3. [신탁과 공매] 공매요건

신탁에서 공매란, '공개매각'의 줄임말입니다. 즉, 공개시장에서 경쟁을 통하여 처분하는 것을 의미합니다.

 

신탁부동산을 공매하기 위해서는 공매요건이 충족되어야 합니다. 공매요건이란, 바꿔 표현하면 환가개시요건이 발생했다는 의미입니다. 신탁부동산을 환가처분하는 방법이 몇 개 있는데 그 중에서 공매가 원칙인 것이죠.

 

즉, 환가개시요건이 무엇인지 알아보면 공매요건도 알 수 있습니다.

 

0. 부동산신탁 상품 중 가장 많이 이용되는 부동산담보신탁에서의 환가개시요건은 일반적으로 다음과 같습니다. 

 

1. 채무자(일반적으로 채무자는 위탁자와 동일합니다)가 피담보채권에 관한 채무를 불이행하여 기한의 이익이 상실된 경우

 

2. 위탁자가 신탁계약의 중요한 사항을 위반한 경우

 

3. 기타 담보가치를 감소시키는 등의 환가요인이 발생한 경우

 

 

0.  분양을 목적으로 하는 분양관리신탁에서의 환가개시요건은 다음과 같습니다.

 

1. 위탁자의 부도, 파산 등으로 사업약정 및 대리사무계약에 따라 시행자의 사업시행권을 양수받을 자가 없어 사업추진이 불가능하다고 (객관적으로) 인정된 경우

 

2. 천재지변 등 불가항력적인 사유로 신탁의 목적달성이 어렵다고 판단되는 경우

 

3. 수분양자들의 집단민원이나 분양수입금 납부 거부 등으로 사업약정 및 대리사무계약의 이행이 어렵거나 장기간 지연되어 분양사업 추진이 불가능하다고 판단되는 경우

 

4. 인허가 등을 받지 못한 경우

 

5. 우선수익자 및 수분양자 전원의 동의가 있는 경우

 

6. 기타의 사유로 사업의 진행이 불가능하다고 객관적으로 인정되는 경우

 

 

* 물론 신탁회사마다 그리고 구체적인 사업마다 신탁계약서의 기재내용은 조금씩 다를 수 있으므로, 위의 내용은 참고만 하시길 바랍니다.

 

부동산담보신탁이나 분양관리신탁에서 위와 같은 사유가 발생하면 일정한 절차를 거쳐 신탁부동산은 처분되는데, 공매방법으로 처분하는 것이 원칙입니다.

 

공매가 되면 신탁부동산의 처분가격이 일반적으로 낮아지므로 불리한 면이 있으나, 신탁의 이해관계인 중에서는 신탁부동산을 빨리 처분해서 자신이 받을 돈은 빨리 받고 법률관계를 종료하고 싶은 경우도 적지 않습니다.

 

그러한 경우, 신탁부동산을 환가할 수 있는 요건이 발생했는지 검토하는 것이 필요하고 적극적으로 주장해서 권리를 실현하는 것이 필요하다고 하겠습니다.