1. 의의
자기관리리츠는 부동산 전반에 투자하는 상법상의 주식회사로, 다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산 등 투자자산에 투자한 후 그 수익을 투자자에게 배분하는 방식으로 운용됩니다. 상법상 주식회사라는 실체형 형태로 존속하고 존속기간에 대해서는 따로 정함이 없어 영속성을 가지고 있습니다.
부동산투자회사법 제2조 제1호 가목에서 자기관리리츠에 관하여 정의규정을 두고 있습니다.
즉, 자기관리 부동산투자회사(자기관리리츠)란 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자, 운용을 직접 수행하는 회사라고 규정하고 있습니다.
2. 특징
자기관리리츠의 지분은 증권거래소나 코스닥 시장에 등록하여 유동성을 확보할 수 있고 상장요건을 갖출 경우 법에 의해 상장해야할 의무가 있습니다. 그리고 자기관리리츠의 경우 소규모 회사의 난립방지를 위하여 법령은 최저자본, 발기인에 대한 의무, 주식분산 요건 등을 설립요건으로 규정하여 최저자본요건과 인가주의를 취하고 있습니다.
3. 관련 규정 검토
제3조(법인격) ① 부동산투자회사는 주식회사로 한다.
② 부동산투자회사는 이 법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 「상법」의 적용을 받는다.
③ 부동산투자회사는 그 상호에 부동산투자회사라는 명칭을 사용하여야 한다.
④ 이 법에 따른 부동산투자회사가 아닌 자는 부동산투자회사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니 된다.
제4조(업무 범위) 부동산투자회사는 자산을 제21조 각 호의 방법으로 부동산 등에 투자ㆍ운용하는 것 외의 업무는 할 수 없다.
제5조(부동산투자회사의 설립) ① 부동산투자회사는 발기설립의 방법으로 하여야 한다.
② 부동산투자회사는 「상법」 제290조제2호에도 불구하고 현물출자에 의한 설립을 할 수 없다.
제6조(설립 자본금) ① 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다.
② 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.
제7조(발기인) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 부동산투자회사의 발기인이 될 수 없다. 이 경우 외국인 또는 외국의 법령에 따라 설립된 법인 중 해당 국가에서 다음 각 호의 어느 하나와 동일하거나 유사한 사유에 해당하는 자도 또한 같다.
1. 미성년자ㆍ피성년후견인 또는 피한정후견인
2. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자
3. 이 법 또는 「공인중개사법」, 「부동산 거래신고에 관한 법률」, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」, 「형법」 제214조부터 제224조까지 및 제347조, 제347조의2, 제348조, 제348조의2, 제349조부터 제359조까지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 금융 관련 법률(이하 이 조에서 "관련법률"이라 한다)에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 면제된 후 5년이 지나지 아니한 자
4. 이 법 또는 관련법률에 따라 금고 이상의 형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간 중에 있는 자
5. 이 법 또는 관련법률에 따라 영업의 허가ㆍ인가 또는 등록 등이 취소된 법인의 임직원이었던 자(그 허가ㆍ인가 또는 등록 등의 취소 사유의 발생에 관하여 직접적인 책임이 있거나 이에 상응하는 책임이 있는 자로서 대통령령으로 정하는 자만 해당한다)로서 해당 법인에 대한 취소가 있은 날부터 5년이 지나지 아니한 자
6. 이 법 또는 관련법률을 위반하여 해임되거나 면직된 후 5년이 지나지 아니한 자
제8조(정관) ① 부동산투자회사의 정관은 발기인이 다음 각 호의 사항을 포함하여 작성하고 발기인 모두가 기명날인하거나 서명하여야 한다.
1. 목적
2. 상호
3. 발행할 주식의 총수
4. 1주(株)의 금액
5. 설립할 때에 발행하는 주식의 총수
6. 자산의 투자ㆍ운용에 관한 사항
7. 자산평가에 관한 사항
8. 이익 등의 배당에 관한 사항
9. 본점의 소재지
10. 공고 방법
10의2. 제14조의3에 따라 법인이사 및 감독이사를 두는 경우에는 법인이사 및 감독이사를 둔다는 내용
11. 이사(제14조의3에 따라 법인이사 및 감독이사를 두는 경우에는 법인이사는 제외한다) 및 감사의 보수에 관한 기준
12. 제35조제1항에 따른 자산보관기관과 체결할 자산보관계약의 개요
13. 자산의 투자ㆍ운용 업무에 관한 위탁계약을 체결하려는 경우에는 그 위탁계약의 개요
14. 발기인의 성명, 주민등록번호 및 주소
15. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
② 제1항제5호에 따른 주식의 총수는 그 상한과 하한을 두는 방법으로 정할 수 있다.
4. 장단점
자기관리리츠는 자산관리 및 운용업무를 부동산투자회사 내에서 직접 수행하므로 외부관리형 리츠에 비하여 책임소재가 명확한 장점이 있으나, 투자자 입장에서는 신탁형에 해당하므로 투자자가 자산관리 및 운용을 직접 통제할 수 없는 점은 외부관리형과 같습니다.
세제의 경우 부동산거래 및 보유와 관련하여 취득세는 감면, 재산세는 분리과세의 혜택이 있어 투자자에 대한 배당소득은 분리과세가 허용됩니다. 그러나 상법상 주식회사의 형태로 존속하므로 다른 주식회사와 형평을 고려하여 법인세 감면 혜택이 없습니다.
자기관리리츠는 주식회사의 형태를 취해야 하므로, 실제 자기관리리츠의 형태로 운용되는 비율은 극히 낮습니다. 그렇기 때문에 자기관리리츠와 관련하여 분쟁이 발생하는 경우에는 전문가의 상담을 통한 해결을 모색하는 것이 반드시 필요합니다.