5. [신탁공매] 수의계약이 무효가 되는 경우

신탁에서 환가처분을 하는 방법은 일반적으로 공매입니다. 

 

즉, 환가개시요건이 발생하면 우선수익자가 환가처분을 신탁사에 요청하고 신탁사는 공매절차를 진행하게 됩니다.

 

공매의 방법은 조금씩 차이가 있지만 일반적인 절차는 다음과 같습니다. 

 

공매개시요건이 발생하면, 7일 이내에 채무자에게 일반적으로 위탁자가 될텐데, 채무자한테 공매개시요건을 해소하라고 요청합니다. 즉, 채무를 이행하라고 먼저 요청합니다.

 

그럼에도 채무자가 채무를 이행하지 못하면 결국 신탁부동산을 처분하는 절차로 나가게 됩니다. 

 

공매를 할때는 전국 일간신문에 공매공고를 하고, 회사의 홈페이지에도 공매내용을 올립니다. 공매공고기간은 보통 10일정도 하지만, 우선수익자의 신속한 공매요청이 있으면 공고기간을 단축할 수 있습니다.

 

최초 공매예정가격을 정하는 방법은 몇 개가 있습니다.  예를 들어 수익권증서상의 재산가액의 120~130% 또는 전체 우선수익권 수익한도금액의 120~130% 등으로 설정합니다. 

 

1차 공매예정가격으로 처분되지 않으면, 차후 공매예정가격은 직전 공매예정가격의 10%내 범위에서 할인한 금액으로 하고, 1일에 진행할 수 있는 공매차수를 제한합니다. 보통 1일에 2회 공매를 실시합니다.

 

수의계약은 유찰된 후 차회 공매기일 전까지 직전 회차의 공매예정가격이상으로 체결할 수 있습니다. 단독 입찰도 유효성을 인정하는데, 단독입찰은 매수자가 한명이지만 표현처럼 입찰에 의해 진행하는 것이라는 점에서 수의계약과 다릅니다. 

 

수의계약은 매도인인 신탁회사와 매수자 사이에 공개경쟁시장에서의 계약 체결이 아니기 때문에 부정이 개입될 여지가 상당히 높습니다. 

 

물건이 유찰되어 차수가 높아질수록 물건의 가격은 떨어지고 그런 상태에서 수의계약으로 소유권을 취득하게 되면 원래 시가의 절반 가격으로도 물건을 취득할 수 있게 되는 것입니다. 그렇기 때문에 수의계약을 체결할 수 있는 조건을 엄격하게 정하고 있습니다.

 

공매가 유찰되어 수의계약을 체결하였으나, 수의계약 체결과정에 부정이 개입되면 사후에 수의계약이 무효가 될 수도 있습니다. 

 

실제 사례를 설명드리겠습니다.

 

 

 

수의계약으로 부동산의 소유권을 취득한 매수인과 공매담당자가 공매에서 부정행위를 공모했다고 판단한 경우입니다.  즉, 신탁회사의 당해 물건 공매담당자가 매수예정자로부터 물건을 계속 낙찰시켜 최저 공매가로 수의계약을 체결할 수 있게 해달라고 부정한 청탁을 받았고, 실제 매수예정자는 13억원 상당의 상가를 8억원 정도에 매수하였습니다.

 

이 사건에 대해서는 형사와 민사 분쟁이 모두 발생했습니다.

 

먼저, 매수자와 공매담당자는 업무상 배임죄의 공동정범으로 유죄판결을 받았습니다. 그 외에 매수자는 경매방해죄, 배임증재죄의 죄책도 문제되었습니다.

 

민사분쟁은, 매수자가 상가의 점유자를 상대로 건물인도청구와 차임상당의 부당이득반환청구를 하였으나, 형사에서 유죄판결을 받으면서 1심에서는 매수자가 승소하였으나 상소심에서 결과가 달라진 사건입니다(수원지방법원 2013나52445).

 

경매와 마찬가지로 공매 투자를 하는 사람이 많습니다. 각각 장단점이 있으나 경매보다 공매가 진행이 빠르다는 등의 장점이 있습니다.

그러나 수의계약 체결과정에서 부정행위가 개입될 여지가 있기 때문에 공매를 통해 부동산을 처분하는 소유자나 이해관계자는 자신도 모르게 손해를 볼 가능성이 있습니다. 공매를 통해 환가처분을 할 계획이라면 공매진행 전과 공매진행 중에도 엄격한 감시가 필요합니다.