2. [지주공동개발과 신탁공매] 위탁자가 여러명인 경우 공매처분대금 정산방법

신탁재산에 환가개시사유가 발생하면 환가를 해야하고, 환가방법은 원칙상 공매에 의합니다.

 

신탁재산을 공매하면 처분대금을 정산해야 하는데, 처분대금의 정산 순서는 일반적으로 다음과 같습니다.

1. 부동산 관리비용, 공매비용, 처분보수
2. 조세(당해세)
3. 근저당권에 우선하는 임대차보증금
4. 신탁 전에 설정된 근저당권자의 피담보채권
5. 대항력 있는 임대차 보증금
6. 우선수익자의 채권
7. 잔여액이 있으면 위탁자

즉, 1번에서 5번까지는 신탁계약의 이해관계인들에 대한 정산이 아니고 신탁재산 그 자체에 대한 정산이라고 볼 수 있습니다. 이들에 대한 정산이 끝나면 비로소 (일반적으로) 채권자의 지위를 가지고 있는 우선수익자에게 정산을 하고, 그리고 나서도 남는 금액이 있으면 채무자의 지위에 있는 위탁자(수익자의 지위를 겸하는 것이 일반적입니다)에게 정산이 됩니다.

 

정리하면, 채무자가 자신이 위탁자가 되어 자신의 부동산을 신탁하고 채권자에게 우선수익자의 지위를 설정해주는 것이 가장 일반적인 형태입니다.

 

만약 위탁자가 한명이 아니라 여럿인 경우에는 위탁자에 대한 정산을 어떻게 해야 할까요.

 

즉, 채무자뿐 아니라 제3자가 신탁부동산을 제공함으로써 위탁자가 여러 명인 경우 신탁재산을 매각하고 그 공매대금을 우선수익자인 채권자의 채권에 충당하고 남은 잔액을 위탁자들 사이에서 어떠한 방식으로 정산하여야 하는지에 관하여 신탁법에서 규정하고 있지 않습니다.

 

한마디로, 위탁자가 여러 명인데 위탁자가 모두 채무자인것이 아니고, 채무자와 제3자가 각자 자신의 부동산을 동일한 신탁회사에 신탁을 하면서 위탁자가 된 경우입니다.

 

신탁회사가 위탁자에게 처분대금을 공평하게 1/n 로 정산해야 하는건지, 아니면 채무자인 위탁자의 신탁부동산을 먼저 환가해서  그 처분대금에서 채권자인 우선수익자의 채권을 먼저 상환해야 하는지가 쟁점입니다.

 

 

 

결론부터 말씀드리면 판례는 후자의 입장으로 판단하였습니다(2011다59797, 59803 판결 참조, 서울고등법원 2010나52982, 52999 판결 참조).

 

판례의 이유를 살펴보면, 자신의 채무를 담보하기 위하여 부동산을 신탁하는 위탁자는 그 신탁부동산의 처분대금이 채무의 변제에 충당된다는 것을 당연한 전제로 하는 반면, 다른 사람의 채무를 담보하기 위하여 부동산을 신탁하는 위탁자는 채무자가 신탁한 부동산의 처분대금으로 채무가 전부 변제된다면 자신이 신탁한 부동산이나 그에 갈음하는 물건은 그대로 반환된다는 것을 전제로 하여 신탁계약을 체결하였다고 봄이 당사자의 의사에 부합한다고 하면서, 

 

대출금 채무를 담보하기 위하여 채무자와 제3자가 각자 자신의 부동산을 신탁한 후에 그 신탁부동산이 처분되어 그 처분대금에서 우선수익자에게 배분하는 수익금을 공제하여 이를 우선수익자에게 지급하는 방식으로 대출금 채무를 상환함에 있어, 먼저 채무자가 신탁한 부동산 부분의 처분대금에서 우선수익자에 대한 수익금을 공제하는 방식으로 대출금을 상환해야 한다고 판단하였습니다.

 

이 사안은 주채무자에 대한 다른 일반 채권자가 주채무자인 위탁자가 신탁회사로부터 받을 당해 위탁자의 수익금에 대하여 압류 전부명령을 받은 경우인데, 수익금 정산 방법에 따라 압류 전부명령의 효력이 미치는 금액의 범위가 달라지는 사안입니다. 

 

제3자와 압류 전부명령을 받은 일반채권자 양자가, 신탁회사가 공탁한 잔여 처분대금에 대하여 공탁금출급청구권이 자신에게 있다고 확인을 구하는 본소와 반소가 제기된 사건입니다.

 

사업이익을 목적으로 부동산을 개발할 때 토지주들이 자신의 토지를 출자하는 형식으로 시행(대행)사와 부동산을 공동으로 개발하는 경우에 당사자들간 사업이익의 분배를 가지고 분쟁이 발생하면서 사업이 진척되지 않고 급기야 대출금에 대한 기한이익 상실사유가 발생하여 공매처분이 되는 경우가 많습니다.

 

이런 분쟁은 토지주로서 지주공동개발사업을 하는 경우에 항상 발생할 수 있는 문제입니다. 사업의 초기에 사업약정서, 대출계약서, 신탁계약서 등을 작성할 때도 토지주들의 지위를 어떻게 할 것인지 주의가 필요하지만, 사업이 계획대로 진행되지 않아 결국 공매처분을 하게 될 경우 처분대금의 정산을 어떻게 할 것인지도 토지소유자들에게는 손해를 막을수 있느냐 없느냐 중요한 문제라고 할 것입니다.