 처분된 경우입니다. 골프장회원들이 매수인을 상대로 입회보증금반환청구를 한 것입니다.

 

대법원에서는 의견이 나뉘었는데, 다수의견은 공매를 경매와 유사한 절차로 보고 공매 매수인의 입회보증금반환채무의 승계를 인정하였습니다(2016다220143).

 

그러나 담보신탁을 근거로 한 매매와 경매 등은 절차나 그 법적성격이 다르기 때문에 공매 매수인은 입회보증금반환채무를 승계하지 않는다고 본 5인의 반대의견이 있었습니다. 

 

골프장 시설이 도산절차에 들어가거나 채무불이행으로 환가처분 될 때 골프장회원들의 입회보증금반환채무를 누가 승계하는지, 즉 회원들이 누구를 상대로 보증금반환청구를 할 수 있는지가 항상 중요한 쟁점이 되어 왔습니다. 

 

이 전원합의체판결로 공매에서의 매수인도 보증금반환채무를 부담할 의무가 있다고 나왔기 때문에 공매절차에서 골프장시설을 매수하는 경우에는 이 부분까지 유의하셔야 합니다.  한편 회원들 입장에서는 입회보증금에 대한 보호가 좀더 강화되었다고 볼 수 있습니다. 골프장 회원권 뿐만 아니라 입회보증금반환채권이 문제가 되는 경우 법적 조언을 받아서 권리구제를 받는 것이 필요합니다.