2. [신탁과 공매] 공매 매수인에게 유치권을 행사할 수 있는지 여부

부동산을 신탁한 후 신탁부동산에 환가개시 요건이 발생하면, 환가개시요건해소를 먼저 요청하고, 끝까지 환가개시요건이 해소가 안되면 공매개시를 하게 됩니다.

 

공매란, 신탁에서 환가처분의 한 방법으로 이용하는 방법입니다. 공매는 '공개매각'의 줄임말입니다.

 

부동산신탁에서 환가처분의 한 방법으로 이용하는 공매와 구분해야 할 용어로, 민사집행법상 '경매'와 국세체납처분에 의한 '공매'가 있습니다.

 

민사집행법상 '경매'는 법원이 절차를 진행하고, 국세징수법에 의한 '공매'는 세무서장이 절차를 진행하는 것이 원칙입니다.

 

그러나 국세징수법상 공매의 경우 일정 요건, 즉 공매에 전문지식이 필요하거나 기타 특수한 사정이 있어 직접 공매하기에 적당하지 않다고 인정되는 때에는 한국자산관리공사로 하여금 공매를 대행하게 할 수 있습니다. 공매는 입찰 또는 경매의 방법으로 하지만 압류한 재산의 추산가격이 1천만원 미만인 때 등 몇 가지 경우에는 수의계약을 통해 매각할 수 있습니다. 

 

신탁에서의 공매는 공세징수법상 공매와 다릅니다.

 

신탁에서의 공매는 민법상 매매계약에 해당하므로, 낙찰자에게 소유권을 이전하는 것은 매매계약체결에 따라 소유권을 이전하는 것에 해당합니다.

 

그래서 신탁회사가 신탁재산을 공매하기 전에 위탁자의 채권자 등이 신탁재산에 가압류, 가처분 등 보전처분을 설정해도 신탁회사는 공매를 통해 신탁재산을 낙찰받은 매수인에게 소유권을 이전할 수 있습니다.

 

즉, 가압류, 가처분이 있어도 신탁재산에 대한 공매처분은 가능합니다.

 

다만, 공매에서 신탁재산을 낙찰받은 매수인이 신탁재산에 가압류 등의 제한이 있는 상태로 소유권을 이전받는 것입니다.

 

만약, 신탁재산에 유치권포기 약정이 있는 경우에, 유치권자가 공매의 낙찰인에게 유치권을 주장할 수 있을까요?

 

이것은 유치권포기특약을 했지만, 공매의 낙찰인인 매수인은 위 포기특약의 당사자가 아니므로 매수인에게 유치권을 주장할 수 있는지의 문제입니다.

 

 

 

결론부터 말씀드리면, 공매절차에서의 매수인은 유치권포기 약정의 당사자가 아니지만 매수인도 유치권포기 약정의 효력을 주장할 수 있습니다(2016다234043).

 

관련 내용을 살펴보겠습니다.

 

먼저 유치권배제특약이 가능한지 여부와 관련하여, 제한물권은 이해관계인의 이익을 부당하게 침해하지 않는 한 자유로이 포기할 수 있는 것이 원칙입니다. 유치권은 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권으로서, 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 유효합니다. 그리고 유치권 배제특약이 있는 경우 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권은 발생하지 않는데, 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐만 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있습니다(2010마1544결정 등 참조).

 

한편 조건은 법률행위의 효력발생 또는 소멸을 장래의 불확실한 사실의 발생 여부에 의존케 하는 법률행위의 부관으로서, 법률행위에서 효과의사와 일체적인 내용을 이루는 의사표시 그 자체라고 볼 수 있습니다. 유치권 배체특약에도 조건을 붙일 수 있는데, 조건을 붙이고자 하는 의사가 있는지는 의사표시에 관한 법리에 따라 판단해야 합니다.

 

이 사건의 경우, 사업약정서에 공사대금 미지급을 이유로 유치권을 행사할 수 없다는 규정이 포함되어 있고, 시공사는 대출기관에게 시공권 및 유치권 포기각서를 작성해서 제출하였는데, 그 내용은 '부도, 파산, 회생절차개시 신청, 기타 이와 동일시할 수 있는 사유 발생 및 기타 정상적으로 본 사업을 수행할 수 없을 경우, 본 공사와 관련한 유치권 및 시공권 주장 등 일체의 권리를 포기하겠다'는 것입니다.

 

그 후 시공사는 회생절차개시 결정과 파산선고를 순차로 받았고 파산관재인이 시공사의 원고지위를 수계하였습니다. 

 

이 사안에서 신탁재산을 공매처분에서 낙찰받은 매수인인 피고는 사업약정의 당사자는 아니지만 유치권포기약정이 포함된 사업약정의 효력을 주장할 수 있다고 본 것입니다.

 

일반적으로 신탁에서 공매처분의 경우, 공매공고에 신탁부동산에 대한 각종 제한사항을 모두 기재해서 공고하고 있습니다. 그 내용은 일반적으로 신탁부동산에 대한 각종 권리 제한사항은 매수인에게 모두 이전한다는 것입니다.

 

그러므로 유치권이 행사되고 있는 부동산을 낙찰받는 경우, 매수인이 유치권을 해소해야 할 현실적인 의무를 부담하게 됩니다.

 

반대로 유치권포기약정이 있으나, 유치권자가 그 약정에 반해 매수인에게 유치권을 행사하는 경우, 매수인이 약정의 당사자가 아님에도 불구하고 유치권포기약정의 효력을 주장할 수 있는지가 문제되는데, 이 사안에서는 매수인이 유치권을 배제할 수 있다고 본 것입니다.

 

신탁에서 공매는 경매나 체납처분에 의한 공매와 성질이 같지 않고, 매매계약에 해당합니다. 따라서 공매에서 낙찰받은 매수인의 지위도 그에 따라 판단해야 합니다. 일반적으로 하자있는 물건이 공매처분되는 것이므로 매수인 입장에서는 신탁부동산을 낙찰 받은 후에도 소유권을 이전받아 권리행사를 방해하는 것을 해결해야 할 필요성이 높습니다.