고봉주 변호사

구분건물이란 1동의 건물을 구분하여 각 부분마다 각 소유권이 성립하는 형태의 건물을 말합니다. 이때 성립하는 소유권을 구분소유권이라고 하고, 아파트, 공동주택, 상가, 오피스 등에서 구분소유형태의 건물이 많습니다.

1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 되려면 요건을 갖추어야 하는데, 그 부분이 이용상 독립성이 있어야 하고 구조상으로도 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 합니다. 

구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부에는 구분소유권이 성립할 수 없기 때문에, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어도 소유권을 취득할 수 없습니다.

따라서 구분건물의 요건을 갖추지 못했는데도 구분소유권이 등기되고 그 등기에 기초해서 경매나 공매절차가 진행된 경우, 매수대금을 납부했더라도 매수인은 소유권을 취득할 수 없습니다(대법원 2009마1449결정 참조).

그런데 이렇게 되면 불합리한 결과가 발생할 수 있는데, 구분소유권등기를 믿고 매매대금까지 납부한 매수인 입장에서는 소유권을 취득하지 못하는 억울한 일을 당하게 됩니다.

실제 사례를 통해 살펴보겠습니다.

A개발회사는 상가를 신축하였는데, 2층 상가 중 일부인 30개 점포에 관하여 각 구분건물로 소유권보존등기를 마쳤습니다. 그러나  당시 각 점포는 바닥 중 일부에 검은색 테이프로 구획선 표시가 되어 있거나 1.4미터 높이의 이동식 경량 파티션으로 일부 구역이 나뉘어져 있을 뿐, 별다른 경계표시나 호수 표시가 되어 있지 않았습니다. 즉, 구분소유권의 객체로서의 요건을 갖추지 못한 상태였습니다.

그 후 위 30여개 점포에 관하여 근저당권이 모두 설정되었고, 경매 또는 공매절차를 통해서 모두 매각되거나 공매되었습니다. 그리고 이 사건의 피고인 B 회사가 최종적으로 각 점포를 모두 매수해서 각 소유권이전등기를 모두 마쳤습니다.

10여 년이 흐른 후, A회사는 30여개의 각 점포에 관하여 소유권보존등기 당시 구분건물로서의 구조상, 이용상 독립성을 갖추지 못하였으므로 소유권보존등기 이후의 등기는 모두 무효이고 자신이 여전히 원시취득자로서 소유자라고 주장하면서, 피고인 B회사를 상대로 각 점포에 관한 멸실등기이행청구와 점유부분에 대한 인도청구를 구하였습니다.

사실관계만 들어보면, A의 주장이 부당하고 B가 억울하다고 생각됩니다. 그러나 판결의 결과는 계속 바뀌었는데, 1심에서는 A가 패소하였으나 2심에서는 A가 일부 승소하였고 대법원에서 B승소 취지로 파기환송되어 최종적으로 B가 승소하였습니다(2015다3471).

A의 주장이 받아들여진 이유는, 구분소유권의 객체는 요건을 갖추어야 하고 만약 요건을 갖추지 못하였다면 설령 등기가 되어 있다고 하더라도 무효이고 무효인 등기에 기초한 경매에서 대금을 납부한 매수인이라고 하더라고 소유권을 취득할 수 없다는 것입니다.

그러나 대법원에서의 판단은 달랐습니다. 

즉, 구분건물이 소유권보존등기 당시에는 구분건물로서의 요건을 갖추지 못하였다고 하더라도, 장차 그러한 요건을 갖추는 것이 사회통념상 불가능하다고 평가될 정도에 이르지 않는 이상 각 구분건물에 설정된 근저당권설정계약이 무효라고 볼 수 없고, 원고 A회사는 특별한 사정이 없는 한 근저당권자들에게 각 점포가 구분건물로서의 요건을 갖출수 있도록 해주어야 할 의무를 부담한다는 것입니다. 

위와 같은 의무를 부담하는 원고 A회사가 도리어 구분건물로서의 요건을 갖추지 못하고 있다는 사정을 들어 거래상대방을 상대로 자신의 소유권을 행사하려는 것은 정의관념에 반하고, 전전양수인인 B회사에 대한 관계에서도 마찬가지라는 것입니다.

부가적인 사정을 더 살펴보면, 현재 B가 점유하고 있는 30여개 점포가 구분건물로서의 요건을 갖추지 못하고 있지만 앞으로 요건을 갖추면 B회사 명의의 각 소유권이전등기는 모두 구분건물에 관한 등기로서 유효한 것으로 될 수 있습니다.

또한 원고 A회사가 30여개 점포에 대한 경매나 공매절차에서 별다른 이의를 제기하지 않았고, 소유권보존등기를 마친 뒤 무려 10년이나 경과한 시점에서 B에 대해 멸실등기청구와 인도청구를 제기하였다는 사정도 A의 행위가 신의칙위반이라고 평가하는데 영향을 미쳤습니다.

이 판례는 소유권보존등기 당시에는 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 상태였어도 그러한 사정만으로 구분건물에 관한 매매계약이나 근저당권설정계약이 무효라고 할 수 없고, 오히려 소유권보존등기 명의자는 매매계약 등에 따라 매수인 또는 근저당권자에게 당해 목적물이 구분건물로서의 요건을 갖출수 있도록 해주어야할 의무를 부담한다고 판단한 것에 의의가 있습니다. 

이러한 판례의 태도는 현실적으로 구분소유권으로 등기하는 시점과 물리적 요건을 갖추는 시점이 일치하지 않는 경우에 그러한 구분소유권등기를 모두 무효라고 보고 그 등기에 기초한 사후적인 계약을 모두 무효라고 판단하면 거래의 안정을 해치고 거래상대방의 권리를 부당하게 침해할 여지가 크기 때문에 거래상대방과 거래의 안정을 더 보호하려는 입장으로 해석할 수 있습니다.

따라서 공매나 경매에서 직접 낙찰을 받은 매수인이거나 그 매수인으로부터 부동산을 전전매수하여 취득한 매수인이 대금을 모두 납부하고 구분소유권등기를 모두 마쳤는데도 불구하고, 나중에 보존등기자로부터 구분건물로서의 요건을 충족하지 못하였다는 이유로 멸실등기이행청구나 건물인도청구를 당하게 되는 경우에는 적극적으로 원고행위가 신의칙 위반이라고 항변할 필요가 있습니다. 그러나 일반적으로 신의칙위반이라는 항변은 잘 받아들여지지 않기 때문에 적당하게 억울하다는 사정만을 들어서 항변하는 것은 받아들여지지 않을 가능성이 높다는 점도 유의하셔야 합니다. 

공매의 체납처분절차는 배분기일을 지정하고 배분계산서를 작성하면, 체납자, 채권자 등이 배분계산서에 대하여 이의를 제기할 수 있습니다.

국세징수법 제80조의2(배분기일의 지정) 

① 세무서장은 금전을 배분하려면 체납자, 제3채무자 또는 매수인으로부터 해당 금전을 받은 날부터 30일 이내에서 배분기일을 정하여 배분하여야 한다. 다만, 30일 이내에 배분계산서를 작성하기 곤란한 경우에는 배분기일을 30일 이내에서 연기할 수 있다.

② 세무서장은 제1항에 따른 배분기일을 정하였을 때에는 체납자, 채권신고대상채권자 및 배분요구를 한 채권자(체납자 등)에게 통지하여야 한다.

③ 제2항에도 불구하고 체납자등이 외국에 있거나 있는 곳이 분명하지 아니할 때에는 통지하지 아니할 수 있다. 

국제징수법 제83조(배분계산서의 작성) 

① 세무서장은 금전을 배분할 때에는 배분계산서 원안을 작성하고, 이를 배분기일 7일 전까지 갖추어야 한다.

③ 체납자등은 세무서장에게 교부청구서, 감정평가서, 채권신고서, 배분요구서, 배분계산서 원안 등 배분금액 산정의 근거가 되는 서류의 열람 또는 복사를 신청할 수 있다.

④ 세무서장은 제3항에 따른 열람 또는 복사의 신청을 받았을 때에는 이에 응하여야 한다.

국세징수법 제83조의2(배분계산서에 대한 이의) 

① 배분기일에 출석한 체납자등은 배분기일이 끝나기 전까지 자기의 채권에 관계되는 범위에서 배분계산서 원안에 기재된 다른 채권자의 채권 또는 채권의 순위에 대하여 이의를 제기할 수 있다.

② 제1항에도 불구하고 체납자는 배분기일에 출석하지 아니하였을지라도 배분계산서 원안이 비치된 이후부터 배분기일이 끝나기 전까지 서면으로 이의를 제기할 수 있다.

③ 세무서장은 제1항 및 제2항에 따른 이의제기가 없거나 이의의 내용이 정당하다고 인정하지 아니하는 때에는 배분계산서를 원안대로 즉시 확정한다.

④ 세무서장은 제1항 및 제2항에 따른 이의의 내용이 정당하다고 인정하거나 배분계산서 원안과 다른 체납자등의 합의가 있는 때에는 배분계산서 원안을 수정하여 배분계산서를 확정한다.

즉, 배분계산서 원안이 비치되면, 체납자 등은 배분금액이나 순위에 대하여 이의를 제기할 수 있는데, 문제는 체납자 등이 이의를 제기하고 이의를 취하한 경우에 배분계산서가 원래 내용대로 확정이 되는지 여부입니다.

 

경매절차에 적용되는 민사집행법에서는 배당이의(공매에서의 배분이의)를 하였다가 취하하면, 배당표(공매에서의 배분계산서)가 그대로 확정된다고 규정하고 있습니다.

그러나 공매절차에 적용되는 국세징수법에서는 배분이의 취하시 배분계산서 확정여부에 관하여 규정이 없기 때문에 문제가 되는 것입니다.

이게 실무에서 문제가 되는 경우는 체납자등이 배분이의를 하였다가 취하한 경우에, 배분금지급채권을 양수한 사람이 대한민국을 상대로 배분금지급청구를 할 수 있는지와 관련이 있습니다.

실제 사안을 살펴보겠습니다.

체납자가 배분계산서에 대하여 배분이의를 하였다가 취하하였는데, 체납자가 이의를 제기한 배분금에 대한 채권자의 배분금지급채권을 양도한 사안입니다.

양수인은 체납자가 배분이의를 하였으나 취하하였으므로, 배분계산서가 당초대로 확정이 되고, 당초 배분계산서에 의하면 배분금을 교부받을 수 있으므로 체납자의 채권자로부터 배분금지급채권을 양수받은 것입니다.

그러나 결론부터 말씀드리면, 판례는 공매절차는 경매절차와 다르기 때문에 배분이의를 취하해도 배분계산서가 그대로 확정되지 않고, 따라서 양수인의 배분금지급채권을 기각하였습니다

즉, 대법원은 국세징수법에 의한 체납처분절차의 특수성, 관련 규정의 내용 및 체계, 체납처분절차에서의 세무서장의 지위 및 행정행위의 철회에 관한 법리 등을 종합적으로 고려하면, 체납처분절차에서는 배분계산서에 대한 이의가 취하되더라도 당초의 배분계산서가 그대로 확정된다고  볼 수 없고, 세무서장은 당초의 배분계산서 중 이의의 제기로 확정되지 아니한 부분에 관하여는 다른 사유를 고려하여 배분계산서를 수정할 있다고 설명하고 있습니다(2018두33784)

이 판례가 실제 공매에서 가지는 의미는, 배분금지급채권과 관련된 권리의무자의 지위입니다. 배분금지급채권을 양수하는 경우에는 체납자 등의 이의의 제기가 있었다가 취하되더라도, 배분금을 받을 권리가 실제로 존재하는지, 혹시 그 전에 채권자가 체납자인 채무자로부터 피담보채권의 변제를 받아서 배분을 받을 권리가 없는 것은 아닌지 꼭 확인하셔야 합니다.

골프장회원권 매매가 많습니다. 경매의 매물로 골프장회원권이 나오고, 골프장회원권을 낙찰받아 되팔아서 수익을 내기도 합니다.

골프장회원권 뿐만 아니라 골프장 시설이 공매로 나오는데, 골프장 시설을 공매로 매수하거나 수의계약으로 취득한 매수인이 골프장 시설의 양수인으로서 어느 범위까지 권리의무를 승계하는지가 문제됩니다.

체육시설의 설치,이용에 관한 법률(체육시설법)에서는 체육시설을 상속, 합병, 영업양도한 경우에 상속인, 영업양수인, 합병 후 존속하는 법인이나 합병에 따라 설립되는 법인이 체육시설업과 관련해서 형성된 공법상의 권리, 의무 뿐만 아니라 체육시설업자와 회원간의 사법상 약정에 따른 권리, 의무도 승계한다고 규정하고 있습니다.

여기서 말하는 체육시설업자와 회원간의 사법상 약정에 따른 권리, 의무는 결국 회원들의 입회보증금반환채권을 말하는 것입니다.

그리고 경매 또는 경매와 유사한 절차에서 체육시설업을 인수한 사람도 같다고 하여, 경매 낙찰자 등도 공법상 권리, 의무 외에 입회보증금반환의무를 승계한다고 규정하고 있습니다.

문제가 되는 것은, 경매가 아닌 공매에서 골프장을 낙찰받은 사람이나 공매에서 정하는 방법에 따라 수의계약으로 골프장을 취득한 자도 입회보증금반환의무를 승계하는지 여부입니다.

공매는 경매와 유사하고, 경매의 많은 규정을 준용하는 것은 맞으나, 경매와 공매는 절차나 법적성격이 다르기 때문에 같이 볼 수 있는지가 문제되는 것입니다.

실제 사안은, 골프장을 신탁법에 따라 담보신탁을 하였는데, 골프장업자가 채무를 갚지 못해서 골프장이 공매로 처분되거나 공매조건에 따라 수의계약으로 처분된 경우입니다. 골프장회원들이 매수인을 상대로 입회보증금반환청구를 한 것입니다.

대법원에서는 의견이 나뉘었는데, 다수의견은 공매를 경매와 유사한 절차로 보고 공매 매수인의 입회보증금반환채무의 승계를 인정하였습니다(2016다220143).

그러나 담보신탁을 근거로 한 매매와 경매 등은 절차나 그 법적성격이 다르기 때문에 공매 매수인은 입회보증금반환채무를 승계하지 않는다고 본 5인의 반대의견이 있었습니다. 

골프장 시설이 도산절차에 들어가거나 채무불이행으로 환가처분 될 때 골프장회원들의 입회보증금반환채무를 누가 승계하는지, 즉 회원들이 누구를 상대로 보증금반환청구를 할 수 있는지가 항상 중요한 쟁점이 되어 왔습니다. 

이 전원합의체판결로 공매에서의 매수인도 보증금반환채무를 부담할 의무가 있다고 나왔기 때문에 공매절차에서 골프장시설을 매수하는 경우에는 이 부분까지 유의하셔야 합니다.  한편 회원들 입장에서는 입회보증금에 대한 보호가 좀더 강화되었다고 볼 수 있습니다. 골프장 회원권 뿐만 아니라 입회보증금반환채권이 문제가 되는 경우 법적 조언을 받아서 권리구제를 받는 것이 필요합니다.

집합건물은 전유부분과 공용부분으로 되어 있고, 집합건물의 구분소유자는 관리비를 납부할 의무를 부담합니다. 

항상 문제가 되는 것은, 전 소유자가 관리비를 체납한 경우에 그 다음 소유자가 전 소유자의 체납관리비 납부의무를 어느 범위까지 승계하느냐 입니다.

분쟁이 많기 때문에 법에서는 명시적으로 이에 관하여 정하고 있는데, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 18조를 보면, 

'공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에  대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다' 고 정하고 있습니다. 

즉, 집합건물의 공용부분에 대한 체납관리비는 그 다음 소유자인 공유자의 특별승계인에게 승계의사의 유무에 관계 없이 청구를 할 수 있다는 의미입니다. 그래서 집합건물의 관리규약이 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계한다고 정하고 있어도 그 관리규약은 유효합니다(2001다8677전합판결).

문제는, 집합건물이 신탁이 되었다가 환가개시사유가 발생하여, 환가처분으로 공매나 수의계약에 의하여 제3자가 집합건물의 소유권을 취득한 경우에도 위 규정이 그대로 적용되는지 여부입니다.

즉, 집합건물의 소유권이 신탁계약에 의하여 신탁회사로 한번 이전등기 되었다가 공매 낙찰 등을 통해서 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 중간에 신탁에 의하여 달리 볼 수 있지 않은지가 문제되는 것입니다.

왜냐하면, 신탁계약서에는 일반적으로 관리비 부담의무자를 위탁자로 정하고 있기 때문에 전 구분소유자인 위탁자가 공용부분에 대한 체납관리비를 여전히 부담한다고 주장할 여지가 있습니다.

이에 관하여 대법원은, 

'위탁자의 구분소유권에 관하여 신탁을 원인으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고 신탁등기는 말소됨으로써, 위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 순차로 이전된 경우, 각 구분소유권의 특별승계인들인 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는한 각 종전 구분소유자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 타당하다. 

또한 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도, 제3취득자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 보아야 한다(2017다273984)'

고 설명하고 있습니다.

즉, 신탁원부에 위탁자가 관리비를 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도 환가처분을 통하여 신탁재산을 취득한 제3자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수해야 하는 것입니다.

집합건물을 신탁한 경우, 관리비가 체납되었을 때 관리인이나 관리비채권을 양수한 자 입장에서는 체납관리비를 누구에게 청구해야 하는지 문제가 되고 실제 이와 관련된 분쟁이 굉장히 많이 발생합니다.

신탁회사 입장에서는 신탁원부의 대항력으로 항변을 하는 것이 일반적인데, 관리비를 청구하는 관리인이나 관리비 청구를 방어해야 하는 신탁회사, 그리고 신탁재산을 취득한 제 3자 모두 판례의 입장과 구체적인 사실관계를 비교해가면서 유리한 내용을 정리하여 최대한 논리적으로 주장하는 것이 필요합니다.

신탁부동산에 환가개시요건이 발생하면 환가처분을 하게 되고, 공매를 진행하게 됩니다.

공매처분절차를 진행해서 환가를 완료하면 처분금액을 수익자들에게 배분하는 문제가 남습니다.

1순위 우선수익자부터 순서대로 배분하고, 마지막에 수익자에게 남은 금액을 배분하는데, 개발이익이 남지 않는 경우 수익자에게 정산될 금액이 없는 경우도 발생합니다.

수탁자가 환가처분요청권을 가진 수익자로부터(일반적으로 1순위 우선수익자들이 환가처분을 요청합니다) 환가처분요청을 받으면 신탁부동산을 공매처분해서 처분된 금액으로 수익금을 배분합니다.

이때 수익금 배분 순서에 관하여 다툼이 생기는 경우가 많습니다. 신탁계약서에 처분대금 정산방법과 정산순서에 관하여 정하고 있기 때문에 그 순서에 따라 정산하는 것이 원칙입니다.

그러나 계약서의 내용에 대한 해석이 달라서 분쟁이 발생하기도 합니다. 즉, 위탁자가 체납한 경우에 위탁자에 대하여 조세채권을 가진 대한민국과 과세관청이 자신들의 조세채권이 1순위 우선수익권에 우선한다고 주장하면서 선순위 배분을 요구하는 경우입니다.

실제 사례를 살펴보겠습니다.

위탁자가 유통센터 신축 및 개발사업을 진행하기 위해 은행에 부지를 부동산담보신탁한 사안입니다. 그 후 개발사업은 중도에 무산되었고, 위탁자는 파산이 선고되어서 파산관재인이 파산관리인으로 선임되었습니다.

공동 1순위 우선수익들이 부동산의 처분을 요청해서 수탁자가 공매처분절차를 진행하고 환가절차를 완료했습니다.

그런데 위탁자에 대해 종합부동산세 본세 및 가산금, 중가산금 채권을 가진 대한민국과 과세관청이 수탁자에게 자신들의 채권이 1순위 우선수익자의 우선수익금배분보다 우선한다고 주장하면서 배분을 요구하였습니다.

그리고 파산관재인도 파산자 소유의 부동산에 대한 매각대금에 대하여 과세관청이 한 교부청구에 따른 배당금은 채권자인 과세관청에 직접 교부해서는 안되고 파산관재인에게 교부해야 한다고 하면서 피고 대한민국 및 과세관청에 배당되는 금원이 있다면 이를 피고 파산관재인에게 배분해야 한다고 요구하였습니다.

결국 수탁자는 채권자불확지를 이유로, 처분대금을 각각 변제공탁하였습니다.

이 사안에서 법원은, 신탁계약서의 처분대금정산순서에서 1순위로 정산된다고 정하고 있는 '처분잔대금 수납약정일까지 은행 명의로 고지된 재산세 등 조세공과금'에는 신탁부동산과 관련하여 수탁자가 납세의무자로서 부담하는 조세공과금만 포함된다고 해석하였습니다.

즉, 대한민국과 과세관청이 주장하는 조세채권은 위탁자에 대한 채권이므로, 1순위 우선수익권자의 채권에 우선하는 '처분잔대금 수납약정일까지 은행 명의로 고지된 재산세 등 조세공과금'에 해당한다고 볼 수 없다는 의미입니다.

이 사건의 원고들은 1순위 우선수익자들로서 피고 대한민국과 과세관청을 상대로 공탁금출급청구권확인청구를 한 것인데, 원고들의 확인청구의 이익이 있다고 보아서 결과적으로 원고들이 승소한 사건입니다(서울중앙2017가합501301).

위와 같이 신탁부동산에 대한 공매대금을 배분하는 과정에서 배분순서에 대해 다툼이 많습니다. 신탁계약서에 모든 경우를 미리 정하는 것은 현실적으로 불가능하기 때문에 신탁계약서에 공백이 있거나 해석이 서로 다른 경우에 결국 분쟁이 발생하는 것입니다. 공매처분을 하는 것도 중요하지만, 공매대금을 제대로 배분받는 것은 더 중요하므로 신탁계약서에 대한 꼼꼼한 검토가 필요하다고 하겠습니다.