6. [신탁과 공매] 공매 매수인의 권리는?

부동산신탁에서 환가를 위해 공매를 하는 경우 공매의 성격은 매매계약입니다. 

 

공매를 통해 부동산을 매수한 매수인은 원칙적으로 매매계약의 매수인과 동일한 지위에 있다고 보시면 됩니다.

 

다만, 매수인이 되려는 자는 공매공고를 꼭 미리 확인해야 하는데, 공매공고에 공매로 나온 부동산에 대한 각종 제한 사항이 미리 안내가 되어 있습니다.

 

즉, 공매부동산에 대한 하자가 공시되어 있는 것입니다. 여기서 말하는 하자란 일반적으로 법적인 제한사항을 의미하는 경우가 많습니다. 부동산에 근저당권 설정, 임대차 설정 등이 그 예입니다.

 

현실적으로는 건물에 유치권 행사자가 있는 경우가 매수인에게는 가장 큰 문제입니다. 매수인이 유치권자의 채권을 대신 갚아줄 의무는 없으나, 현실적으로 유치권자가 있는 경우에는 매수인이 건물을 사용할 수가 없기 때문에 건물을 사놓고도 이용할 수 없는 문제가 발생하게됩니다. 그래서 유치권자와 다툼이 생기는 일이 발생하는 것입니다.

 

유치권은 건물을 시공한 건축업자가 행사하는 경우가 많습니다. 공사대금을 못받았기 때문에 공사대금을 받을 때까지 유치권을 행사하게 되는데, 시행사 입장에서는 시공사의 유치권 행사가 발생하면 건물을 팔거나 분양하는데 큰 지장을 받게 되므로, 사전에 유치권포기약정을 하는 경우가 많습니다.

 

만약, 시공사가 유치권포기약정을 한 경우, 공매의 매수인이 시공사한테 유치권포기약정의 효력을 주장할 수 있을까요?

 

이것은, 공매의 매수인은 위 약정의 당사자가 아닌데도, 시공사한테 약정을 주장할 수 있는지의 문제입니다.

 

이와 관련하여 사례를 살펴보겠습니다.

 

시행사가 시공사와 건물을 신축 및 분양하는 사업을 시행하면서, 신탁회사와  금융기관과 함께 대리사무계약, 대출계약 등의 사업약정을 하였습니다. 그리고 위 사업약정에서 '시공사는 공사대금의 미지급을 이유로 신축건물에 대하여 유치권을 행사할 수 없다'고 정하였습니다. 

 

그리고 시공사는 대출기관에 시공권 및 유치권포기각서도 작성해서 제출하였는데, 그 내용은 '부도, 파산, 회생절차개시 신청, 기타 이와 동일시할 수 있는 사유발생 및 기타 정상적으로 본 사업을 수행할 수 없을경우, 본 공사와 관련한 유치권 및 시공권 주장 등 일체의 권리를 포기하겠다'는 것입니다.

 

 

 

이 사안에서 대법원은 시공사가 위 사업약정의 당사자로서 유치권포기약정을 하였고 공매의 매수인도 위 약정의 효력을 주장할 수 있다고 판단하였습니다(2016다234043).

 

그러나, 일반적으로 계약의 당사자가 아닌 제 3자가 항상 계약의 효력을 주장할 수 있다고 볼 수는 없습니다. 부정적으로 보는 경우가 더 많습니다. 이 사건은 부동산개발의 이해관계인이 모두 당사자가 되는 사업약정서에 유치권포기약정을 정하였기 때문에 공매의 매수인도  그 약정의 효력을 주장할 수 있다고 본 것으로 판단됩니다.

 

공매의 매수인은 어떤 종류든 하자가 있는 부동산을 매수하는 것이기 때문에 미리 권리분석 등을 꼼꼼히 해야 하고, 공매공고의 내용을 잘 숙지해야 합니다. 특히 유치권행사가 있는지 여부는 매수인의 권리에 중요한 영향을 미치기 때문에 사전에 이러한 부분까지 잘 검토하셔야 하겠습니다. 그리고 유치권자가 있는 경우에도 유치권자를 배제할 수 있는 방법은 없는지 여러가지 검토가 필요합니다.