고봉주 변호사

신탁에서 환가처분을 하는 방법은 일반적으로 공매입니다. 

즉, 환가개시요건이 발생하면 우선수익자가 환가처분을 신탁사에 요청하고 신탁사는 공매절차를 진행하게 됩니다.

공매의 방법은 조금씩 차이가 있지만 일반적인 절차는 다음과 같습니다. 

공매개시요건이 발생하면, 7일 이내에 채무자에게 일반적으로 위탁자가 될텐데, 채무자한테 공매개시요건을 해소하라고 요청합니다. 즉, 채무를 이행하라고 먼저 요청합니다.

그럼에도 채무자가 채무를 이행하지 못하면 결국 신탁부동산을 처분하는 절차로 나가게 됩니다. 

공매를 할때는 전국 일간신문에 공매공고를 하고, 회사의 홈페이지에도 공매내용을 올립니다. 공매공고기간은 보통 10일정도 하지만, 우선수익자의 신속한 공매요청이 있으면 공고기간을 단축할 수 있습니다.

최초 공매예정가격을 정하는 방법은 몇 개가 있습니다.  예를 들어 수익권증서상의 재산가액의 120~130% 또는 전체 우선수익권 수익한도금액의 120~130% 등으로 설정합니다. 

1차 공매예정가격으로 처분되지 않으면, 차후 공매예정가격은 직전 공매예정가격의 10%내 범위에서 할인한 금액으로 하고, 1일에 진행할 수 있는 공매차수를 제한합니다. 보통 1일에 2회 공매를 실시합니다.

수의계약은 유찰된 후 차회 공매기일 전까지 직전 회차의 공매예정가격이상으로 체결할 수 있습니다. 단독 입찰도 유효성을 인정하는데, 단독입찰은 매수자가 한명이지만 표현처럼 입찰에 의해 진행하는 것이라는 점에서 수의계약과 다릅니다. 

수의계약은 매도인인 신탁회사와 매수자 사이에 공개경쟁시장에서의 계약 체결이 아니기 때문에 부정이 개입될 여지가 상당히 높습니다. 

물건이 유찰되어 차수가 높아질수록 물건의 가격은 떨어지고 그런 상태에서 수의계약으로 소유권을 취득하게 되면 원래 시가의 절반 가격으로도 물건을 취득할 수 있게 되는 것입니다. 그렇기 때문에 수의계약을 체결할 수 있는 조건을 엄격하게 정하고 있습니다.

공매가 유찰되어 수의계약을 체결하였으나, 수의계약 체결과정에 부정이 개입되면 사후에 수의계약이 무효가 될 수도 있습니다. 

실제 사례를 설명드리겠습니다.

수의계약으로 부동산의 소유권을 취득한 매수인과 공매담당자가 공매에서 부정행위를 공모했다고 판단한 경우입니다.  즉, 신탁회사의 당해 물건 공매담당자가 매수예정자로부터 물건을 계속 낙찰시켜 최저 공매가로 수의계약을 체결할 수 있게 해달라고 부정한 청탁을 받았고, 실제 매수예정자는 13억원 상당의 상가를 8억원 정도에 매수하였습니다.

이 사건에 대해서는 형사와 민사 분쟁이 모두 발생했습니다.

먼저, 매수자와 공매담당자는 업무상 배임죄의 공동정범으로 유죄판결을 받았습니다. 그 외에 매수자는 경매방해죄, 배임증재죄의 죄책도 문제되었습니다.

민사분쟁은, 매수자가 상가의 점유자를 상대로 건물인도청구와 차임상당의 부당이득반환청구를 하였으나, 형사에서 유죄판결을 받으면서 1심에서는 매수자가 승소하였으나 상소심에서 결과가 달라진 사건입니다(수원지방법원 2013나52445).

경매와 마찬가지로 공매 투자를 하는 사람이 많습니다. 각각 장단점이 있으나 경매보다 공매가 진행이 빠르다는 등의 장점이 있습니다.

그러나 수의계약 체결과정에서 부정행위가 개입될 여지가 있기 때문에 공매를 통해 부동산을 처분하는 소유자나 이해관계자는 자신도 모르게 손해를 볼 가능성이 있습니다. 공매를 통해 환가처분을 할 계획이라면 공매진행 전과 공매진행 중에도 엄격한 감시가 필요합니다.

신탁재산에 환가개시사유가 발생하면 환가를 해야하고, 환가방법은 원칙상 공매에 의합니다.

신탁재산을 공매하면 처분대금을 정산해야 하는데, 처분대금의 정산 순서는 일반적으로 다음과 같습니다.

1. 부동산 관리비용, 공매비용, 처분보수
2. 조세(당해세)
3. 근저당권에 우선하는 임대차보증금
4. 신탁 전에 설정된 근저당권자의 피담보채권
5. 대항력 있는 임대차 보증금
6. 우선수익자의 채권
7. 잔여액이 있으면 위탁자

만약 위탁자가 한명이 아니라 여럿인 경우에는 위탁자에 대한 정산을 어떻게 해야 할까요.

 

신탁재산에 환가개시요건이 발생하면 환가절차를 진행하게 됩니다.

환개개시요건은, 구체적인 계약마다 다르지만 일반적으로 다음과 같습니다.

• 1. 우선수익자의 환가요청
• 2. 위탁자의 신탁계약 의무 불이행
• 3. 신탁재산 등 담보가치를 감소시키는 사유 발생

위의 사유에서 위탁자의 신탁계약상 의무 불이행 및 신탁재산 등 담보가치를 감소시키는 사유 발생의 경우에는 환가개시 사유가 발생해도 우선수익자와 협의해서 최종적으로 환가여부를 결정합니다.

환가절차는 일반적으로 다음과 같이 진행됩니다.

1. 환가개시요건 발생

- 개시요건 발생 후 일정 기간 내( 약 7일~15일)

2. 환가개시요건해소를 위해 이행최고

- 내용증명으로 이행최고

- 최고기간 약 20일

- 우선수익자, 위탁자의 요청이 있거나 필요한 경우 감정평가 진행

-부가가치세 

3. 공매개시결정

4. 공매공고

- 공고원칙: 일간신문 공고 및 회사의 게시판 

- 공개경쟁입찰 원칙( 단독입찰도 유효)

- 예외적 수의계약

5. 공매집행

- 입찰개시

- 개찰

- 낙찰

6. 낙찰 및 매매계약체결

7. 소유권이전등기 경료 

8. 정산 

9. 신탁정산대금 교부

10. 신탁해지

신탁에서 공매란, '공개매각'의 줄임말입니다. 즉, 공개시장에서 경쟁을 통하여 처분하는 것을 의미합니다.

신탁부동산을 공매하기 위해서는 공매요건이 충족되어야 합니다. 공매요건이란, 바꿔 표현하면 환가개시요건이 발생했다는 의미입니다. 신탁부동산을 환가처분하는 방법이 몇 개 있는데 그 중에서 공매가 원칙인 것이죠.

즉, 환가개시요건이 무엇인지 알아보면 공매요건도 알 수 있습니다.

0. 부동산신탁 상품 중 가장 많이 이용되는 부동산담보신탁에서의 환가개시요건은 일반적으로 다음과 같습니다. 

1. 채무자(일반적으로 채무자는 위탁자와 동일합니다)가 피담보채권에 관한 채무를 불이행하여 기한의 이익이 상실된 경우

2. 위탁자가 신탁계약의 중요한 사항을 위반한 경우

3. 기타 담보가치를 감소시키는 등의 환가요인이 발생한 경우

0.  분양을 목적으로 하는 분양관리신탁에서의 환가개시요건은 다음과 같습니다.

1. 위탁자의 부도, 파산 등으로 사업약정 및 대리사무계약에 따라 시행자의 사업시행권을 양수받을 자가 없어 사업추진이 불가능하다고 (객관적으로) 인정된 경우

2. 천재지변 등 불가항력적인 사유로 신탁의 목적달성이 어렵다고 판단되는 경우

3. 수분양자들의 집단민원이나 분양수입금 납부 거부 등으로 사업약정 및 대리사무계약의 이행이 어렵거나 장기간 지연되어 분양사업 추진이 불가능하다고 판단되는 경우

4. 인허가 등을 받지 못한 경우

5. 우선수익자 및 수분양자 전원의 동의가 있는 경우

6. 기타의 사유로 사업의 진행이 불가능하다고 객관적으로 인정되는 경우

* 물론 신탁회사마다 그리고 구체적인 사업마다 신탁계약서의 기재내용은 조금씩 다를 수 있으므로, 위의 내용은 참고만 하시길 바랍니다.

부동산담보신탁이나 분양관리신탁에서 위와 같은 사유가 발생하면 일정한 절차를 거쳐 신탁부동산은 처분되는데, 공매방법으로 처분하는 것이 원칙입니다.

공매가 되면 신탁부동산의 처분가격이 일반적으로 낮아지므로 불리한 면이 있으나, 신탁의 이해관계인 중에서는 신탁부동산을 빨리 처분해서 자신이 받을 돈은 빨리 받고 법률관계를 종료하고 싶은 경우도 적지 않습니다.

그러한 경우, 신탁부동산을 환가할 수 있는 요건이 발생했는지 검토하는 것이 필요하고 적극적으로 주장해서 권리를 실현하는 것이 필요하다고 하겠습니다.

부동산을 신탁한 후 신탁부동산에 환가개시 요건이 발생하면, 환가개시요건해소를 먼저 요청하고, 끝까지 환가개시요건이 해소가 안되면 공매개시를 하게 됩니다.

공매란, 신탁에서 환가처분의 한 방법으로 이용하는 방법입니다. 공매는 '공개매각'의 줄임말입니다.

부동산신탁에서 환가처분의 한 방법으로 이용하는 공매와 구분해야 할 용어로, 민사집행법상 '경매'와 국세체납처분에 의한 '공매'가 있습니다.

민사집행법상 '경매'는 법원이 절차를 진행하고, 국세징수법에 의한 '공매'는 세무서장이 절차를 진행하는 것이 원칙입니다.

그러나 국세징수법상 공매의 경우 일정 요건, 즉 공매에 전문지식이 필요하거나 기타 특수한 사정이 있어 직접 공매하기에 적당하지 않다고 인정되는 때에는 한국자산관리공사로 하여금 공매를 대행하게 할 수 있습니다. 공매는 입찰 또는 경매의 방법으로 하지만 압류한 재산의 추산가격이 1천만원 미만인 때 등 몇 가지 경우에는 수의계약을 통해 매각할 수 있습니다. 

신탁에서의 공매는 공세징수법상 공매와 다릅니다.

신탁에서의 공매는 민법상 매매계약에 해당하므로, 낙찰자에게 소유권을 이전하는 것은 매매계약체결에 따라 소유권을 이전하는 것에 해당합니다.

그래서 신탁회사가 신탁재산을 공매하기 전에 위탁자의 채권자 등이 신탁재산에 가압류, 가처분 등 보전처분을 설정해도 신탁회사는 공매를 통해 신탁재산을 낙찰받은 매수인에게 소유권을 이전할 수 있습니다.

즉, 가압류, 가처분이 있어도 신탁재산에 대한 공매처분은 가능합니다.

다만, 공매에서 신탁재산을 낙찰받은 매수인이 신탁재산에 가압류 등의 제한이 있는 상태로 소유권을 이전받는 것입니다.

만약, 신탁재산에 유치권포기 약정이 있는 경우에, 유치권자가 공매의 낙찰인에게 유치권을 주장할 수 있을까요?

이것은 유치권포기특약을 했지만, 공매의 낙찰인인 매수인은 위 포기특약의 당사자가 아니므로 매수인에게 유치권을 주장할 수 있는지의 문제입니다.

결론부터 말씀드리면, 공매절차에서의 매수인은 유치권포기 약정의 당사자가 아니지만 매수인도 유치권포기 약정의 효력을 주장할 수 있습니다(2016다234043).

관련 내용을 살펴보겠습니다.

먼저 유치권배제특약이 가능한지 여부와 관련하여, 제한물권은 이해관계인의 이익을 부당하게 침해하지 않는 한 자유로이 포기할 수 있는 것이 원칙입니다. 유치권은 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권으로서, 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 유효합니다. 그리고 유치권 배제특약이 있는 경우 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권은 발생하지 않는데, 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐만 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있습니다(2010마1544결정 등 참조).

한편 조건은 법률행위의 효력발생 또는 소멸을 장래의 불확실한 사실의 발생 여부에 의존케 하는 법률행위의 부관으로서, 법률행위에서 효과의사와 일체적인 내용을 이루는 의사표시 그 자체라고 볼 수 있습니다. 유치권 배체특약에도 조건을 붙일 수 있는데, 조건을 붙이고자 하는 의사가 있는지는 의사표시에 관한 법리에 따라 판단해야 합니다.

이 사건의 경우, 사업약정서에 공사대금 미지급을 이유로 유치권을 행사할 수 없다는 규정이 포함되어 있고, 시공사는 대출기관에게 시공권 및 유치권 포기각서를 작성해서 제출하였는데, 그 내용은 '부도, 파산, 회생절차개시 신청, 기타 이와 동일시할 수 있는 사유 발생 및 기타 정상적으로 본 사업을 수행할 수 없을 경우, 본 공사와 관련한 유치권 및 시공권 주장 등 일체의 권리를 포기하겠다'는 것입니다.

그 후 시공사는 회생절차개시 결정과 파산선고를 순차로 받았고 파산관재인이 시공사의 원고지위를 수계하였습니다. 

이 사안에서 신탁재산을 공매처분에서 낙찰받은 매수인인 피고는 사업약정의 당사자는 아니지만 유치권포기약정이 포함된 사업약정의 효력을 주장할 수 있다고 본 것입니다.

일반적으로 신탁에서 공매처분의 경우, 공매공고에 신탁부동산에 대한 각종 제한사항을 모두 기재해서 공고하고 있습니다. 그 내용은 일반적으로 신탁부동산에 대한 각종 권리 제한사항은 매수인에게 모두 이전한다는 것입니다.

그러므로 유치권이 행사되고 있는 부동산을 낙찰받는 경우, 매수인이 유치권을 해소해야 할 현실적인 의무를 부담하게 됩니다.

반대로 유치권포기약정이 있으나, 유치권자가 그 약정에 반해 매수인에게 유치권을 행사하는 경우, 매수인이 약정의 당사자가 아님에도 불구하고 유치권포기약정의 효력을 주장할 수 있는지가 문제되는데, 이 사안에서는 매수인이 유치권을 배제할 수 있다고 본 것입니다.

신탁에서 공매는 경매나 체납처분에 의한 공매와 성질이 같지 않고, 매매계약에 해당합니다. 따라서 공매에서 낙찰받은 매수인의 지위도 그에 따라 판단해야 합니다. 일반적으로 하자있는 물건이 공매처분되는 것이므로 매수인 입장에서는 신탁부동산을 낙찰 받은 후에도 소유권을 이전받아 권리행사를 방해하는 것을 해결해야 할 필요성이 높습니다.