[부동산투자신탁과 리츠] 위탁관리리츠의 정의와 내용

1. 의의

 

위탁관리리츠는 자기관리리츠와 마찬가지로 일반 부동산에 투자할 수 있고, 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁·운용하는 회사로서, 상근 임·직원이 없는 페이퍼 컴퍼니의 형태를 가지고 있습니다. 자기관리리츠에 법인세 감면 혜택이 없는 점을 고려하여 법인세 감면 혜택이 있는 명목회사형 리츠를 2005년 법개정으로 도입하였고, 존속기간을 따로 정하지 않기 때문에 영속적 회사로 할 지 여부를 선택할 수 있습니다.

부동산투자회사법 제2조에서 위탁관리리츠에 관하여 정의하고 있는 내용을 살펴보면, '자산의 투자, 운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사'가 위탁관리 부동산투자회사(위탁관리리츠)입니다.

2. 법규정

위탁관리리츠가 갖추어야할 법상 요건에 대한 규정은 다음과 같습니다.

3조(법인격) ① 부동산투자회사는 주식회사로 한다.

② 부동산투자회사는 이 법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 「상법」의 적용을 받는다.

③ 부동산투자회사는 그 상호에 부동산투자회사라는 명칭을 사용하여야 한다.

④ 이 법에 따른 부동산투자회사가 아닌 자는 부동산투자회사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니 된다.

제4조(업무 범위) 

부동산투자회사는 자산을 제21조 각 호의 방법으로 부동산 등에 투자·운용하는 것 외의 업무는 할 수 없다.

제5조(부동산투자회사의 설립) 
① 부동산투자회사는 발기설립의 방법으로 하여야 한다.
② 부동산투자회사는 「상법」 제290조제2호에도 불구하고 현물출자에 의한 설립을 할 수 없다.

제6조(설립 자본금) 
① 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다.
② 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.

제7조(발기인) 
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 부동산투자회사의 발기인이 될 수 없다. 이 경우 외국인 또는 외국의 법령에 따라 설립된 법인 중 해당 국가에서 다음 각 호의 어느 하나와 동일하거나 유사한 사유에 해당하는 자도 또한 같다.
1. 미성년자·피성년후견인 또는 피한정후견인
2. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자
3. 이 법 또는 「공인중개사법」, 「부동산 거래신고에 관한 법률」, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」, 「형법」 제214조부터 제224조까지 및 제347조, 제347조의2, 제348조, 제348조의2, 제349조부터 제359조까지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 금융 관련 법률(이하 이 조에서 "관련법률"이라 한다)에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 면제된 후 5년이 지나지 아니한 자
4. 이 법 또는 관련법률에 따라 금고 이상의 형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간 중에 있는 자
5. 이 법 또는 관련법률에 따라 영업의 허가·인가 또는 등록 등이 취소된 법인의 임직원이었던 자(그 허가·인가 또는 등록 등의 취소 사유의 발생에 관하여 직접적인 책임이 있거나 이에 상응하는 책임이 있는 자로서 대통령령으로 정하는 자만 해당한다)로서 해당 법인에 대한 취소가 있은 날부터 5년이 지나지 아니한 자
6. 이 법 또는 관련법률을 위반하여 해임되거나 면직된 후 5년이 지나지 아니한 자

제8조(정관)
① 부동산투자회사의 정관은 발기인이 다음 각 호의 사항을 포함하여 작성하고 발기인 모두가 기명날인하거나 서명하여야 한다.
1. 목적
2. 상호
3. 발행할 주식의 총수
4. 1주(株)의 금액
5. 설립할 때에 발행하는 주식의 총수
6. 자산의 투자·운용에 관한 사항
7. 자산평가에 관한 사항
8. 이익 등의 배당에 관한 사항
9. 본점의 소재지
10. 공고 방법
10의2. 제14조의3에 따라 법인이사 및 감독이사를 두는 경우에는 법인이사 및 감독이사를 둔다는 내용
11. 이사( 제14조의3에 따라 법인이사 및 감독이사를 두는 경우에는 법인이사는 제외한다) 및 감사의 보수에 관한 기준
12. 제35조제1항에 따른 자산보관기관과 체결할 자산보관계약의 개요
13. 자산의 투자·운용 업무에 관한 위탁계약을 체결하려는 경우에는 그 위탁계약의 개요
14. 발기인의 성명, 주민등록번호 및 주소
15. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
② 제1항제5호에 따른 주식의 총수는 그 상한과 하한을 두는 방법으로 정할 수 있다.

제11조의2(위탁관리 부동산투자회사의 지점설치 금지 등) 
위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다.

제45조(설립등기) 
① 부동산투자회사의 설립등기는 「상법」 제298조 및 제300조에 따른 절차를 마친 날부터 2주 이내에 하여야 한다. [개정 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19]]
② 제1항에 따른 설립등기 사항은 다음 각 호와 같다. 다만, 제3호 및 제4호의 경우 위탁관리 부동산투자회사에 법인이사 및 감독이사를 두는 경우에는 그 법인이사 및 감독이사는 제외한다.
1. 제8조제1항제1호부터 제5호까지, 제9호 및 제10호에 관한 사항
2. 정관으로 부동산투자회사의 존립기간 또는 해산사유를 정한 경우에는 그 기간 또는 사유
3. 이사와 감사의 성명 및 주민등록번호
4. 대표이사의 성명, 주민등록번호 및 주소
4의2. 위탁관리 부동산투자회사에 법인이사 및 감독이사를 두는 경우에는 법인이사의 법인명, 법인등록번호, 본점 주소, 감독이사의 성명 및 주민등록번호
5. 2명 이상의 대표이사가 공동으로 부동산투자회사를 대표하기로 정한 경우에는 그 사실
③ 제1항에 따라 설립등기를 신청할 때에는 정관 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여야 한다.

 

3. 특징

 

위탁관리리츠는 명목회사이므로 자산의 투자·운용을 외부의 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 SPC 형태를 취하고 있습니다. 자산관리회사와 자산보관계약을 체결하여 자산의 투자 및 운영업무를 위탁하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 일반 사무 등 수탁기관에 위탁합니다. 위탁관리리츠의 이사자격에 관하여 법에서 제한을 두고 있고, 투자자를 보호하기 위하여 위탁관리리츠와 그 자산의 투자운용을 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자 사이의 부동산 또는 유가증권의 거래행위를 규제하고 있습니다.

 

4. 장점

 

명목상 회사의 형태를 가지고 있으므로 법인세를 면제해주고 자산의 투자운용을 외부에서 수행하므로 전문운용인력의 가동에 필요한 비용을 절감할 수 있습니다. 명목상 회사이기 때문에 적용되는 몇 개의 특례사항을 제외하면 자기관리리츠와 운용요건이 동일합니다.

우리나라는 전체 리츠 중 위탁관리리츠가 약 80%에 해당할 정도로 위탁관리리츠의 형태를 많이 이용하고 있습니다. 그것은 자기관리리츠와 달리 명목회사로 운영이 가능하므로 주식회사에 대한 규제를 피할 수 있고 법인세 면제의 혜택도 있으며, 기업구조조정리츠와 달리 부동산투자 대상의 제한이 엄격하지 않기 때문입니다. 

그러므로 자산관리회사와 자산관리 및 자산보관계약의 체결을 하게 되므로 자산관리와 관련된 분쟁이 많으므로, 분쟁이 발생하면 이에 대한 종합적인 검토와 대책이 필요합니다.