지주공동사업은, 일반적으로 토지 소유자가 토지를 매각한 후 매수인으로부터 토지매매대금을 전부 받는 게 아니고, 매수인과 함께 토지를 공동으로 개발하는 사업을 말합니다.
토지를 개발하는 사업은 일반적으로 나대지에 건물을 짓거나, 기존 건물을 헐고 새건물을 짓는 방법이 됩니다. 토지 매매대금이 클수록 지주공동사업으로 진행될 가능성이 높고, 매수인도 개인이 아니라 법인인 경우가 많아요.
그리고 부동산을 개발할 때는 대지권 확보를 위해 여러 명의 토지 소유자로부터 토지를 매입하는 게 필요한 경우도 있습니다. 이 경우에 토지 소유자들끼리 법인이나 조합을 만들어서 토지를 매각하거나 지주공동사업에 참여하는 경우도 많습니다.
즉, 지주공동사업의 진행 방식은 당사자들 간 합의에 따라 정해지기 때문에 정해진 틀이 있는 것은 아닙니다. 그렇기 때문에 토지 소유자들은 토지를 매각하거나 지주공동사업을 진행할 때 합의를 잘해야 하는 것이죠.
토지주가 토지를 매각할 때 주의할 점에 대해서는 아래 포스팅도 참고할 수 있습니다.
https://kobongjootrust.tistory.com/69
1. [지주공동사업] 토지주가 토지를 매각할 때 주의할 점
지주공동사업이란, 토지를 가지고 있는 지주와 건설사 또는 시행사가 공동으로 부동산개발 사업을 진행하는 것을 말합니다. 한마디로 토지주는 토지를 공급하고 시행사 또는 건설사는 부동산
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당사자들 간 합의의 결과물은 계약서입니다.
기본적으로 토지매매계약서, 사업약정서, 대출계약서, 신탁계약서, 공사도급계약서, 대리사무계약서 등을 사업의 내용과 방향에 따라 체결하게 되는데, 계약서를 잘 작성하는 게 가장 중요하다는 것은 모두 알고 있습니다.
여기서 계약서를 잘 작성한다는 의미는, 자신한테 불리한 내용을 넣지 않는 것이 가장 중요하고, 그다음에 자신한테 유리한 내용을 계약에 포함시키는 것을 말합니다. 유리한 내용을 넣는 것보다 불리한 내용을 빼는 게 더 중요해요.
그래서 지주공동사업을 진행할 때는 토지 소유자 입장에서 주의해야 할 점을 정리할 필요가 있습니다.
위에서 말씀드린 다양한 계약을 체결하기 전에 어떤 점을 주의해야 하는지 미리 알고 계약 체결을 준비한다면, 계약서에서 어떤 내용을 체크해야 하는지 알 수 있기 때문에 큰 도움이 됩니다.
토지 소유자가 지주공동사업을 할 때 주의 및 검토해야 할 내용
| 1. 사업허가권을 지주와 시행사 공동명의로 할 것 2. 계약서에 건설사가 금융계약 체결해야 할 기간을 명시하고(예, 3개월) 기간안에 금융계약 체결못하면 지주공동사업약정 자동해지조건 넣기 3. 사업허가권을 받고 사업진행기간이 길어지면 시행사의 사업권 배제& 사업권 양도금지특약 4. 사업종료 후 지주가 가져간 사업수익의 분배방법 등 어떻게 가져갈지 정해야 함 5. 분양대금 입금계좌, 공사대금 지급방법(기성불, 분양불 등) 자금의 관리 주체가 누군인지 확인해야함 6. 자금관리 내역이 들어간 사업약정서에 날인하지 않되, 당사자로 포함시켜 내용을 공유할 수 있도록 요청, 계약서 수령권리 요구 7. 대출과 함께 잔금지급을 완료하고 사업에서 탈퇴하는 방법을 최우선적으로 강구함. |
물론 위 내용을 일률적으로 모든 계약서에 적용할 필요는 없고(적용할 수도 없고요), 계약의 종류와 당사자 간 구체적인 합의 내용에 따라 융통성 있게 검토하면 됩니다.
모든 법률행위는 계약서의 내용을 어떻게 작성하는지가 매우 중요한데, 특히 지주공동사업은 사업이익이 크고 권리 및 의무에 미치는 영향이 중대하면서 책임범위가 달라지기 때문에 지주공동사업과 관련된 계약서를 자신에게 불리하지 않도록 작성하는 것이 필요하겠습니다.
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