2. [신탁과 관리비] 신탁공매 매수인이 체납관리비 납부의무가 있는지 여부

집합건물은 전유부분과 공용부분으로 되어 있고, 집합건물의 구분소유자는 관리비를 납부할 의무를 부담합니다. 

 

항상 문제가 되는 것은, 전 소유자가 관리비를 체납한 경우에 그 다음 소유자가 전 소유자의 체납관리비 납부의무를 어느 범위까지 승계하느냐 입니다.

 

분쟁이 많기 때문에 법에서는 명시적으로 이에 관하여 정하고 있는데, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 18조를 보면, 

 

'공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에  대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다' 고 정하고 있습니다. 

 

즉, 집합건물의 공용부분에 대한 체납관리비는 그 다음 소유자인 공유자의 특별승계인에게 승계의사의 유무에 관계 없이 청구를 할 수 있다는 의미입니다. 그래서 집합건물의 관리규약이 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계한다고 정하고 있어도 그 관리규약은 유효합니다(2001다8677전합판결).

 

문제는, 집합건물이 신탁이 되었다가 환가개시사유가 발생하여, 환가처분으로 공매나 수의계약에 의하여 제3자가 집합건물의 소유권을 취득한 경우에도 위 규정이 그대로 적용되는지 여부입니다.

 

즉, 집합건물의 소유권이 신탁계약에 의하여 신탁회사로 한번 이전등기 되었다가 공매 낙찰 등을 통해서 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 중간에 신탁에 의하여 달리 볼 수 있지 않은지가 문제되는 것입니다.

 

왜냐하면, 신탁계약서에는 일반적으로 관리비 부담의무자를 위탁자로 정하고 있기 때문에 전 구분소유자인 위탁자가 공용부분에 대한 체납관리비를 여전히 부담한다고 주장할 여지가 있습니다.

 

 

 

이에 관하여 대법원은, 

 

'위탁자의 구분소유권에 관하여 신탁을 원인으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고 신탁등기는 말소됨으로써, 위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 순차로 이전된 경우, 각 구분소유권의 특별승계인들인 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는한 각 종전 구분소유자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 타당하다. 

 

또한 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도, 제3취득자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 보아야 한다(2017다273984)'

 

고 설명하고 있습니다.

 

즉, 신탁원부에 위탁자가 관리비를 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도 환가처분을 통하여 신탁재산을 취득한 제3자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수해야 하는 것입니다.

 

집합건물을 신탁한 경우, 관리비가 체납되었을 때 관리인이나 관리비채권을 양수한 자 입장에서는 체납관리비를 누구에게 청구해야 하는지 문제가 되고 실제 이와 관련된 분쟁이 굉장히 많이 발생합니다.

 

신탁회사 입장에서는 신탁원부의 대항력으로 항변을 하는 것이 일반적인데, 관리비를 청구하는 관리인이나 관리비 청구를 방어해야 하는 신탁회사, 그리고 신탁재산을 취득한 제 3자 모두 판례의 입장과 구체적인 사실관계를 비교해가면서 유리한 내용을 정리하여 최대한 논리적으로 주장하는 것이 필요합니다.